Thị trường bất động sản hoạt động khó hơn khi mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp

Các chuyên gia cho rằng, nếu chính sách quá mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp, thị trường bất động sản sẽ co hẹp hoạt động, số lượng dự án được cấp phép và triển khai thực hiện giảm mạnh, từ đó gây thiếu hụt nguồn cung.

Việc xử lý nghiêm một số tổ chức phát hành trái phiếu không tuân thủ các yêu cầu của pháp luật, điển hình như vụ việc tại Tập đoàn Tân Hoàng Minh cho thấy các cơ quan chức năng đang quyết tâm lập lại trật tự trên thị trường trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên về lâu dài giới chuyên gia cho rằng, khung pháp lý cho phát hành trái phiếu doanh nghiệp hiện còn những lỗ hổng cần sửa đổi, thay thế.

Đặc biệt, với các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) càng khó khăn hơn khi bị hạn chế cả việc vay vốn từ các tổ chức tín dụng. Việc này có thể dẫn tới mất thanh khoản của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, gây những hệ lụy khó lường cho thị trường tài chính nói chung.

5 lần sửa đổi Nghị định 153 dự thảo vẫn bất cập

Có thể nói, sự phát triển của thị trường BĐS có ảnh hưởng mạnh mẽ tới sự phát triển bền vững kinh tế - xã hội của đất nước. Dù thể hiện vai trò quan trọng trong nền kinh tế, nhưng thị trường BĐS Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này nói riêng thời gian qua chưa thực sự phát huy hết tiềm năng và thế mạnh, nhiều phân khúc thị trường chưa được khai thác và đầu tư có hiệu quả.

Thực trạng trên xuất phát từ những nguyên nhân khách quan và chủ quan khác nhau, song không thể phủ nhận rằng, cơ chế và chính sách huy động nguồn vốn đối với thị trường BĐS trong thời gian qua chưa thực sự rõ nét và phù hợp, thường có độ “trễ” lớn so với nhu cầu và biến động của thị trường. Nhiều vấn đề mới được đặt ra chưa có sự giải quyết kịp thời và hợp lý từ phía cơ quan quản lý Nhà nước.

Các chuyên gia tại Hội thảo: “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản” được sự bảo trợ của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam phối hợp với Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam tổ chức mới đây đều cho rằng, trong những năm gần đây, nguồn vốn thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển dần trở nên phong phú hơn, trong đó có sự xuất hiện của trái phiếu doanh nghiệp. Tuy nhiên, còn nhiều hạn chế trong cơ chế, chính sách và phương thức quản lý, điều tiết dòng vốn này, khiến thị trường trái phiếu nói riêng và dòng vốn đổ vào BĐS nói chung đang có những “điểm nghẽn”.

Theo PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, một trong những bất cấp cập về chính sách được thể hiện rõ nhất tại Nghị định 153/2020/NĐ-CP. Hiện nay, Nghị định này đã dự thảo sửa đổi đến lần thứ 5 nhưng càng sửa càng có nhiều vướng mắc khiến việc huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp ngày càng khó khăn.

Theo nhìn nhận của PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh: “Đối với trái phiếu, Nghị định 153 đã được đưa ra và dự thảo sửa đổi đến lần thứ 5, nhưng đến bây giờ vẫn chưa hợp lý, đang khiến các doanh nghiệp BĐS gần như không có cơ hội phát hành trái phiếu. Càng sửa càng đưa doanh nghiệp rơi vào thế bí”.

Cụ thể, theo dự thảo mới nhất về việc sửa đổi Nghị định 153, mục đích phát hành trái phiếu riêng lẻ sẽ bị thu hẹp. Theo đó, doanh nghiệp không được phát hành trái phiếu để đầu tư theo hình thức góp vốn, mua cổ phần, mua phần vốn góp, mua trái phiếu của doanh nghiệp khác, hoặc cho doanh nghiệp khác vay vốn. Lý do Bộ Tài chính đưa ra quy định này là để hạn chế chuyển vốn giữa các doanh nghiệp.

Mặt khác dự thảo Nghị định cũng đưa ra yêu cầu khắt khe hơn điều kiện tài chính với nhà phát hành như: Tổng dư nợ vay trái phiếu từ tất cả các hình thức vay trái phiếu tại thời điểm phát hành (bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành) không được vượt quá 3 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất; có kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh của năm liền kề trước năm phát hành có lãi và không có lỗ lũy kế theo báo cáo tài chính được kiểm toán về tài sản đảm bảo với trái phiếu…

Đáng chú ý, dự thảo quy định, nhà đầu tư chuyên nghiệp là cá nhân chỉ được mua trái phiếu riêng lẻ do công ty đại chúng phát hành và phải có tài sản đảm bảo hoặc bảo lãnh thanh toán.

PGS.TS. Thịnh cho rằng, các quy định nêu trên đang bóp nghẹt đáng kể thị trường trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ, cả phía cung lẫn phía cầu. Việc thắt chặt này mục đích là tốt nhưng cần phải kiểm soát như thế nào để hợp lý mới là điều quan trọng.

Theo chuyên gia này, việc quy định về tài sản đảm bảo là không cần thiết đối với phát hành tránh phiếu. Vì đây là hợp đồng dân sự giữa bên vay và bên đi vay.

PGS.TS. Thịnh bày tỏ: “Ở lần dự thảo sửa đổi thứ 5 của Nghị định 153 yêu cầu phát hành trái phiếu phải có bảo lãnh thanh toán. Nếu phải có bảo lãnh thanh toán tức là phải có người đứng ra bảo lãnh thanh toán, như vậy thì còn gì là trái phiếu và việc phát hành trái phiếu sẽ rất khó, gần như không thể thực hiện. Vì vậy, tôi cho rằng, việc có những thay đổi là tốt nhưng những thay đổi này phải phù hợp với từng nguồn vốn, phân khúc để đảm bảo được dòng tiền chảy vào thị trường bất động sản, giúp thị trường này phát triển mạnh mẽ”.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia phát biểu tại buổi Hội thảo cũng nhìn nhận, những sửa đổi của Nghị định 153 là chưa sát với thực tế và đang có nhiều bất cập.

Thứ nhất là câu chuyện tài sản đảm bảo của các doanh nghiệp. Hiện nay, các công ty đưa tài sản của mình đi đảm bảo để thế chấp vay vốn nhưng thực tế chưa có một công cụ nào để khẳng định, những tài sản thế chấp ấy là đúng với những gì doanh nghiệp nói. Và từ đó chúng ta cũng không thể quản lý nổi việc các doanh nghiệp đi đảm bảo tài sản để vay vốn hay phát hành trái phiếu. Vì vậy, việc quy định phải có tài sản đảm bảo không giải quyết được tận gốc vấn đề.

Thứ hai là việc phát hành trái phiếu riêng lẻ. Trước đây, phát hành trái phiếu riêng lẻ không thuộc Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước quản lý. Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước chỉ quản lý phát hành trái phiếu ra đại chúng. Và khi phát hành trái phiếu đại chúng, kết quả đạt được trong mấy năm gần đây chỉ đạt 6-8% số lượng trái phiếu phát hành. Nói cách khác, một số lượng rất lớn trái phiếu phát hành nằm ngoài sự quản lý của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước.

Song đây là chuyện đương nhiên. Còn việc bắt các doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải báo cáo tài chính giống như các doanh nghiệp đã phát hành cổ phiếu tài sản là chưa hợp lý. Bởi nếu tất cả các doanh nghiệp phải báo cáo tình chính thì Uỷ ban Chứng khoán cũng không thể kiểm soát và đọc hết được tất cả các báo cáo.

Mặt khác, TS. Nghĩa cũng cho rằng, trái phiếu riêng lẻ là dành cho các nhà đầu tư chuyên nghiệp. Điều này là đúng, vì họ là nhà đầu tư chuyên nghiệp nên phải hoàn toàn chịu trách nhiệm với “số phận” đồng tiền của mình bỏ ra. Nhưng hiện nay, nhiều người cho rằng, để trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp thì quá dễ, chỉ với 2 triệu đồng đã có thể trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Và như vậy, rất nhiều người muốn trở thành nhà đầu tư chuyên nghiệp. Tuy nhiên, điều này là hoàn toàn bình thường và không có gì phải lo ngại.

Người ta thích rủi ro và chịu được rủi ro thì cứ để người ta làm. Kể cả thông lệ quốc tế, cũng chưa có nước nào đưa những quy định siết chặt như này vào Luật Chứng khoán, vào quy định phát hành trái phiếu riêng lẻ nên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cũng cần có kiến nghị để gỡ vướng cho các doanh nghiệp, theo TS. Nghĩa chia sẻ.

Đồng thời, ông Nghĩa nhấn mạnh: “Trong dự thảo sửa đổi Nghị định 153, việc xếp hạng các doanh nghiệp được ghi là “xếp hạng nếu có”. Như vậy là Nhà nước ta đang coi nhẹ việc xếp hạng, có cũng được mà không có cũng được. Trong khi đó, việc phát hành trái phiếu riêng lẻ thì việc xếp hạng các doanh nghiệp là cái quan trọng nhất. Chúng ta đang gia công cho nó cả về chính sách lẫn cơ chế để có được hệ thống xếp hạng cho tất cả các doanh nghiệp ở Việt Nam hoặc đối với những doanh nghiệp nào có nhu cầu vốn dài hạn trong tương lai mà chúng ta lại loay hoay quay trở lại tìm các biện pháp quản lý hành chính kiểu Nhà nước là phi thị trường”.

Luật sư Nguyễn Thanh Hà, Chủ tịch Công ty Luật SBLaw đồng quan điểm, trong bài tham luận đóng góp cho Hội thảo chia sẻ, với các diễn biến gần đây trên thị trường chứng khoán nói chung, đặc biệt là thị trường trái phiếu nói riêng, cơ quan chức năng đang có những động thái thắt chặt cơ chế quản lý. Cùng với các quy định mới của Chính phủ về việc siết tín dụng ngân hàng đối với hoạt động kinh doanh BĐS đã làm thị trường BĐS đang đối mặt nhiều khó khăn về việc huy động dòng vốn.

Theo luật sư Hà, các quy định này được đưa ra để giải quyết các vấn đề thực tiễn nhằm tạo van nắn dòng vốn tín dụng không chảy vào những lĩnh vực nóng có thể gây bất ổn vĩ mô. Nhưng nếu chính sách quá mạnh tay với trái phiếu doanh nghiệp, doanh nghiệp BĐS sẽ co hẹp hoạt động, số lượng dự án được cấp phép và triển khai thực hiện giảm mạnh, từ đó gây thiếu hụt nguồn cung. Đơn cử như dự thảo sửa đổi Nghị định 153.

Luật sư Hà nhấn mạnh: “Những quy định tại đây sẽ khiến thị trường tiềm ẩn nguy cơ tăng giá trong tương lai. Thực tế, thanh khoản thị trường đang có dấu hiệu chậm lại. Vì vậy, việc đưa ra các giải pháp kiểm soát vốn đổ vào lĩnh vực đầu cơ, thổi giá BĐS là cần thiết, song nếu siết van một cách đột ngột và không có lộ trình sẽ gây khó khăn cho toàn bộ thị trường, doanh nghiệp khó huy động vốn trong trung và dài hạn”.

Cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp BĐS an toàn, lành mạnh

Sau đại dịch, để thị trường BĐS sớm phục hồi, một mặt góp phần vào sự phục hồi chung của nền kinh tế, mặt khác, tạo tiền đề cho những ngành kinh tế liên quan tăng trưởng, bên cạnh việc cần tập trung đảm bảo nguồn vốn, ưu đãi tín dụng cho vay BĐS, với điều kiện ít nhất không thấp hơn so với tín dụng cho các ngành, lĩnh vực khác; cần tạo điều kiện để phát triển trái phiếu doanh nghiệp BĐS an toàn, lành mạnh.

Trên thế giới, ở các nước phát triển, phát hành trái phiếu doanh nghiệp là một công cụ huy động vốn phổ biến, đặc biệt là của những doanh nghiệp lớn, có uy tín. Nguồn vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp khắc phục được nhược điểm của nguồn vốn tín dụng ngân hàng là phù hợp hơn với tính chất trung và dài hạn của nguồn vốn tài trợ cho kinh doanh BĐS. Nếu thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát triển thì lãi suất huy động còn có thể thấp hơn nữa do tận dụng được ưu thế của tài chính trực tiếp so với tài chính gián tiếp.

Các chuyên gia tại Hội thảo “Khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản” vì thế cho rằng, cần nhận diện và có giải pháp nâng cao năng lực quản lý, điều tiết thị trường, hoàn thiện hệ thống chính sách, pháp luật và mạnh dạn có cơ chế thí điểm trong việc phát triển các nguồn vốn cho thị trường BĐS Việt Nam, nhất là với những loại hình mới và còn nhiều tiềm năng, dư địa tăng trưởng như trái phiếu doanh nghiệp.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa cho hay, trái phiếu chiếm trên 21% tổng toàn bộ vốn và ngân hàng chiếm 47%. Tuy nhiên, trong số 47% này chỉ có 40% vốn trung, dài hạn. Nói cách khác, vốn trung và dài hạn của ngân hàng cũng chỉ gấp đôi vốn trái phiếu. Từ đó để thấy, thị trường trái phiếu rất quan trọng với BĐS nói riêng và toàn bộ nền kinh tế nói chung khi chiếm đến một nửa vốn trung và dài hạn của một quốc gia.

Các chính sách quy định việc phát hành trái phiếu phải đảm bảo cho thị trường này phát triển, xứng với tiềm năng vốn có. Đặc biệt, cần phải tìm cách xếp hạng tín nhiệm. Phải có giải pháp đẩy nhanh chất lượng xếp hạng tín nhiệm của các doanh nghiệp BĐS như: Cho phép các doanh nghiệp xếp hạng ở Việt Nam liên danh với các doanh nghiệp xếp hạng ở nước ngoài hoặc cho phép các doanh nghiệp xếp hạng ở nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, ông Nghĩa nhấn mạnh.

Cùng với đó, luật sư Nguyễn Thanh Hà cũng đề xuất, cần bổ sung, sửa đổi Nghị định 153 theo một số phương hướng như sửa đổi quy định về mục đích phát hành trái phiếu nhằm tăng cường trách nhiệm và nghĩa vụ của doanh nghiệp phát hành trong việc sử dụng tiền thu từ phát hành trái phiếu đúng mục đích.

Thứ nhất, cần bổ sung quy định về xếp hạng tín nhiệm đối với một số loại trái phiếu phát hành nhằm tăng tính công khai, minh bạch, góp phần nâng cao chất lượng trái phiếu được phát hành, đồng thời giúp thị trường có thói quen sử dụng kết quả xếp hạng tín nhiệm để đánh giá rủi ro của trái phiếu, tiệm cận với thông lệ quốc tế, hạn chế rủi ro cho nhà đầu tư.

Thứ hai, cần bổ sung quy định về đại diện người sở hữu trái phiếu để tăng cường việc giám sát mục đích sử dụng vốn trái phiếu của doanh nghiệp phát hành, cũng như tăng cường giám sát việc thực hiện các cam kết khác của doanh nghiệp phát hành; cách thức xác định nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp là đối tượng được phép đầu tư và giao dịch trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ.

Thứ ba, bổ sung các quy định để đẩy nhanh việc thiết lập thị trường giao dịch trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ tại Sở giao dịch chứng khoán cho các nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp nhằm tăng tính thanh khoản, đồng thời tăng cường tính công khai, minh bạch, tăng cường quản lý, giám sát đối với các trái phiếu đưa vào giao dịch trên thị trường thứ cấp.

Thứ tư, cần sửa đổi một số quy định về thời hạn và nội dung công bố thông tin nhằm khắc phục những bất cập thời gian vừa qua, đồng thời tăng tính minh bạch của doanh nghiệp phát hành trái phiếu và việc sử dụng vốn phát hành trái phiếu của doanh nghiệp.

Đồng thời, bổ sung văn bản hướng dẫn thi hành đối với Nghị định 153/2020/NĐ-CP bởi hiện nay mới chỉ có Thông tư 16/2021/TT-NHNN quy định về việc tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài mua, bán trái phiếu doanh nghiệp.

Cuối cùng, cần sự quyết tâm vào cuộc của tất cả đơn vị, cơ quan quản lý Nhà nước, doanh nghiệp. Các doanh nghiệp cũng cần soi rọi lại mình thời gian qua làm đúng chưa, chưa đúng thì cần khắc phục. Cơ quan báo chí truyền thông đồng hành với cơ quan chức năng, doanh nghiệp… để lên tiếng báo động, góp phần đưa hành vi vi phạm ra trước pháp luật. Sự vào cuộc mạnh mẽ của các cơ quan chức năng cùng sự ủng hộ, đồng hành của xã hội có thể xây dựng được thị trường vốn nói chung cũng như thị trường trái phiếu nói riêng góp phần vào sự phát triển kinh tế của đất nước.

Ông Phạm Phú Khôi, Phó Chủ tịch VBMA cho rằng, thị trường trái phiếu phát hành riêng lẻ rất quan trọng, đặc biệt trong giai đoạn khủng hoảng hậu Covid-19. Rất nhiều doanh nghiệp cần tái cơ cấu, bổ sung vốn dài hạn để phát triển kinh doanh sản xuất, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Thị trường trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ sẽ giúp các doanh nghiệp trong tình trạng khủng hoảng có công cụ để tái cơ cấu nguồn vốn, tiếp tục hoạt động; không dẫn đến những hệ quả dây chuyền lên hệ thống ngân hàng như tăng nợ xấu. Đây cũng là công cụ để các nhà đầu tư tổ chức chuyên đầu tư mạo hiểm cấu trúc các thương vụ.

Bùi Hằng