'Khoá van' tín dụng bất động sản khiến nhiều doanh nghiệp 'điêu đứng'

Thời gian qua, khi thị trường bất động sản xuất hiện dấu hiệu tăng trưởng nóng, do đó, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được NHNN giao thực hiện trong năm 2022. Điều này cũng nhằm phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và NHNN.

Phó thống đốc NHNN Đào Minh Tú cho biết, năm 2022 NHNN đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng khoảng 14%, cao hơn mục tiêu tăng trưởng tín dụng của năm 2021 là 12%. Trong bối cảnh dịch bệnh vẫn lây lan nhưng tiền vào thị trường chứng khoán và bất động sản tăng mạnh thì dòng vốn phải “nắn” để hướng vào lĩnh vực ưu tiên, lĩnh vực khó khăn của nền kinh tế, chịu tác động mạnh của dịch bệnh.

Quan điểm của NHNN là dòng vốn vào các lĩnh vực rủi ro như chứng khoán, bất động sản hay kênh trái phiếu sẽ không tăng thêm mà còn phải kiểm soát chặt. Do đó, năm 2022, NHNN sẽ thanh tra những khoản tín dụng vào trái phiếu mà một số tổ chức tín dụng phát hành không đảm bảo an toàn theo tinh thần chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ - Phó thống đốc nhấn mạnh.

Cụ thể, với lĩnh vực bất động sản, ngân hàng vẫn tạo điều kiện cho bất động sản nhà ở, tín dụng tiêu dùng phục vụ nhu cầu thực sự. Còn bất động sản đầu cơ, dự án lớn có hệ số rủi ro cao thì phải kiểm soát chặt chẽ.

Bên cạnh đó, thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP Về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình, NHNN đã yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ. Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp.

Tại phiên họp thứ 10 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội, Thống đốc NHNN Việt Nam Nguyễn Thị Hồng cũng đã trình Dự thảo Nghị quyết về việc kéo dài thời hạn áp dụng toàn bộ quy định của Nghị quyết số 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.

Với vấn đề hạn chế nợ xấu phát sinh, nhất là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 và cho vay các dự án BOT, bất động sản, trái phiếu của doanh nghiệp và ngân hàng là trái chủ, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cũng lưu ý cần đánh giá kỹ về trách nhiệm của các tổ chức, cơ quan liên quan.

Tính đến hết quý I/2022, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 2,23 triệu tỷ đồng, tăng 2,24% so với đầu năm những đã thấp hơn mức tăng trên 5% dư nợ tín dụng chung của nền kinh tế. Tốc độ tăng dư nợ tín dụng bất động sản đã chậm lại sau nhiều năm cũng chính là kết quả của việc kiểm soát, thắt chặt nguồn tiền đổ vào ngành này.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch Covid-19, NHNN đã yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng. Trong số đó có việc tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo NHNN khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý...

Nhận định về thị trường bất động sản trong thời gian qua, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, nguồn cung thị trường giảm đáng kể, giá cả tăng, nhiều rủi ro trong kinh doanh bất động sản vẫn chưa được tháo gỡ, nhiều dự án chậm triển khai.

Thị trường bất động sản khó khăn cho cả hoạt động đầu tư, hoạt động kinh doanh, nguồn cung - cầu và pháp lý.

“Qua báo cáo so với năm 2020, thị trường đã có những bước phát triển, số dự án đưa vào khởi công và cấp phép tăng, giao dịch tăng. Đặc biệt, điểm sáng tồn kho không có, sản phẩm đưa ra gần như tiêu thu hết. Tuy nhiên, đánh giá nguồn cung nhà ở xã hội thiếu trầm trọng, giá căn hộ tăng cao, trong đó giá tăng trung bình từ 5-7%, thậm chí có vùng tăng 70-100%. Đặc biệt giá đất nền vùng giáp ranh tăng cao, bình quân 15-20%. Do vậy, vấn đề đặt ra là làm sao có nguồn cung, để có nguồn cung cho thị trường, giảm áp lực về cầu, giảm tăng giá”, ông Khởi nói.

Các chuyên gia đồng quan điểm cho rằng, một trong những nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên là do pháp luật liên quan đến lĩnh vực bất động sản còn nhiều bất cập, chưa theo kịp sự phát triển của thị trường, chưa điều tiết thị trường một cách hiệu quả, nhất là chính sách tín dụng cho bất động sản có giai đoạn thì mở rộng, và đến nay ngày càng thắt chặt, khiến cả doanh nghiệp và nhà đầu tư đều “nghẹt thở”, đồng thời gây rủi ro cho thị trường…

Chia sẻ về dòng vốn cho thị trường bất động sản, ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng trường Đại học Kinh tế Quốc dân cho hay, đầu tư bất động sản cần nhiều tiền và đòi hỏi lượng vốn lớn ổn định dài hạn. Các nước khác trên thế giới, thị trường bất động sản và tài chính liên thông với nhau, kênh dẫn vốn chủ yếu là tài chính (tất nhiên vốn bản thân nhà đầu tư không tính đến). Còn ở Việt Nam, ngoài kênh trên còn có một kênh dẫn vốn nữa là tiền trả trước của khách hàng.

“Do đó, có sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng không phải khi nhà đầu tư bắt đầu vào đầu tư có thể huy động được vốn mà cũng phải có điều kiện của nó, sau khi thỏa mãn điều kiện đấy đầu tư đến giai đoạn hạ tầng mới huy động được vốn hình thành trong tương lai và cũng chỉ một phần thôi. Do vậy, kênh để huy động vốn cho bất động sản vẫn phải dựa vào thị trường tài chính, trong đó kênh truyền thống là tín dụng ngân hàng”, ông Cường nói.

Theo ông Cường, kênh thứ thứ hai là thị trường vốn (chứng khoán, trái phiếu) - vẫn sẽ là một kênh quan trọng cho các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, trong giai đoạn qua có những hiện tượng không lành mạnh ở thị trường này.

Trước những vấn đề đang xảy ra của thị trường bất động sản, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đánh giá: “Chưa bao giờ các doanh nghiệp đầu tư bất động sản khó khăn như hiện nay. Thứ nhất ở thủ tục pháp lý, hành lang pháp lý của bất động sản liên quan đến 12 luật, do các bộ ban ngành ban hành. Do đó, có sự đan xen, chồng chéo, các cơ quan hành pháp không biết đường nào xử lý dẫn đến các dự án chậm lại, nhiều dự án dừng cả chục năm. Điều này dẫn đến loại chi phí vô hình cho các doanh nghiệp bất động sản rất lớn”.

Thứ hai, ngoài thủ tục pháp lý gần đây có chủ trương siết chặt bất động sản cả người mua người bán. Như vậy, tín dụng khép chặt lại, trong khi trái phiếu bất động sản cũng quản lý chặt chẽ, doanh nghiệp bất động sản không có nguồn cung về tài chính.

“Bất động sản nước ta có đặc thù so với các nước khác là có xu thế nhà hình thành trong tương lai, tài sản vừa làm vừa thu gom góp vốn của người mua. Chính vì vậy, có thể nói đấy là một rào cản nếu không cẩn thận có thể đổ vỡ”, ông Hiệp nhận định.

Thứ ba, vừa rồi xảy ra bão giá hai lần vật liệu xây dựng cộng với Covid-19, hiện nay không có công nhân đủ cho doanh nghiệp xây dựng, các nhà thầu khó khăn trong tìm kiếm công nhân. Vừa rồi xảy ra bão giá hai lần vật liệu xây dựng cộng với Covid-19, dẫn đến đơn giá tăng lên, Theo đánh giá, giá 1m2 xây dựng cơ bản đối với nhà thấp tầng trước kia là 4 triệu/m2 nhưng giờ nhận thầu phải 6 triệu/m2, tăng 50% bởi ngay với mặt hàng sắt thép trong quý 2 đã tăng 7%, bên cạnh đó còn các mặt hàng khác và lạm phát.

“Chúng ta chỉ nhìn một chiều bất động sản tăng quá nhưng nguyên nhân nào tăng thì chúng ta không phân tích. Chỉ thấy dường như các doanh nghiệp bất động sản thu lợi trong chuyện này nhưng thực ra cũng không hẳn như vậy.

Các doanh nghiệp đang trong giai đoạn khó khăn nhất, do không có dự án, kiếm được dự án bây giờ vô cùng khó. Ở Hà Nội và TP.HCM gần như không có cơ hội tìm dự án, do đó phải đi ra các tỉnh rất xa thậm chí lên các tỉnh vùng biên giới. Tuy nhiên, tìm dự án vùng biên giới cũng không phải dễ vì thủ tục pháp lý. Cứ tình hình như thế này, theo phản ánh của các nhà thầu, 5 năm nữa chắc không còn nhà thầu nào tồn tại”, ông Hiệp nhấn mạnh.

Ông Nguyễn Quang Thuân, Tổng Giám đốc FiinGroup nhận định, những khó khăn mà doanh nghiệp bất động sản đang phải đối mặt sẽ còn tác động đến nhiều ngành kinh tế khác, trong đó có ngành xây dựng và vật liệu xây dựng, đặc biệt là ngành ngân hàng…

Dẫn thêm số liệu từ NHNN, vị chuyên gia này cho hay dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản chỉ chiếm khoảng 8% tổng dư nợ nền kinh tế, nhưng cho vay người mua nhà cao, tổng cộng khoảng hơn 2 triệu tỷ đồng (tỷ trọng 19 – 20% tổng dư nợ hệ thống). Cùng với trái phiếu, rủi ro (nếu có) sẽ là vỡ nợ chéo.

"Ngành ngân hàng, tài chính vẫn phát triển tốt qua tâm dịch Covid-19, nhưng những khó khăn của ngành bất động sản hiện đối mặt có thể làm thay đổi bức tranh của ngành ngân hàng trong 2-3 năm tới đây.

Do đó, những thay đổi về chính sách cần tính đến những tác động tới hai ngành trụ cột của nền kinh tế: bất động sản và ngân hàng cũng như những tác động mang tính dây chuyền tới thị trường tài chính nói chung và các ngành liên quan của Việt Nam.

Ở nước ta hiện có sự liên thông rất lớn giữa thị trường tiền tệ, thị trường trái phiếu, tín dụng ngân hàng và thị trường chứng khoán/cổ phiếu", ông Thuân nhấn mạnh.

Trước chính sách siết tín dụng bất động sản này, đại diện nhiều ngân hàng đều nêu quan điểm cái gì cần siết thì siết, cái gì cần khuyến khích thì vẫn phải khuyến khích, không nên siết vốn vay kiểu cào bằng. Bởi thị trường bất động sản có khả năng lan tỏa đến 40 ngành kinh tế quan trọng khác như xây dựng, công nghiệp chế biến chế tạo, du lịch, lưu trú, ăn uống, tài chính ngân hàng... Hơn nữa, bất động sản đang chiếm khoảng 14% GDP. Vì vậy, chỉ nên siết dòng vốn đối với đầu cơ, thổi giá nhà đất khiến thị trường bất ổn. Còn đối với những công ty uy tín, dự án khả thi, pháp lý đầy đủ… cần được bơm vốn kịp thời.

Cũng đồng tình với chủ trương siết tín dụng, nhưng chuyên gia kinh tế TS Đinh Trọng Thịnh cho rằng cần có các biện pháp để thị trường bất động sản có thể hồi phục và phát triển.

Ông cho rằng cần xem xét mức độ tín dụng bất động sản một cách linh hoạt, phù hợp với từng ngân hàng và từng dự án, không nên quy định một tỷ lệ 8% chung cho tất cả. Các ngân hàng sẽ tự xem xét hiệu quả, khả năng hoàn vốn, thu lợi nhuận, cũng như khả năng chịu đựng rủi ro.

Bên cạnh đó, cần cân nhắc phân khúc nào nên “siết”, phân khúc nào nên mở. Cụ thể, TS Đinh Trọng Thịnh phân tích cần đẩy mạnh việc cho vay tín dụng với các dự án căn hộ chung cư bình dân, căn hộ chung cư trung cấp, chính sách tín dụng ưu đãi với các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân. Đây chính là phân khúc người dân thực sự có nhu cầu về nhà ở, trong khi nguồn vốn hạn chế nên rất cần đến sự hỗ trợ từ phía ngân hàng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp có năng lực tài chính, nguồn lực tốt, nên được cho vay để sớm có sản phẩm đưa ra thị trường. Theo ông Thịnh, đây là điều cần thiết và quan trọng vì nếu nguồn cung không đáp ứng được sự tăng lên của nhu cầu sẽ đẩy giá bất động sản tăng lên và tạo ra rất nhiều hệ lụy.

Đồng tình với quan điểm này, ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cũng cho rằng, để khơi nguồn vốn cho bất động sản bền vững thì cần hoàn thiện chính sách tín dụng. Trong đó, cần phân biệt rõ hơn bất động sản phục vụ nhu cầu thiết yếu và không thiết yếu để ưu tiên tập trung nguồn vốn, tránh phát triển quá nóng, gây bong bóng thị trường.

Giáo sư Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc ngân hàng siết cho vay bất động sản là một trong những giải pháp để kiểm soát thị trường theo hướng lành mạnh hơn. Tuy nhiên, đây không phải là nguyên nhân chính để giúp giảm giá nhà đất. Ngược lại nếu siết tín dụng không chọn lọc sẽ tác động tiêu cực đến thị trường.

Ông Võ cũng đề xuất, với những dự án không đảm bảo an toàn thì siết tín dụng. Ngược lại những chủ đầu tư uy tín, những dự án có khả năng hoàn thành trong thời gian ngắn và đảm bảo 100% khả năng cung cấp cho nguồn cung mới cho thị trường thì cho vay để tăng cung.

Trong khi đó, ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, việc hạn chế, hoặc ngừng vay mua bất động sản của một số ngân hàng đến từ tình trạng dư nợ cho vay đối với lĩnh vực này tới ngưỡng, cần siết lại. Tuy nhiên, bất động sản vẫn là lĩnh vực đem lại lợi nhuận nhờ nhu cầu của thị trường lớn, lãi suất cho vay cao nên ngân hàng không bỏ qua.

Cũng theo ông Lâm, phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở, trong đó chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó. Đây là nhóm khách hàng nằm trong danh sách bị hạn chế.

Chính vì thế ông Lâm đưa ra khuyến nghị: các ngân hàng nên siết tín dụng bất động sản một cách chọn lọc, không nên khóa van tín dụng bất động sản sẽ gây ra tình trạng “lợi bất cập hại”. Bởi trong trường hợp bị khoá đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp trở ngại trong thanh khoản, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu và phải mất nhiều năm mới xử lý được - ông Lâm phân tích.

Nội dung: Hà Lan

Đồ họa: Hoàng Việt