Căn hộ cao cấp 'phủ kín' thị trường, người có thu nhập thấp gặp khó

Khó tìm mua được căn hộ căn hộ giá bình dân

Đánh giá từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM mới đây cho thấy, người dân lao động hay người thu nhập trung bình, thấp, tại thành phố đang khó tìm mua được căn hộ chung cư.

Nguyên nhân theo chuyên gia bất động sản là do các nhà đầu tư chỉ tung ra thị trường sản phẩm trung và cao cấp. Bởi sau 2 năm bị đại dịch nhà đầu tư lo ngại rủi ro, chỉ muốn tung ra sản phẩm giá cao để thu hồi vốn nhanh, dễ có lãi.

Một nguyên nhân khác nữa chính là thiếu vốn và chủ trương kiểm soát dòng tín dụng chảy vào bất động sản (BĐS) của Ngân hàng Nhà nước đang là "điểm nghẽn" không tạo đà tăng cho nguồn cung nhà ở phân khúc bình dân. Cùng với đó, TP.HCM có hàng trăm dự án bị vướng thủ tục hoặc hành lang pháp lý, trong đó có nhiều dự án xây dựng cho phân khúc bình dân nên cần tháo gỡ các điểm nghẽn này.

Tính từ đầu năm đến nay, TP.HCM đã tiếp nhận và đang tháo gỡ vướng mắc cho 64 dự án BĐS nhà ở thương mại, nhà ở xã hội theo kiến nghị của Hiệp hội BĐS Thành phố. Hiệp hội cũng đang tập hợp 33 dự án BĐS khác để đề xuất Thành phố tháo gỡ vướng mắc trong thời gian tới góp phần rút ngắn khoảng cách cung cầu BĐS sau dịch.

Như vậy, TP.HCM cần thêm nhiều cơ chế chính sách để giám sát thị trường BĐS, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền (có giá thành phù hợp với thu nhập đại đa số người dân) nhằm cân bằng thị trường, đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Nhiều vấn đề khiến thị trường "bất ổn"

Tổng Giám đốc Phú Đông Group ông Ngô Quang Phúc lý giải phần nào về câu chuyện này cho biết, doanh nghiệp rất muốn tăng cung, nhưng gặp nhiều khó khăn trong với vấn đề pháp lý dự án.

“Lấy ví dụ, khi triển khai dự án bất động sản ở Bình Dương, dù được ủng hộ, nhưng vẫn mất đến gần 3 năm mới hoàn tất thủ tục pháp lý. Doanh nghiệp không lo thiếu vốn, vì chỉ cần có cơ hội đầu tư, có lợi nhuận thì doanh nghiệp sẽ có cách huy động vốn. Vấn đề lớn nhất với họ là quỹ đất và thủ tục pháp lý. Mọi việc không đơn giản, phải chờ các sở, ban, ngành liên quan có ý kiến, thời gian làm thủ tục pháp lý rất lâu và ảnh hưởng lớn đến chi phí doanh nghiệp”, ông Phúc cho biết.

Theo Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Văn Đính, thị trường nhà ở vẫn chịu áp lực tăng giá vì nguồn cung thấp, giá đất tăng. Nguồn cung đất nền trên thị trường phần lớn không nằm ở các dự án được phê duyệt quy hoạch mà chủ yếu ở các dự án đấu giá của địa phương và dự án tự phát của nhà đầu tư nhỏ lẻ.

Trong khi đó, giá đất trúng đấu giá ở hầu hết các địa phương đều rất cao, cộng với lạm phát có thể tăng cao hơn,... là những nguyên nhân đẩy giá nhà đất lên cao. Phân khúc nhà ở cao cấp và đất nền vẫn sẽ có sức hấp dẫn tốt do phù hợp hơn với nhu cầu giữ tài sản, do đó giá các phân khúc này sẽ tiếp tục tăng. Với phân khúc căn hộ bình dân và trung cấp, giá sẽ tăng chậm hơn để duy trì lượng hấp thụ.

Thực tế giao dịch thấp, hạn chế bởi giá bị đẩy quá cao, giá không phản ánh đúng giá trị thực. Các nhà đầu tư, người mua cũng tính được giá trị ở mức độ nào hợp lý. Vì vậy, người có nhu cầu thực sẽ không mua những sản phẩm bị thổi giá quá cao, dẫn đến tình trạng hấp thụ kém, vị chuyên gia cho hay.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc nhà ở DKRA Vietnam, cho rằng, nguyên nhân khiến giá sơ cấp tăng là quỹ đất phát triển các dự án như nội thành TP.HCM khá khan hiếm, những nút thắt pháp lý gần như không tháo gỡ nhiều, thời gian triển khai kéo dài và ảnh hưởng nguồn cung. 2 năm vừa qua nguồn cung giảm rất mạnh, chi phí đầu vào, chi phí vật liệu, nhân công đều tăng rất cao… Ngoài ra, những cơn sốt sốt đất bền vững nhưng xác lập mặt bằng giá khu vực.

Mặt khác, kiểm soát tín dụng vào bất động sản của ngân hàng Nhà nước trong thời gian gần đây. Chính những yếu tố này theo các chuyên gia đang tác động đến tâm lý của nhà đầu tư trên thị trường.

Song song đó, việc Nhà nước rà soát lại việc phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản cũng sẽ tác động đến thị trường này. Đặc biệt là việc tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp bất động sản. Mặt khác, những nút thắt pháp lý, cấp phép dự án mới chưa được tháo gỡ, kéo dài thời gian triển khai dự án, làm tăng chi phí hồ sơ thủ tục, tăng chi phí để phát triển dự án. Tiếp đó, sự lệch pha cung - cầu, hiện tại thị trường thiếu trầm trọng nhà ở giá thấp, nhưng lại thừa nhà giá cao. Trong khi với thu nhập bình quân của đại bộ phận người dân hiện nay rất khó để có thể sở hữu nhà.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thời gian qua đã có một số dấu hiệu biến động trên thị trường bất động sản như tình trạng mất cân bằng cung - cầu, lệch pha phân khúc, phân lô bán nền tràn lan, sốt ảo giá, lợi dụng đấu giá đất để trục lợi, lợi dụng việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp để lừa đảo, thao túng thị trường chứng khoán… Tất cả các dấu hiệu trên cho thấy tiềm ẩn sự bất ổn của thị trường bất động sản và an sinh xã hội về nhà ở.

Thị trường BĐS đang rất thiếu nguồn cung nhà ở, nhất là loại nhà ở thương mại bình dân và nhà ở xã hội, phục vụ nhu cầu của đa số người dân trong xã hội, người có thu nhập trung bình, thấp bao gồm cán bộ, công chức, viên chức nhà nước, cán bộ lực lượng vũ trang, người mới lập nghiệp, mới lập gia đình, công nhân lao động và người nhập cư, HoREA phân tích.

Ngoài mất cung cầu, thị trường còn mất cân đối khi tình trạng lệch pha về phân khúc nhà ở cao cấp thể hiện rất rõ trong hai năm gần đây. Tại TP.HCM, loại nhà ở giá bình dân chỉ chiếm 1% trong năm 2020 và biến mất trong năm 2021, trong khi nhà ở cao cấp chiếm đến 74%.

Theo HoREA, các bất cập trên đây bắt nguồn từ một số nguyên nhân chủ yếu như vướng mắc, bất cập từ một số quy định của văn bản luật hoặc văn bản dưới luật hoặc còn thiếu quy định phù hợp. Ngoài ra còn do việc chấp hành pháp luật chưa nghiêm túc, đầy đủ, thậm chí có trường hợp vi phạm pháp luật của một số doanh nghiệp và lực lượng "phi chính thức" trên thị trường như đầu nậu, cò đất cò nhà…

Thông tin trước đó cũng cho thấy, lượng căn nhà cao cấp, hạng sang, siêu sang tại TP.HCM chiếm tỷ trọng rất lớn nhưng những căn hộ bình dân giá dưới 25 triệu đồng/m2 lại là 0%. HoREA khuyến nghị, năm 2022 cần thêm nhiều cơ chế chính sách để giám sát thị trường BĐS; đồng thời khuyến khích phát triển nhà ở xã hội, nhà vừa túi tiền (có giá thành phù hợp với thu nhập đại đa số người dân) nhằm cân bằng thị trường, đảm bảo an sinh xã hội về nhà ở.

Bùi Hằng