'Siết' tín dụng bất động sản: Chuyên gia cảnh báo không nên cực đoan

Hệ luỵ cho cả nền kinh tế

Theo khảo sát tại một số ngân hàng thương mại, lãi suất cho vay mua nhà đối với khách hàng cá nhân có xu hướng tăng trong bối cảnh lãi suất đầu vào nhích lên và dòng tiền vào bất động sản (BĐS) được yêu cầu kiểm soát chặt. Điều này đã khiến không ít người dân có nhu cầu vay mua nhà gặp khó khăn.

Như chia sẻ của anh T. (Hà Nội) đang có nhu cầu mua căn hộ tại dự án ở Nam Từ Liêm. Do không đủ khả năng tài chính, anh T. buộc phải vay 1 tỷ đồng từ ngân hàng. Theo tính toán, nếu vay ngân hàng, vợ chồng anh trả cả gốc và lãi khoảng 12-15 triệu đồng/tháng, trong vòng 20 năm.

Trước thông tin các ngân hàng "siết' cho vay BĐS, anh T. lo lắng, nếu không có sự hỗ trợ tài chính này thì anh khó có thể mua được nhà. Anh đang liên hệ với một số ngân hàng có hợp tác để có thể ký cho vay, giải ngân sớm.

Việc "siết" tín dụng BĐS sẽ khiến cơ hội mua nhà để ở như vợ chồng anh T càng khó khăn hơn, giấc mơ của người dân càng trở nên xa vời.

Ông Lê Hoàng Châu, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng, nếu không cẩn trọng, việc siết tín dụng sẽ gây ra những hệ lụy rất khó kiểm soát. Ảnh hưởng đầu tiên sẽ là người thực sự có nhu cầu sở hữu BĐS.

Dù để ở hay đầu tư, đây vẫn là nhu cầu chính đáng của người dân, đặc biệt trong điều kiện tỷ lệ sở hữu nhà của người dân Việt Nam còn rất thấp, nhu cầu về nhà ở hiện tại và tương lai rất lớn.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng và chủ yếu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh thị trường vốn của Việt Nam đang rất hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc "siết" tín dụng BĐS sẽ ảnh hưởng lập tức đến các dự án đang triển khai, từ đó càng khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm.

Trong ba năm gần đây, hoạt động cho vay đối với lĩnh vực BĐS giảm về tỷ trọng so với tín dụng của toàn hệ thống. Tín dụng đổ vào BĐS giảm từ trên 26% năm 2018 xuống khoảng 12% năm 2020, thấp hơn tăng trưởng chung của nền kinh tế.

"Đến cuối năm 2021, tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực BĐS vẫn duy trì ở mức 12%. Tín dụng BĐS chiếm khoảng 19% tổng dư nợ nền kinh tế và dự kiến sẽ giảm trong năm 2022", Ngân hàng Nhà nước cho hay.

Các chuyên gia cho rằng, BĐS là lĩnh vực cho vay an toàn bởi có tài sản thế chấp. Chỉ khi chủ đầu tư yếu kém, dự án treo thì tiền mới bị chôn, vốn ngân hàng mới khó thu hồi. Còn với chủ đầu tư uy tín, quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ dự án đúng tiến độ, chất lượng, thanh khoản tốt thì ngược lại. Có sản phẩm ra thị trường thì cũng cần cho người dân mua bán, đầu tư.

Việc ồ ạt "siết" tín dụng BĐS còn là sự đánh đồng các nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp với những đơn vị năng lực kém, như vậy không có tính thanh lọc để lành mạnh hóa thị trường. Ngoài ra, nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu.

TS. Vũ Tiến Lộc, Ủy viên Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, nhìn nhận, thị trường BĐS đang ở thời điểm tương đối nhạy cảm, liên quan đến nhiều vụ việc của các lãnh đạo doanh nghiệp lớn, dẫn đến việc Ngân hàng quản lý chặt chẽ tín dụng đối với thị trường này. Tuy nhiên, sự điều chỉnh về chính sách của các ngân hàng đang quá bao quát, không phân luồng cụ thể. Vì vậy, có sự ảnh hưởng nhất định đến các doanh nghiệp BĐS.

Theo công bố của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, quy mô ngành BĐS của Việt Nam giai đoạn 2020-2030 có thể lên đến 22% so với tổng tài sản toàn nền kinh tế. BĐS từ lâu được xem là đầu tàu của cả nền kinh tế, đóng góp thông qua khả năng lan tỏa đến trên 40 ngành kinh tế quan trọng khác của nền kinh tế, nhất là những ngành liên quan trực tiếp như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống và tài chính, ngân hàng…

BĐS bị đình trệ, kéo theo sự đình trệ của cả nền kinh tế. Trong trường hợp giá trị sản xuất của nhóm ngành BĐS thay đổi giảm 10% sẽ kéo theo GDP giảm 1,247%; ngành công nghiệp chế biến, chế tạo chịu ảnh hưởng mạnh nhất, giảm tới 0,861%, tiếp theo đó là các ngành: Nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản (giảm 0,366%); du lịch (giảm 0,352%); dịch vụ khác (giảm 0,348%)…

Ông Lê Hữu Nghĩa, Giám đốc Công ty TNHH TM-XD Lê Thành, đánh giá: “Việc siết tín dụng vào lĩnh vực rủi ro là cần thiết, nhưng không nên làm đại trà hay đánh đồng tất cả. Nếu siết hết thì không những giết chết ngành BĐS mà làm ảnh hưởng tiêu cực cho nhiều ngành khác và cả nền kinh tế”.

Cẩn thận tác dụng ngược

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest, kiến nghị, Ngân hàng Nhà nước xem xét, điều chỉnh hợp lý những quy định và chế độ về tín dụng cho BĐS. Về tổng thể, cần có quy định cụ thể hướng dẫn phân loại các khoản nợ của các chủ đầu tư, đồng thời cần xem xét nới lỏng phù hợp theo từng thời điểm việc cho vay bất động sản (như tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn; hệ số rủi ro của vay bất động sản…) để tháo gỡ cho nguồn vốn vào BĐS.

Ông Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia, cho rằng, không nên "siết" chặt một cách cực đoan. Ông Nghĩa đề xuất nên đối xử một cách công bằng, rõ ràng với các doanh nghiệp BĐS. Những doanh nghiệp nào phát triển dự án tốt, theo hướng lành mạnh nên được ưu đãi về vốn vay, tín dụng và các khoản thuế thay vì "siết" chặt một cách toàn bộ. Ngoài ra, cần tìm cách giải ngân vốn cho BĐS ngày càng hợp lý hơn.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM chia sẻ, sau khi xảy ra một số vụ án liên quan đến huy động tín dụng BĐS, NH Nhà nước có chỉ đạo "siết" tín dụng với BĐS. Tới thời điểm này, một số NH đã điều chỉnh, thông báo vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay.

Tuy nhiên, sẽ khó để các NH xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Dẫn đến người dân khó tiếp cận tín dụng và với những người có nhu cầu thật, người dân buộc phải nỗ lực tìm kiếm nguồn vốn trong xã hội như người thân, gia đình, thậm chí cả "tín dụng đen" rất nguy hiểm.

Theo ông Châu, thời điểm này, các NH phải kiểm soát được mục đích sử dụng của người vay tiền để hỗ trợ người vay, phải đánh giá đúng nhu cầu vay của khách hàng cá nhân và doanh nghiệp.

Thực hiện chương trình phục hồi và phát triển kinh tế giai đoạn hậu Covid-19, chuyên gia kinh tế Đinh Trọng Thịnh kiến nghị các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì NH nên xem xét cấp tín dụng kịp thời. Bởi, dự án BĐS được triển khai sẽ thúc đẩy các ngành vật liệu, xây dựng duy trì sản xuất và phát triển.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng Thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam, nêu quan điểm: Với cho vay dự án, các NH chỉ loại trừ những dự án không đảm bảo pháp lý, kiểu "xí chỗ" để đó có thể dẫn đến nhiều hệ lụy về sau như không thể ra sổ cho người mua. Còn với dự án đảm bảo pháp lý, bán được hàng thì chẳng có lý do gì NH không cho vay.

Việc một số ngân hàng dừng cấp tín dụng đối với bất động sản đã khiến một vài nhóm đầu tư lao đao. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng đây là bước điều chỉnh cần thiết nhằm trả lại giá trị thực cho thị trường. Trong cuộc điều chỉnh này, những tổ chức, cá nhân có tiềm lực vẫn sẽ có cách để xoay xở và phát triển.

Bùi Hằng