Hà Nội: Quy hoạch 'thành phố trong thành phố' không làm 'sốt đất'

Do thị trường phục hồi, đất ấm dần lên chứ không tăng nóng

Một nhà đầu tên Nam chia sẻ, các thành viên trong nhóm chat trên Zalo, Facebook đợt này bàn luận khá sôi nổi về câu chuyện quy hoạch "thành phố trong thành phố" của Hà Nội. "Có mấy anh chị em hào hứng quá rủ nhau đi xem đất cát bất chấp thời tiết mưa lạnh. Nhưng cũng nhiều người dè dặt sợ bị thổi giá", anh nói.

Tại Đông Anh, đất đang được rao với giá khoảng 20–40 triệu đồng một m2, với những mảnh gần đường là 45–55 triệu đồng một m2, và có thể lên tới 80–150 triệu đồng một m2 với những mảnh đất đẹp ở trung tâm huyện Đông Anh.

Môi giới nhà đất cho biết, đất Đông Anh từ trước đến nay vốn giá đã cao, thậm chí một số vị trí được rao ngang ngửa đất trong nội đô. Sau giai đoạn đỉnh dịch sốt đất vừa qua, giá đất có giảm nhưng nay bắt đầu có dấu hiệu tăng nhẹ trở lại.

Tại Mê Linh, một môi giới cho biết, mảnh đất trong khu dân cư được rao bán 20–30 triệu đồng một m2, đất dự án khoảng 20–25 triệu đồng một m2. Còn đất nền tại Sóc Sơn đang được rao bán 4–10 triệu đồng một m2.

Giới chuyên gia cho rằng, trong khi đó thị trường BĐS Đông Anh, Mê Linh... đang ấm dần lên nhưng cho thấy thị trường phục hồi chứ không phải tăng nóng, đột biến như giai đoạn đầu năm.

Mức độ quan tâm của nhà đầu tư đã hồi phục 50-70% so với hồi tháng 8, thời điểm được xem là vùng đáy. Riêng với khu vực Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, một tuần sau khi có thông tin những nơi này có thể được quy hoạch lên thành phố, mức độ quan tâm của nhà đầu tư lần lượt bằng 50%, 60% và 75% so với hồi tháng 3 – giai đoạn cả nước đang sốt đất, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó tổng giám đốc trang Batdongsan dẫn dữ liệu lớn trên trang địa ốc trực tuyến này cho biết.

Tổng giám đốc CTCP Winhousing Việt Nam Vũ Trường Thắng cũng cùng quan điểm, khu vực này đã được nhà đầu tư quan tâm trước khi có thông tin được quy hoạch "thành phố trong thành phố".

Ví dụ, nhiều nhà đầu tư quan tâm đến những lô đất diện tích lớn ở Mê Linh, Sóc Sơn để đầu tư dài hạn, nghỉ dưỡng. Nhu cầu về loại hình bất động sản này đã phát sinh nhiều hơn khi COVID19 ập đến. Một số nhà đầu tư khác thì quan tâm đến bất động sản phân lô bán nền vì những nơi này tập trung nhiều khu công nghiệp, doanh nghiệp FDI với hàng chục nghìn công nhân...

Cơn "sốt ảo" có thể diễn ra do giới "cò đất" lợi dụng để tạo sóng đất

Trước đó, nhiều chuyên cho rằng có thể sẽ xảy ra "sốt đất" tại những khu vực các huyện của Hà Nội được định hướng quy hoạch lên thành phố.

Chánh văn phòng Hội Kiến trúc sư Việt Nam KTS Phạm Thanh Tùng cho biết: với việc UBND TP Hà Nội dự kiến nghiên cứu, đề xuất chủ trương và xây dựng quy hoạch vùng huyện Đông Anh, Sóc Sơn, Mê Linh thành thành phố ông hoàn toàn đồng ý.

Thực tế, Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn có thế mạnh về phát triển công nghiệp, dịch vụ,… cửa ngõ có sân bay quốc tế Nội Bài. Tuy nhiên tiêu chí để các huyện lên thành phố là dân số, diện tích… đặc biệt, tỷ lệ đô thị hóa phải đạt 65%. Trong khi đó 3 huyện này lại chủ yếu là đất nông nghiệp, đồng thời tốc độ đô thị hóa lại tương đối thấp.

KTS cũng nhấn mạnh, đây mới chỉ là chủ trương, để hiện thực hóa là cả một quá trình, do đó nếu không kiểm soát tốt, tình trạng ‘sốt đất’ ảo có thể xảy ra bất cứ lúc nào đối với những khu vực có định hướng lên thành phố.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cũng đồng quan điểm, việc giá nhà đất những huyện khi lên thành phố sẽ cao hơn là điều tất yếu. Tuy nhiên, thị trường sẽ rất dễ bị nhũng loạn nếu giới ‘cò đất’ lợi dụng để tạo sóng đất, khi đó cơn ‘sốt ảo’ có thể diễn ra.

Vì thế, ông Châu khuyến cáo nhà đầu tư phải hết sức tỉnh táo và cần khảo sát kỹ lưỡng về hạ tầng. Bởi muốn đón đầu phải nắm rõ về quy hoạch và định hướng tại khu vực muốn đầu tư, không thể “đưa chân, nhắm mắt đi liều”.

Ông Nguyễn Văn Đính – Tổng Thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam thì cho rằng, việc quy hoạch này đã có trong đồ án quy hoạch mà Chính phủ đã duyệt từ những năm 2010 chứ không phải mới đây. Tuy nhiên, mỗi lần thông tin về quy hoạch được đưa ra thì giá đất lại được đẩy lên rồi lại chùng xuống. Giá trị của BĐS phải dựa trên nền tảng giá trị đầu tư, nếu không hoạt động đầu tư thật thì sẽ không bao giờ lên giá.

Ông Đính lấy ví dụ, Mê Linh đã nhiều lần có thông tin và giá đất cũng đã nhiều lần lên rồi lại xuống. Hay cũng giống như một số khu vực như Hoài Đức, An Khánh, Bảo Sơn cũng đã từng có sóng đẩy giá bất động sản lên cao rồi lại chìm xuống, do không có hoạt động đầu tư thật.

Nói về nguy cơ xảy ra ‘sốt đất’ tại những huyện được định hướng lên thành phố, ông Đính cho rằng, thông tin quy hoạch sẽ tạo ra cơn sốt thậm chí rất mạnh, tuy nhiên sẽ rất ngắn và chìm rất nhanh, vì sau đó không có những hoạt động đầu tư thật. Đa phần những người tham gia vào giai đoạn này là những nhà đầu tư ít kinh nghiệm, bởi những nhà đầu tư chuyên nghiệp đánh giá vấn đề rất chính xác và nhìn vào hoạt động đầu tư thực tế chứ không bị ảnh hưởng bởi thông tin nêu trên…

Giám đốc cấp cao Savills Việt Nam Sử Ngọc Khương đưa ra 3 lời khuyên cho nhà đầu tư. Thứ nhất là phải xác định được thời điểm lợi nhuận quay về nhanh nhất. Tiếp theo là tính thanh khoản. "Mua rồi bán lời ít cũng được nhưng phải bán được, chuyển nhượng được", ông nói.

Nhà đầu tư cũng cần cẩn trọng sử dụng đòn bẩy tài chính, tránh tạo ra gánh nặng cho bản thân. Cuối cùng ông nhấn mạnh đến là tính pháp lý, quy hoạch, tức nếu chưa rõ thông tin quy hoạch có thật hay không, như thế nào thì cần cẩn trọng.