Giá nhà đất tăng cao, thu nhập người dân không theo kịp

Mới đây (ngày 28/4), Bộ Xây dựng đã có Thông cáo số 46/TC-BXD về việc công bố thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản Quý I/2022. Theo đó, cơ quan này cho biết nguồn cung về nhà ở thương mại trong qúy I vẫn chưa được cải thiện, đặc biệt là số lượng dự án được cấp phép mới chỉ bằng khoảng 41%.

Đặc biệt, số căn hộ của các dự án bằng khoảng 49% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó giá căn hộ tiếp tục tăng cao khiến cho thu nhập của người dân ở các đô thị lớn theo không kịp.

Giá nhà đất tăng đột biến

Theo Bộ Xây dựng, trong quí I, lượng giao dịch đất nền chuyển nhượng tăng rất mạnh. Cụ thể, có 153.537 giao dịch thành công, tổng lượng giao dịch bằng khoảng 242% so với quí 4-2021. Trong đó, tại miền Bắc có 20.726 giao dịch; tại miền Trung có 42.722 giao dịch; tại miền Nam có 90.089 giao dịch.

“Hiện, các căn hộ bình dân có mức giá từ 25-30 triệu đồng/m2. Các dự án nhà ở thương mại tại khu vực trung tâm của các đô thị hầu như không có căn hộ với mức giá dưới 25 triệu đồng/m2. Căn hộ có mức giá này chỉ có tại một số ít các dự án tại khu vực xa trung tâm như các quận, huyện tại Hà Nội, Đà Nẵng”, Thông cáo số 46/TC-BXD ngày 28/4/2022 của Bộ Xây dựng nêu rõ.

Về giá căn hộ chung cư, Bộ Xây dựng nhìn nhận giá căn hộ chung cư tại các địa phương đều có xu hướng tăng, tỷ lệ tăng bình quân khoảng 3% so với 2021. Tại Hà Nội giá nhà chung cư tăng khoảng 4-5% so với cuối năm 2021, TPHCM tăng khoảng 1-2% so với cuối năm 2021.

Theo Bộ Xây dựng, sản phẩm chủ đạo trên thị trường vẫn là các căn hộ phân khúc trung cấp với giá dao động từ 30-50 triệu đồng/m2. Đặc biệt, tại Hà Nội và TPHCM một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao lên đến 100-200 triệu đồng/m2 như: Dự án Thảo Điền Green, dự án Empire City – The Monarch (TPHCM), dự án The Filmore Da Nang (TP Đà Nẵng)…

Không chỉ chung cư tăng giá, mà đất nền tại Hà Nội, TPHCM cũng tăng chóng mặt trong quí I năm nay. Một số dự án có vị trí đặc biệt, trung tâm có mức giá quảng cáo, chào bán rất cao lên đến 100 – 200 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại một số địa phương khác cũng có xu hướng tăng so với cuối năm trước, trong đó giá bán một số dự án tại một số đô thị như Đà Nẵng từ 60 – 90 triệu đồng/m2, Hải Phòng giá bán từ 30 – 80 triệu đồng/m2, Bình Dương từ 90 – 140 triệu đồng/m2, Đồng Nai từ 55 – 70 triệu đồng/m2, Nha Trang từ 120 – 125 triệu đồng/m2, Vũng Tàu từ 31 – 60 triệu đồng/m2.

Bộ Xây dựng đánh giá, thị trường nhà ở riêng lẻ, đất nền có biên độ tăng cao hơn so với căn hộ chung cư, mức tăng bình quân từ 5 – 10% so với cuối năm trước. Thời điểm cuối tháng 3 năm nay, tại một số khu vực vùng ven Hà Nội, TPHCM Lâm Đồng, Khánh Hòa, Đà Nẵng, Đồng Nai…, có hiện tượng giá và lượng giao dịch đất nền tăng nhanh, một số giá tăng 15 – 20% so với cuối năm 2021.

“Thị trường bất động sản đang thiếu nguồn cung ở các phân khúc. Số lượng dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội được cấp phép xây dựng, hoàn thành đưa vào sử dụng đều hạn chế, có xu hướng giảm. Giá nhà ở, đất ở đang tăng cao so với thu nhập của người dân”, Thông cáo số 46/TC-BXD của Bộ Xây dựng chỉ rõ.

Tồn đọng nhiều tiêu cực

Đặc biệt, trong hông cáo số 46/TC-BXD, Bộ Xây dựng cũng chỉ rõ những vấn đề tồn đọng tiêu cực ảnh hưởng đến thị trường bất động sản trong quí I như sốt đất, tín dụng, trái phiếu hay các thương vụ đấu giá…

Về sốt đất, Bộ Xây Dựng cho rằng một trong những nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao là “có hiện tượng các sàn giao dịch bất động sản câu kết với nhau “ôm hàng”, “làm giá”, “tạo sóng”, ” thổi giá”, gây “sốt ảo” ăn chênh lệch làm nhiễu loạn thị trường bất động sản”. Điều này chứng tỏ hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản chưa quản lý tốt các giao dịch bất động sản, phòng chống rửa tiền trong lĩnh vực này.

Ngoài ra, việc tách thửa, phân lô bán nền tại một số địa phương chưa theo quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho hành vi đầu cơ, đẩy giá bất động sản lên cao nhằm trục lợi.

Bộ Xây dựng dánh giá, hiện tượng đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương có biểu hiện bất thường, đấu giá cao rồi bỏ cọc, tác động tiêu cực đến thị trường bất động sản và vấn đề phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhất là trái phiếu bất động sản trong thời gian gần đây chưa tuân thủ quy định của pháp luật, gây nhiều rủi ro cho thị trường.

Về dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản, báo cáo của Ngân hàng Nhà nước cho thấy tính đến 31-3 dư nợ tín dụng đạt 783.942 tỉ đồng. Tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế đạt 4,03%, theo đó tốc độ tăng trưởng tín dụng đang tăng nhanh hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái.

Đặc biệt, báo cáo còn chỉ ra nhóm bất động sản hiện dẫn đầu về giá trị phát hành với tổng khối lượng phát hành đạt 17.211 tỉ đồng, chiếm 43,36% tổng giá trị phát hành.

Theo đó Bộ Xây dựng đề nghị trình Quốc hội cho ý kiến và thông qua Luật Đất đai (sửa đổi) để tạo cơ sở pháp lý đối với hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất; Luật Nhà ở (sửa đổi), Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) để tạo khung pháp lý cho hoạt động kinh doanh bất động sản, tăng cường hiệu quả quản lý thị trường bất động sản.

Đề nghị các Bộ, ngành nghiên cứu, rà soát, sửa đổi các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến việc đấu giá quyền sử dụng đất (pháp luật về đấu giá, pháp luật về đất đai, pháp luật về quản lý thuế) bảo đảm thống nhất và phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương. Nghiên cứu sửa đổi Nghị định 153 Chính phủ về chào bán, giao dịch trái phiếu doanh nghiệp tại thị trường trong nước và chào bán trái phiếu doanh nghiệp ra thị trường quốc tế.

Đồng thời, theo dõi sát diễn biến thị trường phát hành trái phiếu doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản nhằm kịp thời kiểm soát, điều chỉnh chính sách để thị trường bất động sản phát triển một cách ổn định và lành mạnh, góp phần vào ổn định chung cho cả nền kinh tế. Theo dõi, kiểm soát chặt chẽ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản tránh rủi ro kép, ngăn chặn việc sử dụng nguồn vốn cho vay sản xuất, tiêu dùng vào đầu tư, kinh doanh bất động sản.

Trong các tháng đầu năm, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành nhiều văn bản có tác động đến lĩnh vực bất động sản, cụ thể:

- Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định số 76/2015/NĐ-CP). Trong đó, sửa đổi, bổ sung cụ thể hơn về điều kiện đối với các tổ chức, cá nhân tham gia kinh doanh bất động sản; quy định về áp dụng mẫu hợp đồng trong kinh doanh bất động sản bao gồm mua bán, thuê mua, thuê đối với nhà ở, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú, công trình xây dựng và chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất…

- Nghị định số 10/2022/NĐ-CP ngày 15/01/2022, có hiệu lực từ 01/3/2022 của Chính phủ quy định về lệ phí trước bạ; trong đó có sửa đổi bổ sung một số quy định về miễn nộp lệ phí trước bạ nhà đất đối với một số trường hợp.

- Nghị định số 15/2022/NĐ-CP ngày 28/1/2022 của Chính phủ quy định chính sách miễn, giảm thuế theo Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội. Theo đó, quy định giảm thuế GTGT cho nhiều nhóm hàng hóa, dịch vụ.

- Nghị định số 16/2022/NĐ-CP ngày 28/01/2022 của Chính phủ về Quy định xử phạt vi phạm hành chính về xây dựng. Trong đó, quy định rõ về xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản và vi phạm trong hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

- Ngày 18/2/2022, Thủ tướng Chính phủ có Quyết định số 03/2022/QĐ-TTg về tiêu chuẩn, định mức nhà ở công vụ. Quyết định trên quy định tiêu chuẩn cụ thể về nhà ở công vụ đối với cơ quan Trung ương, tiêu chuẩn nhà ở công vụ đối với địa phương, tiêu chuẩn nhà ở công vụ Bộ Quốc phòng, Bộ Công an…

- Ngày 30/01/2022, Chính phủ có Nghị quyết số 11/NQ-CP về Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội và triển khai thực hiện Nghị quyết số 43/2022/QH15 của Quốc hội ngày 11/01/2022 của Quốc hội về chính sách tài khóa, tiền tệ hỗ trợ Chương trình phục hồi và phát triển kinh tế xã hội. Trong đó, thực hiện hỗ trợ cho vay đối với cá nhân, hộ gia đình để mua, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân; xây dựng mới hoặc cải tạo, sửa chữa nhà ở theo chính sách về nhà ở xã hội theo quy định tại Điều 16 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015, khoản 10 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 01/4/2021 và các văn bản có liên quan với tổng nguồn vốn cho vay tối đa là 15.000 tỷ đồng.

- Thủ tướng Chính phủ đã có các công điện số 8857/CĐ-VPCP ngày 3/12/2021, công điện số 304/CĐ-TTg ngày 7/4/2022 về chấn chỉnh hoạt động thị trường trái phiếu doanh nghiệp và đấu giá quyền sử dụng đất. Trong đó, yêu cầu các Bộ Tài chính, Ngân hàng nhà nước Việt Nam, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Công an và các Bộ ngành liên quan theo chức năng nhiệm vụ thực hiện kiểm tra, thanh tra, rà soát các hoạt động phát hành trái phiếu doanh nghiệp, đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật và xử lý nghiêm các hành vi vi phạm; bảo đảm các hoạt động phát hành, đầu tư và sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp đúng mục đích, hiệu quả, lành mạnh, minh bạch, ổn định, an toàn, góp phần phát triển sản xuất kinh doanh, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và ổn định kinh tế vĩ mô.

- Việc ban hành các Chương trình, Kế hoạch phát triển nhà ở của các địa phương còn chậm so với yêu cầu. Tính đến nay có 44 địa phương đã ban hành Chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030, chỉ có 09 địa phương đã ban hành Kế hoạch phát triển nhà ở năm 2022.

Khánh Thư