Mỗi năm Việt Nam cần đến 1 triệu tỷ đồng cho bất động sản

Nguyên nhân thị trường rơi vào khó khăn do thiếu hụt vốn

Dư cung, thừa nguồn và thiếu vốn đang là vấn đề của thị trường bất động sản. Việc hầu hết các kênh dẫn vốn cho doanh nghiệp bất động sản đang gần như tắc nghẽn kể từ quý II/2022 đã tạo áp lực lớn lên các doanh nghiệp khu vực này. Do vậy, giải pháp cần thiết lúc này là khơi thông, nắn dòng vốn đi đúng hướng chứ không làm nghẽn; khuyến khích phát triển nhưng phải kiểm soát chặt chẽ, để thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, hiệu quả.

Hiện nay, tín dụng từ phía ngân hàng đang được coi là điểm nghẽn đối với thị trường bất động sản. Động thái của Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh lãi suất điều hành và sau đó là hệ thống nhà băng đồng loạt tăng lãi suất cho vay cũng như quy định thắt chặt room tín dụng trong hơn nửa năm qua tác động mạnh đến thị trường địa ốc.

Các chuyên gia cho rằng, sự thiếu hụt vốn là một trong những nguyên nhân chính đẩy thị trường rơi vào tình trạng khó khăn, trầm lắng. Kịch bản này có thể tiếp tục kéo dài khi lãi suất ngân hàng cho vay bất động sản đang tiếp tục đẩy lên cao. Điều đáng nói, đó là các doanh nghiệp địa ốc rất khó tiếp cận với vốn vay ngân hàng.

Nguồn vốn từ ngân hàng đang tắc, doanh nghiệp địa ốc than khó

Theo TS. Sử Ngọc Khương, Giám đốc cao cấp Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam cho hay, có 4 nguồn vốn chính trong triển khai các dự án bất động sản, bao gồm: Vốn chủ sở hữu, vốn vay từ ngân hàng, vốn từ các đối tác và vốn nhận thu trước từ khách hàng. Trong đó, theo ông Khương, phần lớn nguồn vốn đến từ vay ngân hàng. Song, việc siết dần dòng vốn tín dụng của nhiều ngân hàng sẽ làm thị trường khó khăn hơn.

Ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch HĐQT BHS Group ở góc độ của doanh nghiệp từng chia sẻ rằng: "Chúng tôi từng triển khai các dự án bất động sản và đã ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Tuy nhiên, đến một ngày đẹp trời, tất cả các ngân hàng tham gia giải ngân cho dự án đều tuyên bố dừng giải ngân với lý do rất đơn giản đó là hết room tín dụng. Điều này ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản hiện tại của dự án và khả năng chi trả của khách hàng".

Thực tế đến thời điểm hiện tại, vấn đề vốn cho doanh nghiệp địa ốc đang trở thành bài toán nan giải. Nhiều chuyên gia thẳng thắn cho rằng, nếu không tháo gỡ điểm nghẽn này, giai đoạn "ngủ đông" của thị trường địa ốc có thể bắt đầu sớm và càng kéo dài.

Tại một chương trình thảo luận về thị trường bất động sản cuối năm do VTV tổ chức gần đây, ông Nguyễn Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT CenGroup đặt ra lo ngại cho kịch bản của kênh đầu tư có giá trị vốn hoá này. Ông Hưng cho rằng, xu hướng thị trường bất động sản giai đoạn cuối năm chưa thực sự rõ nét. Các yếu tố vĩ mô, tiền tệ, xu hướng thị trường và nguồn cung tín dụng đều rất khó đoán định.

Ông Hưng chia sẻ, có rất nhiều nguyên nhân nhưng câu chuyện vốn tín dụng hạn hẹp là điểm đáng chú ý. Thời điểm room tín dụng bất ngờ thắt chặt đã tạo nên khủng hoảng giữa chủ đầu tư và người mua nhà.

Rất nhiều doanh nghiệp bất động sản đã hoàn thành trách nhiệm của chủ đầu tư với mức vốn 20-30%, ký hợp đồng vay vốn nhưng hoạt động giải ngân đột ngột dừng lại. Hoạt động giao dịch của nhiều khách hàng cũng tạm hoãn, mặc dù đã đặt cọc với chủ đầu tư.

Các nhà phát triển dự án cũng gặp khó khăn tương tự với nhà thầu, và hoạt động thi công hạ tầng chững lại khiến thị trường nghẽn lại. Do đó, thời gian qua thị trường rất chờ đợi việc giải ngân tín dụng, đặc biệt với những dự án đang triển khai dang dở ông Hưng nói thêm.

Trước đó, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cũng đã chia sẻ rằng, ông mường tượng trong những tháng tới, có rất nhiều doanh nghiệp đến hạn trả lãi trái phiếu. Vậy tiền đâu để trả, vấn đề này khiến các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với rất nhiều hệ lụy, khó khăn dồn khó khăn.

Việc dòng tiền bị "khựng" lại một cách đột ngột nhìn chung sẽ có tác động tiêu cực đến thị trường nhưng mức độ ảnh hưởng lên từng nhóm đối tượng là khác nhau, ông Đính chỉ rõ.

Khó khăn lớn nhất với các chủ đầu tư là khi đang triển khai, dự án đang trơn tru thì bị dừng lại do tắc vốn. Điều này không chỉ khiến bài toán kinh doanh của doanh nghiệp bị đảo lộn mà còn khiến chủ đầu tư không có tiền chi trả các khoản cho công nhân, nhà thầu, cho nhà cung cấp.

Không phủ nhận ảnh hưởng của dòng vốn ngân hàng đang siết lại đến thị trường bất động sản, nhiều chuyên gia thẳng thắn cho rằng, doanh nghiệp địa ốc cần tự chủ nguồn vốn vì vấn đề tháo gỡ khó khăn không hề đơn giản.

TS. Cấn Văn Lực cũng tại hội thảo diễn ra gần đây nhấn mạnh: "Chúng ta không nên dựa vào vốn ngân hàng nhiều". Vị chuyên gia này dẫn số liệu về nguồn vốn vào bất động sản mỗi năm lên tới 700.000-1 triệu tỷ đồng. Trong đó, vốn từ ngân hàng chiếm 24%, cụ thể, 2/3 nguồn vốn đến từ vay sửa chữa nhà và số còn lại là vay đầu tư, kinh doanh. Ngoài ra doanh nghiệp còn có vốn từ trái phiếu, quỹ đầu tư, vốn tự thân… Song doanh nghiệp cũng cần tự tìm nguồn vốn mới.

Đưa ra kiến nghị về giải pháp dòng vốn cho thị trường, ông Lực đặt ra vấn đề đó là cho phép người nước ngoài mua, sở hữu các loại hình bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, nhà ở. Ví dụ như loại hình condotel, officetel nên tiếp cận cho phép người nước ngoài mua.

Nên cho nhận thế chấp thông qua bên thứ ba là tổ chức tài chính Việt Nam. Đây là giải pháp dung hoà, thay vì chưa quản lý được là cấm đoán, đóng hết cửa thì không hội nhập được. Giải pháp này cũng an toàn vì tổ chức tài chính trong nước đủ khả năng biết chỗ nào nhạy cảm, TS. Cấn Văn Lực cho hay.

Nhiều chuyên gia đồng quan điểm về việc, không nên chờ đợi hay dựa lớn vào vốn ngân hàng. Khi chờ tháo gỡ luật, chờ tháo điểm nghẽn về vay vốn thì doanh nghiệp hãy tự chủ động trước.

Huyền Diệu