Thấy gì từ con số 1,6 tỷ USD đất đấu giá tại Thủ Thiêm?

Ngày 10/12, phiên đấu giá 4 lô đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.Thủ Đức đã gây xôn xao dư luận khi TP.HCM dự kiến thu về 37.346 tỷ đồng (tương đương 1,62 tỷ USD) cho ngân sách, cao gấp hơn 7 lần so với giá khởi điểm.

Sự kiện do Trung tâm Dịch vụ Đấu giá tài sản (Sở Tư pháp TP.HCM) tiến hành, thu hút nhiều đại gia bất động sản tham dự. Việc đấu giá được thực hiện với 4 lô mang ký hiệu 3-5, 3-8, 3-9, 3-12, thuộc khu dân cư phía Bắc của Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Cả 4 lô đất đều có thời gian sử dụng đất 50 năm đối với doanh nghiệp kể từ ngày có quyết định công nhận trúng đấu giá. Người mua căn hộ sẽ được giao đất ổn định lâu dài..

Mở ra tương lai mới cho thị trường BĐS TP.HCM

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), đánh giá kết quả đấu giá nêu trên là thành công lớn của thành phố khi thu hút được nhiều doanh nghiệp (DN) tên tuổi tham dự, không chỉ DN bất động sản TP.HCM mà các tập đoàn lớn ở phía Bắc cũng trúng đấu giá. Số tiền thu được hơn 37.000 tỷ đồng là nguồn thu lớn cho ngân sách TP.HCM trong bối cảnh khó khăn sau đại dịch.

Việc này cũng tạo niềm tin, kỳ vọng lớn vào tương lai của thị trường bất động sản TP.HCM nói riêng và nền kinh tế Việt Nam nói chung. Bởi lẽ, phiên đấu giá không chỉ thu hút sự quan tâm của DN trong nước mà còn gây tiếng vang đối với nhà đầu tư quốc tế trong bối cảnh khối ngoại đang săn tìm cơ hội xâm nhập thị trường bất động sản Việt Nam.

Kết quả phiên đấu giá này cũng cho thấy tiềm năng đấu giá rất lớn từ nguồn lực đất đai của TP.HCM. Việc tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đã quy hoạch bài bản có thể giúp TP.HCM đạt được mục tiêu kép - vừa tạo môi trường đầu tư minh bạch vừa bảo đảm tính công bằng, lại có nguồn thu lớn về cho ngân sách, góp phần phục vụ lợi ích cộng đồng tốt hơn. Các nhà phát triển bất động sản cũng có thể cân nhắc chọn lựa phương thức đấu giá để khỏi phải "nặng đầu" lo lắng việc đền bù giải phóng mặt bằng kéo dài năm này sang năm khác.

Phiên đấu giá này cũng là cơ sở để TP.HCM phát triển các khu đô thị lớn như Bình Quới - Thanh Đa, khu tái định cư Thủ Thiêm, các KCX-KCN không còn phù hợp làm nhà máy... bằng phương thức đấu giá, đấu thầu công khai, thay vì chỉ định cho một vài DN nào đó và có thể làm phát sinh nhiều vấn đề.

Tác động khó lường đến thị trường

Bên cạnh những tín hiệu tích cực từ các phiên đấu giá mang lại, Chủ tịch HoREA cho rằng mức giá quá cao từ các lô đất được bán thành công (lô cao nhất lên tới 2,45 tỷ đồng/m2) sẽ ảnh hưởng đến cả khu vực, cũng như "kéo" mặt bằng giá bất động sản ở các khu xung quanh lên một mức cao mới.

"Với mức giá đấu thành công 2,45 tỷ đồng/m2 ở khu Thủ Thiêm thì khái niệm khu trung tâm TP.HCM đến nay đã chính thức thay đổi" - ông Châu nhìn nhận.

Một trong những tác động của việc giá đất tăng cao là sẽ khiến các kế hoạch bình ổn thị trường nhà ở tại TP.HCM đứng trước thách thức lớn, thậm chí bị đe dọa phá sản. Các nhà phát triển bất động sản khó tìm được quỹ đất rẻ để phát triển nhà ở vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu của phần lớn người dân TP.HCM.

Ông Lê Hoàng Châu phân tích: "Thông thường, khi đấu giá thành công, DN buộc phải triển khai dự án trong vòng 24 tháng và chỉ có thể gia hạn 24 tháng, tổng cộng 48 tháng. Với mức giá đấu cao như vậy, nhà đầu tư sẽ phải đặt kỳ vọng giá ra thị trường rất cao, điều này sẽ làm lệch pha cung cầu nhà ở trong nhiều năm tới. Trước mắt là các khu vực xung quanh, bất động sản hàng hiệu, hạng sang sẽ tiếp tục leo thang.

Với tình trạng khan hiếm nguồn cung nhà giá thấp như hiện tại thì trong thời gian tới, nhà giá thấp lại càng biến mất, sẽ bất lợi cho việc ổn định cung cầu, an sinh xã hội... Bởi lẽ, các DN sẽ triệt tiêu phân khúc nhà giá thấp để chuyển sang các loại nhà giá cao nhằm tối ưu hóa lợi nhuận của mình".

Với góc độ DN phát triển dự án bất động sản, bà Nguyễn Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land, tỏ ra lo ngại giá đất ở Thủ Thiêm và các khu vực lân cận tiếp tục leo thang; những lô đất sắp đấu giá trong năm 2022 cũng gây áp lực lớn cho các nhà đầu tư khi bỏ giá. Bởi lẽ, khi giá khởi điểm quá cao, các DN sẽ rất e dè. Không phải nhà đầu tư nào cũng có đủ tiềm lực lớn để tham gia những phiên đấu giá tỷ USD như vậy. Về khía cạnh chung của thị trường, theo bà Hương, việc trúng đấu giá đất quá cao sẽ gây ra sự biến động về mặt bằng giá của cả thị trường trong thời gian tới.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, cũng cho rằng mức giá trúng thầu lô đất ở khu đô thị mới Thủ Thiêm vừa qua gấp 7 - 8 lần giá khởi điểm là rất cao, ngoài sức tưởng tượng của nhiều người. Với mức giá lô cao nhất lên tới 2,45 tỷ đồng/m2 thì giá nhà thương phẩm phải 350 - 400 triệu đồng/m2 - quá cao so với giá các sản phẩm khác trong khu vực ở thời điểm hiện tại. Song, nếu so với những bất động sản hàng hiệu vừa được tung ra thời gian gần đây ở Quận 1 thì cũng tương xứng.

Theo ông Trần Khánh Quang, thị trường nhà hạng sang và bất động sản hàng hiệu thời gian qua vẫn vướng nhiều hoài nghi giá ảo. Thế nhưng, đợt đấu giá này đã đẩy giá đất tại khu đô thị mới Thủ Thiêm vọt lên 2,45 tỷ đồng/m2, cao hơn khu trung tâm quận 1 (cao nhất khoảng 1,4 - 1,5 tỷ đồng/m2), xem như hợp thức hóa các mức giá nhà siêu sang đang có trên thị trường. "Với mức giá này để đầu tư hiện tại và sử dụng cho 3 - 5 năm tới có thể nói là phù hợp" - ông Quang nhận xét.