Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế

Thị trường BĐS phát triển chưa tương xứng với quy mô của nền kinh tế

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam mới đây đưa ra một nghiên cứu cho thấy, đóng góp của thị trường bất động sản (BĐS) trong GDP giai đoạn 2019-2021 khoảng 14%. Thị trường BĐS có khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành quan trọng khác của nền kinh tế và trở thành nhịp cầu nối cho các thị trường khác, góp phần phát triển đồng bộ các loại thị trường. Khi nhu cầu sử dụng cuối cùng của ngành BĐS tăng 1.000 tỷ đồng sẽ kích thích giá trị sản xuất của các ngành còn lại là 772 tỷ đồng và lan tỏa tới giá trị tăng thêm là 191 tỷ đồng.

Trong báo cáo nghiên cứu của Hiệp hội Bất động sản chỉ rõ: “Trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10% thì GDP sẽ giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%. Tiếp theo đó là các ngành nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…”.

Bên cạnh đó, lượng hóa quy mô tài sản BĐS có thể thấy, riêng năm 2020, tỷ trọng bất động sản/tổng tài sản toàn nền kinh tế chiếm 20,8% (205,26 tỷ USD/986,82 tỷ USD); năm 2025 là 21,2% (462,7 tỷ USD/2183,09 tỷ USD) và ước tính đến năm 2030 sẽ là 22,0% (1232,29 tỷ USD/5601,31 tỷ USD).

Nếu năm 2020, giá trị tăng thêm của các ngành BĐS ước đạt 484,9 nghìn tỷ đồng (20,89 tỷ USD), chiếm 7,7 % GDP thì đến 2025 ước đạt 1.249,8 nghìn tỷ đồng (53,84 tỷ USD), chiếm 9,72% GDP; năm 2030 ước đạt 3.428,7 nghìn tỷ đồng (147,71 tỷ USD), chiếm 13,6% GDP.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) tại tọa đàm về “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế” mới đây cho biết, ước tính hàng năm, BĐS đóng góp gần 8% GDP. Khi ngành BĐS tăng trưởng không chỉ có lợi cho chính nó mà còn tạo ra hiệu ứng lan tỏa tới nền kinh tế quốc gia. Bên cạnh tạo công ăn việc làm cho lực lượng lớn lao động, thị trường BĐS cũng liên quan mật thiết với việc phát triển nhà ở và quá trình đô thị hóa.

Theo ông Khởi, có năm vấn đề cần tháo gỡ của thị trường BĐS:

Thứ nhất, những khó khăn về pháp lý, chắc chắn phải tháo gỡ vì nếu không, phải tạm dừng dự án. Trong thời gian qua, từ năm 2020, Quốc hội, Chính phủ và các bộ, ngành ban hành nhiều chính sách, nhiều luật ra đời, tháo gỡ tương đối nhiều khó khăn với bất động sản như Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, hàng loạt Nghị định của Chính phủ, nhưng tháo gỡ đúng thời điểm đang diễn ra Covid-19 nên tác động của Luật chưa đến hoạt động cụ thể và vẫn khó khăn.

Thứ hai, nguồn cung ngày càng thiếu, thiếu nghiêm trọng tất cả các phân khúc. Năm 2018 chúng ta nói nhiều đến BĐS công nghiệp, BĐS du lịch... nhưng giờ dự án không ra được trong khi nhu cầu sử dụng thực chất lẫn đầu tư vẫn tăng. Hậu dịch, nhà đầu tư cho rằng BĐS vẫn là nơi trú ẩn an toàn sau đó mới đến vàng, chứng khoán. Do đó, cần có giải pháp kích cầu nguồn cung, tháo gỡ thủ tục pháp lý cho dự án, đặc biệt dự án nhà ở xã hội.

Thứ ba, vấn đề vốn. Vốn là một trong những yếu tố quan trọng trong hoạt động kinh doanh BĐS. Thời gian qua, bên cạnh doanh nghiệp có nguồn lực lớn thì nhiều doanh nghiệp vẫn phụ thuộc tín dụng. Siết thị trường vốn thì thị trường BĐS không phát triển được.

Thứ tư, các địa phương phải kiểm soát chặt thị trường là chia lô bán nền, và đấu giá đất. Hai vấn đề này tác động lớn đến thị trường, chỉ cần một dự án tăng giá thì hàng loạt dự án tăng giá theo. Đó là vấn đề địa phương cần tăng cường quản lý hạn chế sự méo mó của thị trường.

Thứ năm, cần có giải pháp tháo gỡ nhanh dự án hiện đang vướng mắc pháp lý. Nguyên nhân do pháp luật chưa sửa nên địa phương cũng chưa có cơ sở tháo gỡ, thêm nữa, có nhiều địa phương nghĩ rằng vướng nhưng thực ra không vướng, mà do chưa đi vào xem xét cụ thể. Vừa rồi Thủ tướng thành lập tổ công tác liên ngành tháo gỡ vướng mắc...

Đồng thời ông Khởi cũng chia sẻ: “Bộ Xây dựng đã đề xuất Chính phủ, Chính phủ đồng ý sẽ trình Quốc hội sửa một số luật, trong đó có 3 luật nếu sửa được như Luật Đất Đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Quốc hội cũng thống nhất đưa Luật Đấu thầu để sửa tiếp.

Tôi cho rằng cần nhiều giải pháp tổng hợp không chỉ ở góc độ Bộ Xây dựng mà Chính phủ, bộ, ngành cùng tham gia thì sẽ tháo gỡ được những khó khăn, từ đó mới giúp thị trường BĐS phát triển được".

Các doanh nghiệp hiện đang quan tâm nhất là hành lang pháp lý

Cũng tại tọa đàm về “Nhận diện chân thực vai trò của thị trường BĐS trong nền kinh tế”, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam phân tích: Nếu BĐS phát triển đúng mức, ngành xây dựng sẽ có thuận lợi rất lớn và đảm bảo sự phát triển. Tuy nhiên, dưới góc độ doanh nghiệp đầu tư BĐS, trong 2 năm gần đây, thị trường BĐS gặp nhiều khó khăn. Chưa bao giờ doanh nghiệp đầu tư BĐS khó khăn như hiện nay.

Thứ nhất là thủ tục pháp lý. Hành lang pháp lý của BĐS liên quan tới khoảng 12 luật. Trong hệ thống pháp luật, các thủ tục pháp lý do các bộ chuyên ngành soạn thảo nên có sự đan xen, chồng chéo,... vì vậy các cơ quan hành pháp khó xử lý. Điều này dẫn đến việc các dự án bị chậm lại, có những dự án dừng cả chục năm, chi phí vô hình cho các doanh nghiệp BĐS là rất lớn.

Những quy định, thủ tục này đã được kiến nghị và được cơ quan quản lý nhà nước cũng như Chính phủ ghi nhận cần tháo gỡ. Tuy nhiên, việc tháo gỡ sẽ cần có thời gian và chắc chắn trong giai đoạn hiện tại là khó khăn.

Thứ hai, ngoài các thủ tục pháp lý, gần đây Việt Nam có chủ trương siết chặt tín dụng BĐS với cả người mua và người bán. Khi tín dụng siết chặt lại, trái phiếu cũng được quản lý chặt chẽ, các doanh nghiệp BĐS sẽ không có nguồn cung về tài chính. Do bất động sản ở Việt Nam còn có xu thế bán nhà hình thành trong tương lai, nên vừa làm vừa thu gom vốn của người mua. Đây là một rào cản mà nếu không cẩn thận, BĐS sẽ đổ vỡ.

Thứ ba, cùng với tác động của đại dịch Covid-19, thị trường vừa chứng kiến 2 đợt “bão giá” vật liệu xây dựng. Đơn cử như riêng giá sắt thép trong quý 2 đã tăng khoảng 7% so với quý I/2022. Hơn nữa, các doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu đều đang thiếu và rất khó tìm kiếm công nhân. Nếu như trước đây giá một m2 xây dựng cơ bản với nhà thấp tầng chỉ 4 triệu đồng thì nay để nhận thầu, các doanh nghiệp phải nhận 6 triệu đồng/m2, tăng 150%.

Hiện, chúng ta mới chỉ nhìn nhận một chiều giá BĐS tăng và dường như các doanh nghiệp đang thu lợi, nhưng nguyên nhân tăng do đâu lại chưa phân tích rõ. Do đó, cần phải có những đánh giá chính xác về thị trường BĐS và trên cơ sở đó có đánh giá chung.

“Về mặt tổng thể, các doanh nghiệp BĐS đang ở giai đoạn khó khăn nhất vì không có dự án, kiếm dự án vô cùng khó. Với doanh nghiệp, ở đâu có dự án là chúng tôi tìm đến nhưng ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội nào. Do đó, doanh nghiệp phải đi tìm kiếm dự án ở các tỉnh xa, thậm chí đã lên cả vùng biên giới nhưng cũng không dễ vì vướng các thủ tục pháp lý”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Cũng theo ông Hiệp, các nhà thầu xây dựng cũng chịu ảnh hưởng nặng nề từ những khó khăn của thị trường BĐS. Theo như phản ánh của các doanh nghiệp xây dựng, nếu cứ kéo dài tình trạng như hiện nay, thì 5 năm nữa sẽ có rất nhiều nhà thầu không thể tồn tại.

GS.TS Hoàng Văn Cường, Đại biểu Quốc hội, Ủy viên Ủy ban Tài chính – Ngân sách Quốc hội, cũng cùng quan điểm cho rằng, một số quy định pháp luật hiện nay đang khiến cho thị trường BĐS gặp rất nhiều vướng mắc. Bên cạnh đó, việc khó khăn trong huy động vốn cũng kìm hãm đà phát triển của BĐS.

Cùng với đó, ông Cường nhận định: “Hiện nay nhiều doanh nghiệp BĐS vẫn chưa thoát khỏi khó khăn, nhất là các doanh nghiệp vừa và nhỏ, tiềm lực tài chính hạn chế, phải vay vốn từ ngân hàng hoặc dựa vào nguồn vốn huy động từ khách hàng để triển khai dự án. Thậm chí ngay cả những doanh nghiệp lớn cũng phải huy động nguồn vốn để có thể triển khai những dự án khổng lồ của đơn vị mình”.

Thực tế mà chúng ta thấy, thị trường BĐS có vai trò rất quan trọng đối với sự phát triển của nền kinh tế, là nhân tố góp phần đẩy mạnh huy động vốn đầu tư, thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng thu ngân sách nhà nước, mở rộng các thị trường, góp phần ổn định kinh tế - xã hội.

Giống như các thị trường khác, thị trường BĐS là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, tức là nơi để người mua và người bán trao đổi thông tin. Nếu quá trình giao dịch thành công đồng nghĩa với việc các sản phẩm chuyển sang hình thái giá trị vô hình – tác động đến quá trình luân chuyển vốn của chủ thể kinh doanh.

Ngoài ra, quá trình tiêu thụ sản phẩm trên thị trường tạo ra giá trị thặng dư giúp nhà đầu tư giải quyết vấn đề vay lãi, trả lương và tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội.

Thị trường bất động sản Việt Nam mới hình thành phát triển 10-15 năm trở lại và ngày càng đóng góp vai trò quan trọng với phát triển kinh tế - xã hội, đó là ý kiếm của ông Nguyễn Mạnh Hà, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam khi nói về triển vọng lạc quan cho thị trường BĐS.

Cùng với đó, ông Hà phân tích, trước hết, thị trường BĐS góp phần cung cấp nhà ở, cơ sở hạ tầng cho đô thị. 10 năm qua, bình quân mỗi năm Việt Nam xây mới 60 triệu m2 nhà ở cung cấp chỗ ở đặc biệt khu vực đô thị. Theo tính toán, mỗi năm thị trường BĐS đóng góp 0,4 điểm phần trăm tăng trưởng kinh tế, tương đương 10% thu nhập quốc dân và 3% tăng trưởng GDP.

Ngoài ra, thị trường BĐS còn là đầu kéo thúc đẩy các thị trường khác phát triển như vật liệu xây dựng, tài chính, lao động. Như vậy, BĐS có tầm quan trọng rất lớn đối với phát triển kinh tế. Khi Chính phủ quan tâm và có cơ chế chính sách phù hợp thì thị trường BĐS phát triển lành mạnh hơn. Trong hai năm dịch bệnh vừa qua, có thể nói là quá khó khăn đối với thị trường BĐS, thậm chí có lúc phải đóng cửa công trường xây dựng, đặc biệt BĐS nghỉ dưỡng không có khách quốc tế lẫn trong nước kéo dài hàng năm.

Bùi Hằng