Tránh tình trạng 'giật cục' trong điều hành tín dụng bất động sản

Đầu tháng 4, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có công văn yêu cầu các ngân hàng triển khai thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Trong đó, thực hiện kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS, chứng khoán, trái phiếu DN...

Ngay sau đó, một số ngân hàng đã thông báo hạn chế giải ngân đối với lĩnh vực BĐS khiến các DN chới với, đã khó khăn do sau đại dịch, do pháp lý, giờ lại thêm chồng chất khó khăn.

Kiểm soát nguồn vốn vào BĐS đồng loạt sẽ gây hệ lụy cho cả nền kinh tế. Liên quan đến vấn đề này, Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã đưa ra kiến nghị liên quan đến lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS của các ngân hàng thương mại.

Theo đó, HoREA cho rằng, chủ trương siết tín dụng cho BĐS là đúng, nhưng câu hỏi quan trọng hơn là siết như thế nào và siết ai? Nếu không cẩn trọng, chúng ta sẽ phải chứng kiến hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết: "Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai là rất lớn. Bên cạnh đó, nguồn vốn tín dụng hiện là “nguồn vốn mồi” quan trọng và chủ yếu của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường vốn hiện nay của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Nếu việc siết được thực hiện ngay sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai dang dở và từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường khan hiếm".

Ông Châu kiến nghị, lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường BĐS. Nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn trái phiếu và vốn vay ngân hàng thì các DN BĐS, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn "mồi" quan trọng của các DN BĐS trong bối cảnh thị trường vốn còn hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc kiểm soát vốn vào các phân khúc rủi ro là chủ trương đúng đắn.

"Tuy nhiên, nếu ngay lập tức siết vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án đang triển khai, khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà lên cao, có thể ảnh hưởng tới người có nhu cầu nhà ở", Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho hay.

Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM nói: "Việc siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu DN phải trên cơ sở đánh giá tính khả thi của các dự án đầu tư BĐS, đánh giá phương án tài chính của DN, cũng như lịch sử hoạt động của DN để đánh giá tín nhiệm của DN".

Ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng, Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết: "Thắt chặt lại dòng tín dụng thì đương nhiên các nguồn vốn mới hình thành dự án mới sẽ khó khăn hơn. Một số dự án đã sử dụng vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư phải tìm cách hoàn trả.

Để lý giải cho việc các khoản vay BĐS gần đây có phần chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao, những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng sẽ phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt. Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ “siết vốn” với các dự án có tính đầu cơ cao, BĐS nghỉ dưỡng..., còn lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.

Ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), nói: "Ngân hàng Nhà nước đã có quy định tỷ lệ cho vay chứng khoán, BĐS rất khiêm tốn, chỉ 5-10%. Các ngân hàng phải tuân thủ chuẩn chỉnh các quy định".

Ông Nguyễn Mạnh Quân - Quyền Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK) đánh giá: "Những vụ việc như vừa rồi sẽ có tính thanh lọc trên thị trường với chủ đầu tư không có uy tín cao, như vậy sẽ tốt hơn cho thị trường, ở lại sẽ là những chủ đầu tư có khả năng triển khai các dự án tốt hơn".

Nhiều ý kiến cho rằng, BĐS tác động tới nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, nên các các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi cần được xem xét, cấp tín dụng kịp thời.

Ông Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, nhận định: "BĐS không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. BĐS nhà ở, BĐS khu công nghiệp vẫn phát triển tương đối tốt và hệ thống tổ chức tín dụng vẫn cho vay".

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, các chuyên gia cũng khuyến khích DN có thể huy động vốn thêm từ nguồn vốn góp, cổ phần, hoặc vốn đầu tư nước ngoài FDI. Đây là những nguồn vốn dài hạn quan trọng để giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Trong Kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/01/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp. Gần đây, một số ngân hàng cũng có động thái thông báo dừng cho vay bất động sản.

Mặt khác, các kênh huy động vốn khác cho bất động sản như kênh trái phiếu doanh nghiệp thời gian qua đã bộc lộ nhiều lỗ hổng bất cập cần điều chỉnh và hoàn thiện.

Đã có nhiều quan điểm khác nhau đánh giá về tác động của chính sách đối với việc kiểm soát nguồn vốn vào thị trường bất động sản. Đại diện Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cần kiểm soát để điều chuyển dòng tiền vào phục hồi sản xuất. Một số chuyên gia cũng phát ngôn về việc kiểm soát là cần thiết. Tuy nhiên, cũng có nhiều chuyên gia lại có phản hồi về chính sách có thể có “tác động ngược” khi bất động sản là đầu ra của hàng trăm sản phẩm của các ngành nghề sản xuất khác như vật liệu xây dựng, nội – ngoại thất, cảnh quan cây xanh, thiết bị điện, điện tử... và tạo công ăn việc làm cho hàng triệu lao động hàng năm.

Bùi Hằng