Tín dụng bất động sản làm sao kiểm soát hợp lý?

Kiểm soát hợp lý tín dụng bất động sản

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh đã có kiến nghị liên quan tới lộ trình kiểm soát nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản. Hiệp hội cho rằng nếu ngay lập tức "siết chặt" cả nguồn vốn trái phiếu và vốn vay ngân hàng thì các doanh nghiệp bất động sản, các nhà đầu tư, người tiêu dùng và cả các tổ chức tín dụng đều có thể gặp khó khăn. Siết đồng loạt sẽ gây hệ lụy cho cả nền kinh tế.

Vốn tín dụng hiện là nguồn vốn mồi quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh thị trường vốn còn hạn chế, thiếu sự đa dạng. Việc kiểm soát vốn vào các phân khúc rủi ro là chủ trương đúng đắn. Tuy nhiên, nếu ngay lập tức siết vốn sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến các dự án đang triển khai, khiến nguồn cung trên thị trường trở nên khan hiếm, từ đó đẩy giá nhà lên cao, có thể ảnh hưởng tới những người có nhu cầu nhà ở, theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho biết.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu cho hay: "Việc siết tín dụng, siết phát hành trái phiếu doanh nghiệp phải trên cơ sở đánh giá tính khả thi của các dự án đầu tư bất động sản, đánh giá phương án tài chính của doanh nghiệp, cũng như lịch sử hoạt động của doanh nghiệp để đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp

Ông Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, cho biết: "Thắt chặt lại dòng tín dụng thì đương nhiên các nguồn vốn mới hình thành dự án mới sẽ khó khăn hơn. Một số dự án đã sử dụng vốn ngân hàng thì các chủ đầu tư phải tìm cách hoàn trả".

Lý giải cho việc các khoản vay bất động sản gần đây có phần chặt chẽ hơn, một số ngân hàng cho biết nguyên nhân vì nhu cầu vốn phục hồi kinh tế sau đại dịch tăng cao, những ngân hàng gần hết hạn mức tín dụng sẽ phải chắt lọc hơn để lựa chọn các khoản vay tốt. Còn theo chủ trương chung, các ngân hàng chỉ siết vốn với các dự án có tính đầu cơ cao, bất động sản nghỉ dưỡng..., còn lại, các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực cho người dân vẫn được cấp vốn.

"Ngân hàng Nhà nước đã có quy định tỷ lệ cho vay chứng khoán, bất động sản rất khiêm tốn, chỉ 5-10%. Các bản thân ngân hàng phải tuân thủ chuẩn chỉnh các quy định", ông Nguyễn Hưng, Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP Tiên Phong (TPBank), nói.

"Những vụ việc như vừa rồi sẽ có tính thanh lọc trên thị trường với những chủ đầu tư không có uy tín cao, như vậy sẽ tốt hơn cho thị trường, ở lại sẽ là những chủ đầu tư có khả năng triển khai các dự án tốt hơn", ông Nguyễn Mạnh Quân, Quyền Tổng Giám đốc Ngân hàng TMCP An Bình (ABBANK), đánh giá.

Nhiều ý kiến cho rằng, bất động sản cũng tác động tới nhiều lĩnh vực kinh tế khác nhau, nên các các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi cần được xem xét, cấp tín dụng kịp thời.

"Bất động sản không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp vẫn phát triển tương đối tốt và hệ thống tổ chức tín dụng vẫn cho vay", ông Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, nhận định.

Bên cạnh nguồn vốn ngân hàng, các chuyên gia cũng khuyến khích doanh nghiệp có thể huy động vốn thêm từ nguồn vốn góp, cổ phần, hoặc vốn đầu tư nước ngoài FDI. Đây là những nguồn vốn dài hạn quan trọng để giúp thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.

Lo ngại tác dụng "ngược" nếu siết cho vay bất động sản

Một số ý kiến khác cho rằng, bất động sản đang chiếm 14% GDP và tác động đến 35-40 lĩnh vực kinh tế khác. Thực tế, phần lớn những người vay vốn mua bất động sản đều có nhu cầu mua nhà để ở; trong đó, chủ yếu là mua chung cư và thế chấp bằng chính tài sản đó.

Ông Cấn Văn Lực, Chuyên gia Tài chính - Ngân hàng cho hay: "Bất động sản không phải cái gì cũng xấu, cái gì cũng rủi ro. Trong đó phân khúc bất động sản nhà ở, bất động sản khu công nghiệp vẫn phát triển tốt và tổ chức tín dụng vẫn cho vay. Năm ngoái, tăng trưởng tín dụng vào bất động sản là 12%, trong đó 2/3 cho vay liên quan đến nhà ở, còn 1/3 cho vay để đầu tư bất động sản".

Nhiều doanh nghiệp bất động sản cũng kiến nghị, các các dự án tốt có phương án kinh doanh, khả năng trả nợ gốc và lãi rõ ràng, minh bạch thì cần được các ngân hàng xem xét cấp tín dụng kịp thời. Còn nếu bị cắt tín dụng đột ngột, các chủ đầu tư chắc chắn sẽ gặp khó khăn về nguồn vốn, dẫn đến nguồn cung nhà đất tung ra thị trường bị hạn chế, càng đẩy giá nhà tăng cao.

Thực tế, chủ trương của một số ngân hàng là chỉ siết cho vay với người mang tiền đi đầu cơ đất, nhưng vẫn tiếp tục cho người dân có nhu cầu mua nhà, sửa nhà được vay. Tuy nhiên, sẽ khó để các ngân hàng xác định ai có nhu cầu thật, ai vay để đầu tư. Bởi vậy, không ít người có nhu cầu vay mua nhà thật sẽ bị ảnh hưởng, khi bị đánh đồng là vay tiền đầu cơ, khiến họ khó vay vốn.

Còn đối với doanh nghiệp bất động sản, khó khăn sẽ càng chồng chất, nhất là khi đang trong giai đoạn phục hồi sau Covid-19. Nếu tín dụng bị khóa đột ngột, nhiều dự án dở dang sẽ gặp khó, doanh nghiệp không trả được nợ vay, ngân hàng lại đối diện với nguy cơ nợ xấu. Lúc này việc siết tín dụng bất động sản có thể gây tác dụng ngược.

Bùi Hằng