Khi thiếu vốn doanh nghiệp bất động sản thích ứng ra sao?

Bài toán dòng vốn vẫn mong chờ lời giải

Thị trường bất động sản đang rơi vào trầm lắng khi phải liên tục đối diện với khó khăn. Những rào cản trong thủ tục hành chính, pháp luật đất đai, tín dụng bất động sản, trái phiếu doanh nghiệp cũng như áp lực lạm phát và lãi suất ngân hàng đang khiến “sức khỏe” nhiều doanh nghiệp đi xuống nhanh chóng.

Giao dịch bất động sản có xu hướng chững lại, trong khi nguồn cung mới hạn chế do nhiều dự án vẫn chưa tháo gỡ được những vướng mắc về pháp lý và dòng vốn. “Tất cả chúng ta đều có thể cảm nhận được áp lực nghẽn vốn của thị trường bất động sản...”, ông Michael Piro, Giám đốc điều hành Indochina Capital đưa ra nhận xét như vậy tại “Diễn đàn Bất động sản 2022 - Những vùng đất tiềm năng” ngày 16/8 mới đây.

Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp bất động sản sẽ phải thay đổi tư duy, điều chỉnh chiến lược kinh doanh thế nào nhằm quản trị rủi ro, hoá giải thách thức và dẫn dắt dòng vốn đi vào phát triển bền vững?

Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Chủ tịch Fiin Group ông Nguyễn Quang Thuận cho biết, 54 doanh nghiệp bất động sản niêm yết hiện có số dư tín dụng khoảng 435.000 tỷ đồng (bao gồm cả tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, khách hàng mua nhà trả trước và vốn hợp đồng hợp tác kinh doanh) vào giữa năm 2022. Ngoài ra, còn có vốn tín dụng quốc tế nữa, với số dư huy động khoảng 4 tỷ USD.

Chính vì thế, tín dụng ngân hàng hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản không lớn, chỉ chiếm 14%, còn lại là trái phiếu doanh nghiệp, trả trước từ khách hàng và vốn nợ dưới hình thức hợp đồng hợp tác kinh doanh. Để đánh giá đúng về tín dụng bất động sản, chúng ta cần một góc nhìn rộng hơn, không chỉ room tín dụng, không chỉ trái phiếu doanh nghiệp, mà là toàn bộ cơ chế tín dụng trong lĩnh vực này.

Hoạt động phát hành TPDN bất động sản tại Việt Nam đã giảm sút mạnh trong nửa đầu năm nay nhưng không đóng băng. Ông Thuận cho biết, mức độ đòn bẩy nói chung chưa đến 0,5 lần tức là ở mức khá thấp nhưng chất lượng tín dụng nói chung đang yếu đi.

Ngoài các yếu tố rủi ro về pháp lý, nguồn vốn tín dụng hạn chế, chi phí vốn tăng do môi trường lãi suất tăng, tiến độ mở bán và tỷ lệ hấp thụ suy giảm do cả ảnh hưởng bởi Covid-19 thì điểm đáng lo ngại là vòng quay hàng tồn kho bất động sản.

Hiện nay, vòng quay hàng tồn kho bất động sản đã tăng lên 1.500 ngày, tương đương với lượng hàng đang có trên thị trường hiện nay phải 4 năm mới hấp thụ hết với tốc độ bán và thanh khoản như thị trường hiện nay. Con số này tương đương với thị trường Trung Quốc, cho thấy rủi ro đáng lo ngại.

Mặt khác, ông Thuận cho rằng, điểm tích cực là nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” trước những tác động tiêu cực.

Cùng với đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

Ông Thuận cũng nêu quan điểm: “Để thị trường trái phiếu phát triển và tiếp tục là kênh huy động vốn hiệu quả thì chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”. Nếu chúng ta xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp như NHNN công bố khoảng 6-7%. Vậy nếu TPDN có tỷ lệ nợ xấu 1-3% cũng là mức bình thường.

Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu TPDN từ 15.000-30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế.

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế do bởi room tín dụng và gần đây dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt, ông Thuận cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Tuy nhiên, ông Thuận cho rằng, điểm tích cực là nếu tính cả đòn bẩy từ đối tác kinh doanh, con số này vẫn khoảng 1 lần, thấp hơn khá nhiều khi so sánh với thị trường Trung Quốc. Mặt khác, mức lợi nhuận gộp của chủ đầu tư Việt Nam hiện cao hơn nhiều so với các doanh nghiệp bất động sản Trung Quốc, đây là dự địa quan trọng để các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam “co giãn” trước những tác động tiêu cực.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản chủ động mua lại trái phiếu trước hạn, qua đó giảm đáng kể áp lực vỡ nợ dây chuyền.

“Để thị trường trái phiếu phát triển và tiếp tục là kênh huy động vốn hiệu quả thì chúng ta có thể chấp nhận một khẩu vị rủi ro nhất định, nghĩa là sẵn sàng chấp nhận “vỡ nợ”. Nếu chúng ta xem xét tín dụng ngành ngân hàng, hiện nợ xấu là 1,5%, con số nợ xấu gộp như NHNN công bố khoảng 6-7%. Vậy nếu TPDN có tỷ lệ nợ xấu 1-3% cũng là mức bình thường, ông Thuận cũng nêu quan điểm.

Với quy mô 1,5 triệu tỷ đồng, chúng ta có tỷ lệ nợ xấu TPDN từ 15.000-30.000 tỷ đồng tôi nghĩ là điều chấp nhận được, quan trọng là làm sao để rủi ro này không ảnh hưởng xấu tới người dân, xã hội và nền kinh tế.

Trong bối cảnh vốn tín dụng của ngân hàng chảy vào bất động sản bị hạn chế do bởi room tín dụng và gần đây dòng chảy từ kênh trái phiếu doanh nghiệp cũng bị siết chặt, ông Thuận cho rằng các doanh nghiệp bất động sản nên mở rộng kênh vốn từ khách hàng và đối tác.

Theo đó, doanh nghiệp bất động sản có thể tận dụng kênh vốn từ khách hàng qua việc nỗ lực hoàn thiện các thủ tục pháp lý và tiến độ triển khai dự án để có thể mở bán và nhận các khoản trả trước từ khách hàng, đối tác hợp tác kinh doanh và nhà cung cấp (vốn lưu động).

Huyền Diệu