Chuyên gia dự báo gì về giá bất động sản trong thời gian tới?

Bất động sản giảm giá trên diện rộng

Những năm gần đây, đất nền tại nhiều địa phương như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa, vùng ven Hà Nội,... liên tục xảy ra tình trạng sốt đất, không ít mảnh đất đã tăng đến 3 lần trong vòng 2 năm. Tuy nhiên, những giao dịch chủ yếu giữa các nhà đầu tư với nhau mà không có nhu cầu thực.

Trong 2 - 3 năm qua, Bắc Giang được xem là “miền đất hứa” của giới đầu tư địa ốc, nhà đầu tư từ nhiều nơi kéo về nơi đây mua bán đất tấp nập. Theo đó, tình trạng sốt đất xảy ra nhiều lần ở khu vực này, chỉ trong 1 - 2 năm qua, giá đất đã tăng 2 - 3 lần. Nhưng ở thời điểm hiện tại, giá các lô đất cũng phải giảm nhẹ để “thoát hàng”.

Anh Thanh, Giám đốc một phòng giao dịch bất động sản tại Bắc Giang cho biết, so với đầu năm, giá đất tại đây đã có hiện tượng giảm giá cục bộ khoảng 10 - 15%, tùy vị trí. Những lô đất ở vị trí dân cư thưa thớt hay chưa có dân cư hiện hữu đã giảm sâu hơn.

“Ngay từ tháng 4, khi có động thái siết tín dụng từ ngân hàng, thị trường Bắc Giang cũng thưa thớt người mua dần đi. Thậm chí, có những nhà đầu tư dù đã xuống tiền cọc nhưng cũng chấp nhận bỏ. Ở thời điểm hiện tại vẫn có giao dịch nhưng không nhiều, một số từ người mua có nhu cầu thực, một số giao dịch của những chủ đất chấp nhận cắt lỗ sâu”, anh Thanh nói.

Tại khu công nghiệp Quang Châu (Việt Yên), nơi được cho là điểm nóng nhất của thị trường bất động sản Bắc Giang thời gian qua, tính từ 2019 tới nay, giá đất đã tăng đến 3 lần. Giá đất rao bán ở khu vực này hiện đang dao động từ 24 - 36 triệu đồng/m2, tùy vị trí. Một số lô có vị trí 2 mặt tiền vẫn có giá trên 40 triệu đồng/m2. Nhưng môi giới cũng phải thừa nhận, hiện nay tình hình thanh khoản đang giảm dần.

“Giá đất quanh khu vực này cao hơn hẳn so với mặt bằng chung toàn tỉnh, trong bối cảnh chững thanh khoản lại càng khó hơn. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư nào có tiềm lực đầu tư khai thác kinh doanh hoặc cho thuê cũng rất ổn vì ở đây rất đông công nhân”, anh Thanh chia sẻ.

Tương tự Bắc Giang, tại Bắc Ninh, những năm qua, giá đất liên tục tăng mạnh. Theo anh Nguyễn Quang, môi giới bất động sản tại khu vực cho biết, thời gian trước đó, Từ Sơn lên thành phố khiến giá đất tăng cao, nhà đầu tư từ nhiều nơi kéo về mua đất. Tuy nhiên, sau nửa năm siết tín dụng thị trường rơi vào trầm lắng, nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính đang chật vật bán cắt lỗ.

Thị trường ven đô, thực trạng nhà đầu tư không dám xuống tiền đã khiến thị trường kém thanh khoản. Một số phân khúc ghi nhận đã giảm giá đến tiền tỷ. Đơn cử, nhà liền kề, biệt thự tại một số dự án nằm ở phía Tây Hà Nội đã giảm từ 500 triệu đến 1 tỷ đồng/căn, nhưng vẫn khó bán. Tuy nhiên, mức giá rao bán hiện tại đã tăng gấp 2 - 3 lần so với 3 năm trước.

Tại Thạch Thất và thị xã Sơn Tây, thời gian qua, tình trạng phân lô, tách thửa diễn ra rầm rộ, những lô đất này được giao dịch với giá từ 17 - 24 triệu đồng/m2 trước đó. Đến nay, những mảnh đất này vẫn nằm im bất động, nhiều chủ đất đã rao bán nhưng khó tìm người mua.

Tại các điểm nóng trước đó như Hải Phòng, Thanh Hóa, tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ cũng đang diễn ra sôi động tương tự những nơi khác.

Theo ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch thường trực CLB Bất động sản Hà Nội, trước đó, thị trường bất động sản diễn biến nóng, không ít người vay để lướt sóng, đầu tư. Nay thị trường chững lại, giao dịch khó, nhiều người vẫn đang bị mắc kẹt. Tuy nhiên, thời gian gần đây lãi suất ngân hàng đang tăng lên, điều này không tốt cho thị trường bất động sản, khiến các nhà đầu tư cân nhắc, không dám xuống tiền.

“Sốt nóng bất động sản thời gian qua chủ yếu là đầu cơ, thổi giá mà không có nhu cầu thực. Nên khả năng tình trạng bán tháo, giảm giá mạnh xảy ra trong thời gian tới là rất cao đối với các thị trường từng bị thổi giá, xảy ra sốt đất. Còn ở các trung tâm lớn như Hà Nội và TP. HCM, dù giá cũng tăng nóng những năm gần đây nhưng nhu cầu thực vẫn rất lớn, trong khi đó nguồn cung khan hiếm nên sẽ ít bị ảnh hưởng hơn”, ông Điệp nói.

Theo vị chuyên gia, lãi suất sẽ không tăng sốc mà tăng từ từ, những nhà đầu tư nào không có tiềm lực chắc chắn sẽ bị thanh lọc trong thời gian tới đây.

Phân khúc tăng giá mạnh sẽ giảm sâu

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho biết, phân khúc nào tăng giá mạnh mẽ nhất giai đoạn trước sẽ giảm sâu nhất trong thời gian tới. Đặc biệt là đất vùng ven và ngoại tỉnh, đất ở nông thôn, đất đang chờ quy hoạch ăn theo các khu công nghiệp, dịch vụ.

Còn đất tại trung tâm các thành phố lớn sẽ vẫn giữ giá, thậm chí sẽ tăng nhẹ ở một số phân khúc khi nhà đầu tư tính tới phương án an toàn là giữ tiền để trú ẩn trước tình hình lạm phát.

Theo ông Toản, những sản phẩm Bất động sản có giá trị ở và khai thác được sẽ vẫn giữ giá, bởi vì nguồn cung giảm tại các đô thị lớn cộng thêm tâm lý giữ tài sản an toàn thay vì giữ tiền nên phân khúc đó vẫn sẽ có chuyển động nhưng với biên độ giá và số lượng giao dịch không lớn.

Bằng chứng là giai đoạn vừa qua giá chung cư và đất nền tại các khu vực trung tâm Hà Nội, Sài Gòn đều tăng giá và có thanh khoản tốt.

Đồng quan điểm, ông Đinh Hoàng Thắng - Quản lý cấp cao bất động sản cho rằng, giá trên thị trường sơ cấp rất khó giảm do nguồn cung thấp và nhu cầu cao. Nhưng ở thị trường thứ cấp, giá có thể giảm ở một số thị trường và phân khúc.

Ông Thắng dự đoán, tại những khu vực từng xảy ra "sốt đất", giá tăng vọt trong thời gian ngắn nhưng không có tiềm năng thực sẽ có hiện tượng giảm giá.

“Thực tế, hiện tượng này đã bắt đầu diễn ra, một số nhà đầu tư lướt sóng đã phải cắt lỗ. Trong khi đó, những thị trường có nhu cầu ổn định, giá trị thực sẽ không giảm. Giá chỉ giảm cục bộ ở một số khu vực tăng nóng trong khi không có động lực phát triển”, ông Thắng chia sẻ.

Theo chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển, tất cả phân khúc khác như đất nền, nhà phố… đã đẩy giá tăng quá ảo sẽ mất thanh khoản thời gian dài nếu tiếp tục neo giá bán cao như hiện nay. Việc giá bất động sản có thể được nhà đầu tư bán giảm 20 - 30% so với thị trường là hoàn toàn có thể xảy ra.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, bất động sản chỉ giảm giá ở một số phân khúc bị thổi giá thời gian qua, một số phân khúc có giá đất quá ảo. Còn với những phân khúc phục vụ nhu cầu thực, theo ông Đính, việc giảm giá là rất khó trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm.

Theo các chuyên gia, thời điểm này, phương án đầu tư an toàn sẽ "lên ngôi" khi thị trường đang gặp nhiều khó khăn về pháp lý, tín dụng... Lựa chọn này cần các sản phẩm có tính thanh khoản tốt, tức có pháp lý rõ ràng và có thể sử dụng được ngay như để ở hay khai thác kinh doanh.

Ngọc Anh