Những sự kiện bất động sản nổi bật năm 2023

Luật Nhà ở 2023 chính thức được Quốc hội thông qua

Ngày 27/11, Quốc hội đã thông qua Luật Nhà ở sửa đổi với 423/468 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành. Luật gồm 13 chương và 198 điều.

Một trong những điểm mới đáng chú ý của luật này là không quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư, mà chỉ quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư. Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng, có nguy cơ sập đổ phải phá dỡ, thì giá trị nhà ở không còn nhưng giá trị quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và người dân vẫn được bồi thường.

Luật Nhà ở 2023 cũng mở rộng được đối tượng được mua nhà ở xã hội. Cụ thể, luật đã sửa đổi và bổ sung 02 nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội là Học sinh, sinh viên các đại học, học viện, trường đại học, cao đẳng, dạy nghề, trường chuyên biệt theo quy định của pháp luật và Học sinh trường dân tộc nội trú công lập và doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong khu công nghiệp.

Luật Nhà ở 2023 cũng quy định, cá nhân muốn xây chung cư mini (nhà ở từ 02 tầng trở lên, tại mỗi tầng có các căn hộ, hoặc từ 02 tầng và quy mô 20 căn hộ trở lên) để bán, cho thuê sẽ phải đáp ứng điều kiện làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Căn hộ đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo pháp luật đất đai (sổ hồng), được bán, cho thuê, thuê mua theo quy định của Luật này, pháp luật về kinh doanh bất động sản.

Ngoài ra, việc đầu tư chung cư mini để cho thuê phải đáp ứng yêu cầu về xây dựng do Bộ trưởng Bộ Xây dựng ban hành. Khu nhà phải đáp ứng yêu cầu về phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Một điểm đáng chú ý khác là Luật Nhà ở 2023, thay đổi nguyên tắc bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở xã hội. Cụ thể, trong thời hạn 05 năm, bên mua, thuê mua chỉ được bán lại cho chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng hoặc bán lại cho đối tượng thuộc trường hợp được mua nhà ở xã hội với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội này trong hợp đồng mua bán với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, Luật nhà ở 2023 cũng có ưu đãi cho chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội. Theo đó, chủ đầu tư được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích đất của dự án. Ngoài ra chủ đầu tư không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Cùng với đó, ngoài việc bảo đảm nguyên tắc lợi nhuận định mức tối đa 10%, chủ đầu tư nhà ở xã hội có thể có thêm lợi nhuận từ việc phát triển nhà ở xã hội thông qua phần diện tích thương mại.

Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua với nhiều quy định mới

Ngày 28/11, Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) chính thức được Quốc hội thông qua với 465 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm tỷ lệ 94,13 %).

Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi) 2023 quy định, chủ đầu tư dự án bất động được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ khách hàng khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này.

Cùng với đó, chủ đầu tư trước khi đưa sản phẩm bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh bắt buộc phải hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai. Gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các loại thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật đối với đất gắn với nhà ở, công trình xây dựng đưa vào kinh doanh,

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có một số điểm mới về quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản.

Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 bổ sung các quy định về điều tiết thị trường bất động sản được quy định nhằm điều tiết, bình ổn thị trường bất động sản trong các trường hợp khi thị trường tăng trưởng “nóng”, “đóng băng”. Đồng thời, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 điều chỉnh, bổ sung quy định về: nội dung quản lý nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản; xử lý vi phạm; trách nhiệm của các cơ quan trung ương và địa phương.

Luật cũng bổ sung quy định nguyên tắc trong kinh doanh dịch vụ bất động sản; nguyên tắc tổ chức và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản; điều kiện đối với người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bổ sung quy định về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản; thù lao của cá nhân môi giới bất động sản; quyền của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản; phạm vi, nguyên tắc kinh doanh dịch vụ tư vấn, quản lý bất động sản; nghĩa vụ của sàn giao dịch bất động sản; nội dung hoạt động của sàn giao dịch bất động sản; đăng ký hoạt động của sàn giao dịch bất động sản.

Về khu vực được phép phân lô, bán nền, Điều 31 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở thuộc khu vực phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Như vậy, quy định này là chặt chẽ hơn so với quy định hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại I trực thuộc Trung ương.

Làn sóng trả mặt bằng nhà phố riêng lẻ ở TP.HCM

Tình trạng trả lại mặt bằng tại TP.HCM đã diễn ra vào cuối năm 2023 tại nhiều con phố đông đúc ở các khu vực như quận 1, quận 3, Bình Thạnh – Gò Vấp,.... Những cửa hàng trên những con phố này đều “cửa đóng, then cài” dán biển quảng cáo tìm khách thuê mới.

Theo khảo sát của Savills ghi nhận, trong những tháng gần cuối năm, lượng tiêu thụ mặt bằng khu vực trung tâm TP.HCM chỉ đạt khoảng 500 m2, thấp kỷ lục kể từ quý IV/2022. Trong khi đó, các chuyên gia kỳ vọng vào sự hồi phục của nền kinh tế sẽ khắc phục tình trạng trả lại mặt bằng. Dự đoán vào năm 2024, kinh tế có chuyển biến tích cực, thị trường địa ốc hồi phục, có thể làm giảm hiện tượng trả lại mặt bằng tại TP.HCM.

Theo các chuyên gia, ở thời điểm hiện tại, mặt bằng trả lại nhiều cho thấy sự khó khăn của nền kinh tế. Nếu như trước đây mức giá cho thuê nói trên không phải quá cao, bởi nếu theo đúng quy luật thì giá nhà phải tăng, nhưng nay hàng loạt cửa hàng kinh doanh ế ẩm dẫn đến trả mặt bằng. Các chủ nhà cần đưa giá thuê nhà về đúng giá trị thực, thay vì đua nhau tăng gây khó cho doanh nghiệp thuê.

Để giảm bớt tình trạng này, các chuyên gia cho rằng, cần hài hòa lợi ích, chia sẻ giá thuê để mặt bằng cho thuê được sử dụng hiệu quả, không bị lãng phí.

Hàng nghìn doanh nghiệp bất động sản giải thể

Nghiên cứu của bộ phận BHS R&D về thực trạng ngành môi giới tại 2 thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM cho thấy, số lượng sàn giao dịch đóng cửa hoặc tạm dừng hoạt động lên đến gần 50%.

Trong số 50% còn lại, có đến 30% là hoạt động cầm chừng do không trả lương cho nhân viên bán hàng hoặc khi bán được hàng mới có lương. Như vậy, chỉ 20% có hoạt động thực tế.

Còn theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mỗi tháng có khoảng 107 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Riêng với các sàn giao dịch bất động sản, 20% sàn tiếp tục đối diện nguy cơ giải thể, phá sản; 40% sàn đang phải nỗ lực chống đỡ để duy trì, chỉ còn hoạt động với một vài nhân sự nòng cốt, phải cố gắng cầm cự, “sống bằng niềm tin” thị trường bất động sản sẽ khôi phục vào cuối năm 2023.

Đặc biệt, số liệu từ Tổng cục thống kê còn cho thấy, tổng cộng 10 tháng đầu năm 2023, cả nước có 1.067 doanh nghiệp bất động sản giải thể, tăng 9,5% so cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, số doanh nghiệp bất động sản thành lập mới đạt 3.850, giảm 50,2% so cùng kỳ.

Theo nhận xét của các chuyên gia kinh tế, các doanh nghiệp bất động sản đang thực sự phải đối diện với nhiều thách thức. Cụ thể còn khó khi tiếp cận vốn vay tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, dẫn đến thiếu vốn để thực hiện dự án. Mặt khác, họ tiếp tục gặp khó khăn cả về thanh khoản, dòng tiền, nhất là trong bối cảnh áp lực đáo hạn và trả nợ trái phiếu doanh nghiệp vào những tháng cuối năm 2023 rất lớn, khiến nhiều doanh nghiệp chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu.

Ngoài ra, niềm tin của nhà đầu tư lung lay đã tác động đến tính thanh khoản thị trường, dẫn đến doanh nghiệp kinh doanh bất động sản càng thiếu vốn, thậm chí một số doanh nghiệp đang chịu áp lực nợ ngắn hạn và tổng nợ lớn hơn so quy mô tài sản. Hơn nữa, tỷ giá ngoại tệ, giá xăng dầu, giá vật liệu xây dựng biến động làm chi phí đầu tư tăng cao, gây ảnh hưởng không nhỏ đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp.

Áp lực đáo hạn trái phiếu đang bủa vây doanh nghiệp bất động sản

Theo dữ liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), có tới 46% giá trị trái phiếu sắp đáo hạn thuộc nhóm bất động sản với hơn 12.372 tỷ đồng.

Còn báo cáo gần đây của Công ty Chứng khoán VnDirect cho thấy, áp lực trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đáo hạn tăng trở lại trong tháng cuối năm. Đơn vị này ước tính có khoảng 20.200 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, cao hơn đáng kể so với hai tháng trước đó.

Theo VnDirect, sang năm tới, áp lực trả nợ giảm trong hai tháng đầu năm, sau đó nhanh chóng dâng lên. Đến tháng 4/2024, giá trị trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn được dự báo lên đến gần 34.500 tỷ đồng.

Hội Môi giới Bất động sản cho biết, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang nỗ lực kéo dài thời gian để tái cấu trúc nợ thông qua hoạt động phát hành, mua lại trái phiếu doanh nghiệp và đàm phán gia hạn đáo hạn. Để thoát khỏi nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp bất động sản cần phải chủ động lên phương án trả nợ trái phiếu, khơi thông mấu chốt quan trọng nhất là niềm tin của khách hàng.

Các chuyên gia nhận định, nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành việc tái cấu trúc tài chính, đặc biệt là giảm tỷ trọng trái phiếu doanh nghiệp trong cơ cấu nguồn vốn. Đây là nền tảng để doanh nghiệp có thể phục hồi mạnh mẽ trong chu kỳ sắp tới khi mà các chính sách có sự “thẩm thấu” rõ rệt vào thị trường; tạo phân hóa lớn về cơ hội cho doanh nghiệp có cấu trúc nguồn vốn bền vững hơn.

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước bởi việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Muốn tránh nguy cơ vỡ nợ, doanh nghiệp cần tận dụng cơ hội tái cơ cấu lại các khoản nợ; nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường - chuyên gia khuyến cáo.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc như tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp, cần có cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả nguồn vốn từ những sản phẩm tài chính khác đến từ Quỹ đầu tư bất động sản (REIT), Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản... hay kênh đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài.

Cuộc “giải cứu” bất động sản quy mô chưa từng có

Thị trường bất động sản bắt đầu bước vào giai đoạn khủng hoảng từ cuối năm 2022, từ đó Đảng, Chính phủ, Quốc hội, các bộ, ngành và các địa phương đã ban hành nhiều nghị quyết, nghị định, chỉ thị tháo gỡ khó khăn cho thị trường, cho doanh nghiệp và cho các nhà đầu tư.

Chính phủ cũng đã thành lập Tổ công tác trực thuộc Thủ tướng Chính phủ tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản. Mỗi địa phương cũng đã thành lập tổ công tác do Chủ tịch đứng đầu. Rất nhiều các hội nghị, hội thảo cũng đã được tổ chức với sự tham dự trực tiếp của người đứng đầu Chính phủ để lắng nghe các ý kiến, kiến nghị, từ đó đưa ra giải pháp tháo gỡ khó khăn.

Các chuyên gia nhận xét, điều này cho thấy, Chính phủ và các cơ quan, bộ, ngành đã dốc nhiều tâm huyết nhằm quyết tâm giúp thị trường bất động sản khôi phục trở lại.

Rất nhiều chuyên gia đều nhận định chưa bao giờ các động thái từ phía Chính phủ lại quyết liệt, dồn dập và mạnh mẽ đến như vậy. Hàng loạt các cuộc họp cấp Trung ương, địa phương được tổ chức. Rất nhiều cơ chế, chính sách được ban hành. Toàn bộ cơ quan quản lý các cấp, cả hệ thống ngân hàng đều vào cuộc.

Những nỗ lực của Chính phủ đã được thể hiện qua việc ban hành Nghị quyết 33 về một số giải pháp tháo gỡ khó khăn và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

Tiếp đến, Thủ tướng ban hành Quyết định 338 phê duyệt đề án đầu tư ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nhà ở công nhân đến năm 2030. Đi song song là gói hỗ trợ lãi suất 120.000 tỉ đồng do 4 ngân hàng thương mại, nhà nước phối hợp triển khai để người dân, doanh nghiệp có thể tiếp cận vốn vay ưu đãi để đầu tư dự án, mua nhà.

Cùng với đó, Tổ công tác của Chính phủ do Bộ trưởng Bộ Xây dựng làm tổ trưởng đã làm việc với các địa phương, một số tập đoàn, doanh nghiệp dần tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang vướng mắc lâu nay. Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần lần giảm lãi suất điều hành và các giải pháp nâng cao hiệu quả tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng…

Có thể nói, chưa khi nào các giải pháp để cứu thị trường bất động sản lại được ban hành nhiều như từ đầu năm 2023 đến nay. Tất cả với mục tiêu chung là giúp thị trường bât động sản hồi phục trở lại.

Mặc dù đến nay, kết quả mang lại chưa cao, chưa được như kỳ vọng bởi nhiều dự án chỉ mới được tháo gỡ một phần, thị trường vẫn chưa hết khó khăn. Đặc biệt là việc tiếp cận vốn vay ngân hàng của doanh nghiệp vẫn tắc. Từ cơ chế, chính sách đến hiệu quả thực thi vẫn là một vấn đề rất nan giải. Nhưng theo các chuyên gia, đó vẫn là động thái nỗ lực đáng ghi nhận của Chính phủ, lãnh đạo chính quyền các địa phương.

H.A