Những điểm nhấn của thị trường bất động sản năm 2021

Năm 2021 sắp khép lại, bất chấp dịch bệnh, bất động sản vẫn tăng giá và giữ vị thế là kênh đầu tư vàng.

Nhìn lại các chu kỳ phát triển của thị trường này, giá đất có xu hướng tăng giảm đan xen trong ngắn hạn, nhưng về dài hạn luôn tăng mạnh theo thời gian.

Năm 2021, bất chấp ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, thị trường bất động sản (BĐS) được dự báo sẽ có những chuyển biến tích cực đến từ loạt chính sách “gỡ khó”.

Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho biết, pháp lý là một trong những điểm nghẽn lớn nhất khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh ảm đạm trong thời gian qua. Tình hình phê duyệt các dự án của các địa phương đều chậm lại. Số lượng dự án được phê duyệt, dự án được phép đưa vào kinh doanh rất ít.

Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này. Thứ nhất là tình trạng chồng chéo trong pháp lý liên quan đến các bộ luật. Thứ hai là cơ quan phê duyệt dự án đang thận trọng trong phê duyệt. Điều này dẫn đến nguồn cung cho thị trường BĐS giảm sút.

Theo đó, bước sang năm 2021, với loạt chính sách mới có hiệu được kỳ vọng sẽ góp phần tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc cho thị trường BĐS.

Luật Xây dựng sửa đổi 2020

Từ ngày 1/1/2021, Luật Xây dựng sửa đổi 2020 có hiệu lực thi hành thì các quy định về miễn giấy phép xây dựng đã được quy định cụ thể, thuận lợi cho quản lý cũng như người dân trong xây dựng.

Theo đó, sẽ có 10 trường hợp miễn phép xây dựng theo Luật Xây dựng 2020 và một số những quy định hoàn toàn mới của Luật Xây dựng sửa đổi 2020…

Luật đầu tư sửa đổi

Luật Đầu tư sửa đổi có hiệu lực ngày 1/1/2021, sẽ tháo gỡ ách tắc về thủ tục đầu tư xây dựng đối với các dự án đầu tư kinh doanh.

Được biết, Luật Đầu tư sửa đổi 2020 có hiệu lực vào đầu năm 2021 sẽ tháo gỡ được nhiều vướng mắc mà những doanh nghiệp đầu tư dự án BĐS.

Nghị quyết 164 tháo gỡ vướng mắc đầu tư trong khu đô thị

Chính phủ vừa ban hành Nghị quyết 164 tháo gỡ một số vướng mắc trong thực hiện các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị theo quy định tại Nghị định số 11 về Quản lý đầu tư phát triển đô thị.

Theo đó, đối với các dự án đã được cấp có thẩm quyền quyết định chủ trương đầu tư theo Luật Đầu tư năm 2014 hoặc chấp thuận chủ trương đầu tư theo Luật Nhà ở năm 2014 sẽ không phải thực hiện thủ tục chấp thuận đầu tư theo quy định của Nghị định số 11…

Nghị định cứu hàng ngàn dự án có đất công xen kẹt

Cuối năm 2020, Thủ tướng Chính phủ Nguyễn Xuân Phúc đã ký ban hành Nghị định 148/2020/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, trong đó bổ sung quy định giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý.

Theo đó, các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý ưu tiên sử dụng vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề.

Nghị định 148/2020/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 8/2/2021.

Nghị định 25/2020/NĐ-CP về lựa chọn nhà đầu tư

Theo yêu cầu thực tiễn và khung pháp lý hiện hành có liên quan, Nghị định số 25/2020/NĐ-CP (NĐ 25) quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đấu thầu về lựa chọn nhà đầu tư đã được ban hành thay thế Nghị định 30/2015/NĐ-CP (NĐ 30).

Ra đời trong bối cảnh nhiều dự án đầu tư có sử dụng đất tại địa phương vướng mắc liên quan đến pháp luật về đất đai; các dự án PPP chưa rõ về quy trình đấu thầu, NĐ 25 có nhiều điểm mới tháo gỡ.

Nghị định này có hiệu lực từ có hiệu lực kể từ ngày 20/4/2020 và sẽ tiếp tục là “chìa khóa” để tháo gỡ cho các dự án BĐS có vướng mắc liên quan trong năm 2021.

Loạt thông tư của Bộ Xây dựng

Từ ngày 1/7/2020, các Thông tư số 21/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Nhà chung cư và Thông tư số 22/2019/TT-BXD về Quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về Quy hoạch xây dựng đã có hiệu lực.

Các Thông tư này sẽ tiêó tục giúp tháo gỡ một số vướng mắc trong việc lập quy hoạch và thiết kế nhà ở đô thị, nhà ở chung cư trong năm 2021. Điều này được cho là sẽ tạo thuận lợi để các chủ đầu tư lập quy hoạch, thiết kế dự án nhà ở, dự án nhà chung cư và các cơ quan.

Vốn ngoại chọn Việt Nam là “bến đỗ”, BĐS công nghiệp Việt tiếp tục sôi động

Dịch Covid-19 với nhiều diễn biến phức tạp đã khiến BĐS công nghiệp có lúc chao đảo. Nhưng với sự cam kết hỗ trợ từ phía Chính phủ Việt Nam, thị trường này đang hứa hẹn nhiều tiềm năng…

Việt Nam đang có 394 khu công nghiệp với diện tích 121.900 ha, trong đó, có 286 khu công nghiệp đang hoạt động, tỉ lệ lấp đầy bình quân đạt gần 72%. Còn lại 108 khu công nghiệp đang được xây dựng hoặc trong giai đoạn đền bù, giải phóng mặt bằng.

Theo Bộ Kế hoạch và Đầu tư, trong 9 tháng đầu năm 2021, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) “chảy” vào lĩnh vực sản xuất và chế biến đạt 11,83 tỉ USD, gồm: vốn đăng ký mới đạt gần 5,5 tỉ USD, vốn bổ sung 5,55 tỉ USD và vốn góp 805 triệu USD.

Khu vực phía Bắc chiếm gần 73% tổng vốn FDI đăng ký mới, miền Trung chiếm 19,4%, miền Nam chiếm 7,6%.

Theo ông John Campbell, Trưởng bộ phận, Dịch vụ Bất động sản công nghiệp, Savills Việt Nam, kế hoạch mở cửa trở lại của Chính phủ đã củng cố niềm tin cho doanh nghiệp và nhà đầu tư. Trong đó, việc mở cửa những chuyến bay quốc tế sẽ là một trong những yếu tố tiên quyết cho năm 2022 phục hồi hơn nữa.

Nhận định về BĐS công nghiệp, Bộ Xây dựng cho rằng Việt Nam vẫn được đánh giá là điểm đến hấp dẫn nhờ những lợi thế về nguồn nhân lực, các hiệp định thương mại tự do (FTA) đa dạng và những cam kết của Chính phủ trong việc phát triển hạ tầng. Khi dịch sớm được kiểm soát, BĐS công nghiệp sẽ là “điểm sáng” của thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung mới tại miền Bắc được ghi nhận chủ yếu từ khu công nghiệp Phố Nối A (Hưng Yên), khu công nghiệp Yên Phong 2C (Bắc Ninh), khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Hải Phòng). Ngoài ra, thị trường ở các tỉnh như Thái Bình, Phú Thọ, Vĩnh Phúc cũng có nhiều dự án lớn,

Sốt nóng đất nền ven đô

Nhìn một cách tổng quan, ta có thể thấy rằng khả năng phục hồi nền kinh tế nói chung và thị trường BĐS ven đô tại Việt Nam trong năm 2022 sắp tới là không phải bàn cãi. Tuy nhiên, nguồn cung trên thị trường còn đang khan hiếm, số nhà đầu tư thì đang ngày một tăng và chưa tháo gỡ triệt để các vướng mắc thủ tục, chính sách mua bán đất cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nếu đánh giá sơ bộ về thị trường BĐS năm 2021, thì đây cũng là một năm thành công, dù trước đó thị trường cũng đã phải chịu ảnh hưởng khá nặng nề từ cơn bão Covid-19.

Đây cũng là năm tiền đề đánh dấu cột mốc về những chính sách được cải tổ dành cho thị trường BĐS ven đô. Đáng nói nhất là với thị trường tại Bắc Ninh, vì năm 2022 Bắc Ninh sẽ được đưa lên làm thành phố trực thuộc trung ương và một số huyện sẽ được lên quận.

BĐS ven đô có có xu hướng phát triển

Về lực cung, mặc dù tình hình Covid-19 diễn biến khá phức tạp nhưng trong 9 tháng đầu năm, chúng ta vẫn có những dự án đất ở ven đô được ra mắt trên thị trường. Chiếm đa số trong đó, là những sản phẩm liền kề và đất nhà ở thấp tầng có sổ đỏ (hoặc sổ hồng) chiếm 54% trên tổng thị trường BĐS. Còn lại 46% là tổng số sản phẩm chung cư, nhà phố thương mại (Shophouse), đất thổ cư, đất nghỉ dưỡng và một số sản phẩm BĐS khác trên thị trường

Với kết quả này chúng ta đã thấy được rằng, xu hướng của các nhà đầu tư trong những năm gần đây là các sản phẩm thấp tầng. Điều này đồng nghĩa với việc các dự án chung cư hiện nay đang ít dần đi, đặc biệt là ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM.

Qua nhiều cơn "sốt đất", giá đất nền ven đô vẫn tăng

Hai năm qua, thị trường BĐS ven đô Hà Nội đã trải qua nhiều cơn "sốt đất" ảo, nhưng giá đất nền ven đô vẫn không ngừng tăng, đặc biệt khi dịch Covid-19 đang dần được kiểm soát.

Ngay trong khi dịch Covid-19 diễn biến phức tạp, thị trường BĐS vẫn ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô, xuất phát từ làn sóng "bỏ phố về quê" khi dịch bệnh xuất hiện.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho hay, đất nền ven đô, nhất là đất có sổ đỏ, đất nền đầy đủ pháp lý vẫn sẽ là "con gà đẻ trứng vàng" của thị trường BĐS. Bởi ở thời điểm hiện tại, 2 phân khúc đáng để đầu tư nhất chính là căn hộ chung cư bình dân và đất nền ven đô, đất nền có sổ đỏ.

Tuy nhiên, trong năm 2021, nguồn cung căn hộ bình dân vẫn sẽ duy trì trạng thái khan hiếm. Do đó, đất nền ven đô, nhất là các mảnh đất có sổ đỏ sẽ hút dòng vốn rất mạnh.

Giá chung cư tiếp tục tăng cao

Năm 2021, giá chung cư tại Hà Nội tiếp tục xu hướng tăng do khan hiếm nguồn cung. Điều đáng nói, giá tăng cả ở chung mới và cũ, trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Đơn cử, một dự án trên đường Thành Thái đang bàn giao có mức giá tăng 2-3 triệu đồng/m2. Một số dự án nằm trên đường Trần Hữu Dực đã bàn giao gần 2 năm nay tăng từ 1-2 triệu đồng/m2, dự án The Zei trên đường Lê Đức Thọ tăng 2-3 triệu đồng/m2. Các dự án bình dân hơn tại Linh Đàm (Hoàng Mai), Văn Quán (Hà Đông), Nguyễn Cơ Thạch (Nam Từ Liêm) cũng tăng từ 1-2 triệu đồng/m2.

Mức tăng giá của loại hình chung cư cả mới và đã sử dụng, theo bà Dương Thuỳ Dung, Giám đốc Cấp cao CBRE, là vào khoảng 10-14% so với năm trước.

Một số chuyên gia BĐS đánh giá, nguồn cung căn hộ thấp, cơ sở hạ tầng nâng cấp cùng với việc giá thép, xi măng tăng đã đẩy giá bán căn hộ sơ cấp liên tục tăng. Điều này dẫn đến việc tăng giá các căn hộ cũ khi người mua không có nhiều lựa chọn ở các dự án mới.

BĐS nghỉ dưỡng giàu tiềm năng, phù hợp để đầu tư dài hạn

Theo các chuyên gia, BĐS ven biển là phân khúc được nhiều người ưa chuộng bởi khả năng sinh lời bền vững. Nhất là sau đại dịch, xu hướng tìm đến những sản phẩm gần biển, có không khí trong lành, tốt cho sức khỏe càng được chú trọng.

Theo các chuyên gia kinh tế, nếu như nhiều địa phương nước ta xác định du lịch là ngành kinh tế mũi nhọn thì với rất nhiều địa phương, đô thị lớn của nước ta, BĐS cũng đóng vai trò rất quan trọng với nền kinh tế cả nước. Bắt nhịp cùng ngành du lịch, thị trường BĐS cũng đang được các chuyên gia dự báo sẽ khởi sắc vào tháng cuối năm 2021.

Bất động sản thương mại 2021 vượt dự báo

Với thị trường văn phòng, trong năm 2021, hoạt động cho thuê đang dần được cải thiện, khi nhu cầu thuê trên đà phục hồi so với mức thấp của năm trước. Nhu cầu thuê cả năm dự kiến tăng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái, cao hơn mức 5% đã dự báo hồi đầu năm. Các thị trường vẫn duy trì kết quả hoạt động khả quan như Singapore, Đài Bắc, Seoul dự báo giá thuê văn phòng hạng A sẽ tăng trưởng trên mức trước đại dịch vào năm 2023.

Covid-19 khiến kinh tế khó khăn song kho bãi hậu cần, kho lạnh, trung tâm dữ liệu vẫn tăng trưởng nhanh, dẫn đầu các kênh hút vốn đầu tư.

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo "Sự trỗi dậy của những loại hình BĐS công nghiệp giữa đại dịch" và chỉ ra 3 nhóm tài sản có tiềm năng tăng trưởng cao, đang dẫn đầu danh mục hút vốn đầu tư toàn cầu năm 2021.

Kho bãi hậu cần – Bất động sản logistics

Dịch vụ hậu cần kho bãi (logistics) đang đứng đầu trong các danh mục đầu tư năm nay bất chấp Covid-19 diễn biến khó lường ở nhiều quốc gia và vùng lãnh thổ trên thế giới.

Ông Troy Griffiths, Phó tổng giám đốc Savills Việt Nam nhận định, BĐS kho bãi hậu cần là một trong những thị trường ngách mới nổi với nhiều cơ hội tăng trưởng. Tại Việt Nam, lợi suất đầu tư vào nhóm tài sản logistics dao động 9-11%, khá lý tưởng so với các thị trường đã định hình và phát triển sớm.

Kho lạnh

Kho lạnh là một phần chuyên biệt của chuỗi cung ứng, sử dụng các nhà kho kiểm soát nhiệt để lưu trữ và vận chuyển thực phẩm hoặc vật tư y tế, chẳng hạn như vaccine. Dữ liệu nghiên cứu thị trường từ Research & Markets ước tính rằng 7,9 tỉ USD đã được đầu tư để phát triển kho bảo quản lạnh trên toàn cầu vào năm ngoái, con số này sẽ tăng lên 19 tỉ USD vào năm 2027, do sự thúc đẩy của nhu cầu mua sắm hàng tạp hóa trực tuyến và giảm lãng phí thực phẩm.

Bất động sản trung tâm dữ liệu phát triển mạnh

Các nhà sản xuất nội dung như Netflix và Apple đã lấy không gian kho bãi để sử dụng làm phim trường bởi sự bùng nổ của các dịch vụ phát trực tuyến video. Nhu cầu ngày càng cao về không gian studio đang thúc đẩy nhu cầu về kho bãi ở các thành phố mạnh về truyền thông như London, Los Angeles và New York.

Việt Nam đang ở ngã rẽ, với sự bùng nổ của thương mại điện tử và sự thúc đẩy mạnh mẽ hướng tới nền kinh tế kỹ thuật số. Vì vậy, cơ hội dành cho các quốc gia đang phát triển và data centers, trong đó có Việt Nam là rất lớn. Tuy nhiên, các trung tâm dữ liệu tại thị trường Việt Nam hiện nay sẽ phải vật lộn để đối phó với những quốc gia hàng đầu và vượt qua các đối thủ sừng sỏ này.

Theo đánh giá của Savills, BĐS trung tâm dữ liệu tại Việt Nam đang phát triển khá nhanh. Sự bùng nổ của thương mại điện tử, thói quen mua sắm trực tuyến cũng như sự gia tăng trong mức độ sử dụng các phương tiện giải trí online trong dịch Covid-19 đã kéo theo nhu cầu lưu trữ gia tăng, dẫn tới sự tăng trưởng rõ nét đối với nhu cầu cho trung tâm dữ liệu.

Nhu cầu về BĐS trung tâm dữ liệu được ghi nhận đáng kể từ các thương hiệu bán lẻ nổi tiếng và các công ty công nghệ thông tin mong muốn mở rộng tại thị trường Việt Nam.

Bùi Hằng