Cần sự thống nhất đồng bộ Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản

Điều chỉnh tăng tính thống nhất, giảm rủi ro pháp lý

Hiện cả 2 dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương, bộ ngành trong vòng 2 tháng. Dự kiến, các dự thảo luật này sẽ được báo cáo tại Kỳ họp thứ 5 và thông qua vào Kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV.

Theo Phó Chủ tịch thường trực VNREA ông Nguyễn Mạnh Hà, thời gian qua, Bộ Xây dựng đã đưa ra hai dự thảo Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản để lấy ý kiến công khai, rộng rãi. Phó Chủ tịch thường trực VNREA nêu một số vấn đề cần được tiếp tục quan tâm thảo luận như là vấn đề nhà ở thương mại, vấn đề thời hạn sở hữu nhà chung cư, vấn đề cải tạo nhà chung cư cũ, cũng như quy trình, vốn đầu tư nhà ở xã hội. Bên cạnh đó là các loại hình kinh doanh bất động sản mới như căn hộ biệt thự nghỉ dưỡng, lưu trú. Vấn đề về giao dịch bất động sản thông qua sàn, vấn đề đào tạo cấp chứng chỉ giao dịch bất động sản.

Việc phát triển nhà ở nói riêng, thị trường bất động sản nói chung đóng góp rất lớn vào sự phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Ngành Bất động sản phát triển kéo theo hàng chục ngành nghề thiết kế, hàng trăm ngành nghề khác phát triển. Nhà ở là sản phẩm tiêu dùng, các công trình xây dựng trở thành sản phẩm thương mại thúc đẩy nền kinh tế phát triển.

TS. Cấn Văn Lực cho ý kiến về Luật Kinh doanh bất động sản đã kiến nghị, cần định nghĩa rõ hơn vào luật căn hộ, biệt thự du lịch, làm rõ định nghĩa tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài đồng thời cần quan tâm bất động sản công nghiệp, nghĩa trang, bất động sản số, tài chính bất động sản…

TS. Lưu Bình Nhưỡng, Phó trưởng Ban dân nguyện Ủy ban Thường vụ Quốc hội thông tin về việc cơ quan này đã nhận được khá nhiều kiến nghị của cử tri. “Từ kỳ họp thứ 8 của Quốc hội khóa XIV, chúng tôi đã thảo luận quyết liệt rất nhiều vấn đề liên quan đến người dân, doanh nghiệp, hiệp hội, trong đó có Luật Đất đai, liên quan đến doanh nghiệp, đấu thầu”.

Cùng với đó, TS. Lưu Bình Nhưỡng đề nghị Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tiếp tục tập hợp ý kiến của các chuyên gia, doanh nghiệp, gửi kiến nghị tới các cơ quan chức năng để điều chỉnh, hoàn thiện dự thảo một cách tốt nhất trước khi trình ra Quốc hội thảo luận, cho ý kiến. Phải làm một cách kỹ lưỡng, tuyệt đối tránh tình trạng viết luật mà lại hiểu ra các nghĩa khác nhau, luật để quy định khung nhiều rồi lại chờ Nghị định, Thông tư hướng dẫn, mỗi nơi hiểu một cách thì không thể đi vào cuộc sống.

Hoàn thiện, bổ sung thực tiễn trong điều chỉnh phù hợp hơn

Đề xuất của ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành VNREA, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn G6, cần tách thời hạn sử dụng chung cư với thời hạn sử dụng đất đồng thời phải quy định rõ ràng hơn cũng như hài hòa lợi ích trong vấn đề sở hữu chung cư.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Venture, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội đồng quan điểm cũng nêu ra một số vấn đề cần xác định rõ liên quan tới chung cư: Thời hạn sử dụng đất đối với chung cư cao tầng, thời hạn sử dụng nhà chung cư. “Nếu công tác quy hoạch, quản lý và sử dụng đất đai không được kiểm soát chặt chẽ, việc tính giá đất không bảo đảm phù hợp với giá thị trường thì rất dễ lạm dụng và gây lãng phí ngân sách Nhà nước. Do đó cần sửa đổi quy định của Luật Đất đai liên quan đến các phương pháp xác định giá đất khi Nhà nước giao đất cho thuê đất thực hiện dự án đầu tư”, ông Chung nói.

Ông Trần Kim Chung, nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương phân tích, vị thế của hai luật Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hoàn toàn khác nhau. Luật Nhà ở, tính Bộ Xây dựng rất rõ, vì Bộ là cơ quan chủ quản nhưng Luật Kinh doanh bất động sản, dự thảo hiện đang thể hiện rất rõ tính chủ quản nhưng bản chất lại không phải như thế. Yêu cầu của Luật Kinh doanh bất động sản phải tách ra khỏi Bộ Xây dựng. Luật Kinh doanh bất động sản được chế tài của các luật:

Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán, các luật thuế, Bộ Luật dân sự, Luật Phát triển đô thị, Luật Hợp đồng. Nay tôi không góp ý Luật Nhà ở mà lấy một số ý kiến góp ý Luật Kinh doanh Bất động sản để hình dung rõ, tách biệt ra. Bất động sản là đất, nhà và những cái gắn liền với đất đai.

PGS.TS. Nguyễn Quang Tuyến, Phó Chủ tịch Hội đồng trường, trường Đại học Luật Hà Nội nêu vấn đề tranh luận có nên áp dụng thời gian sở hữu nhà chung cư 50-70 năm hay không và nhấn mạnh chỉ nên quy định thời hạn sử dụng thay vì đi vào tranh luận quyền sở hữu. Đồng thời cũng đề xuất quy định chặt chẽ về đấu thầu đất để tăng sức hút đầu tư của địa phương và tạo cơ hội nâng cao giá trị sử dụng đất, gia tăng năng lực cạnh trạnh quốc gia…

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) khẳng định, đây là lần thứ hai tính từ khi Chính phủ, Quốc hội giao Bộ Xây dựng chủ trì 2 Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, cá nhân ông ngồi tiếp nhận các ý kiến đóng góp với VNREA. Ông cũng nhấn mạnh sẽ tổng hợp các ý kiến đóng góp để bổ sung, hoàn thiện và giải trình lên cấp trên.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam cho rằng, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản liên quan trực tiếp và chặt chẽ với Luật Xây dựng. Vì vậy việc sửa đổi hai luật này cần đồng bộ và dựa trên Luật Xây dựng để tránh tình trạng chồng chéo giữa các luật, gây khó khăn, cản trở cho thị trường bất động sản.

Cùng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ Quốc gia nói rằng, điều cần quan tâm là nên sửa Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản trước Luật Đất đai hay là chờ? Chính phủ đã đề nghị lùi trình dự án Luật Đất đai (sửa đổi) đến sau thời điểm Trung ương có chủ trương, định hướng về đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Nguyễn Mạnh Khởi cho biết, trước đây, khi sửa Luật Nhà ở thì Luật Đất đai đã thông qua rồi. Sau này, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản cùng với Bộ Luật dân sự được thông qua cùng thời điểm nhưng vẫn tồn tại sự chồng chéo dù thời điểm thông qua cùng lúc.

Ở góc độ Bộ Xây dựng, ông Khởi nhận định, hai luật này có tầm quan trọng, vừa là đầu kéo và đầu đẩy. Về câu chuyện đất đai, một số trường hợp, Bộ Xây dựng đưa ra 2 phương án vì còn nhiều băn khoăn như vấn đề sở hữu chung cư, đất ở, đất khác, quyền mua nhà ở xã hội, giá bán nhà ở xã hội… Bộ Xây dựng cũng đưa nhiều cái từ Thông tư, Nghị định lên để luật hóa, tăng tính pháp lý. Ngoài ý kiến về Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản vẫn cần có thêm ý kiến về Luật Đất đai để có sự thống nhất.

Huyền Diệu