Triển vọng tăng trưởng từ các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp

Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp. Giới phân tích nhận định, 2022 sẽ là năm các doanh nghiệp bất động sản (BĐS) khu công nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao.

Hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam

Đến cuối năm 2021, theo Bộ kế hoạch và Đầu tư, có 397 khu công nghiệp đã được thành lập. Trong đó có 352 khu công nghiệp nằm ngoài các khu kinh tế, 37 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế ven biển, 8 khu công nghiệp nằm trong các khu kinh tế cửa khẩu, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 122,9 nghìn ha.

Trong đó có 291 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 87,1 nghìn ha, diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 58,7 nghìn ha và 106 khu công nghiệp đang trong quá trình xây dựng với tổng diện tích đất tự nhiên khoảng 35,7 nghìn ha. Tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 70,9%, xấp xỉ so với cuối năm 2020.

Trong 6 tháng 2022, Phó Thủ tướng Chính phủ đã ký quyết định thành lập 9 khu công nghiệp mới với tổng diện tích 2.472 ha, tổng vốn đầu tư các dự án đạt 29.411 tỷ đồng. Các dự án cũng quy định thời gian xây dựng từ 3-4 năm kể từ khi được thành lập và thời gian hoạt động kể từ 50 năm kể từ ngày thành lập.

Theo SSI, nguồn cung các khu công nghiệp mới này có thể đi vào hoạt động vào cuối 2023-2025. Dù vậy, SSI cũng nhận định các thủ tục pháp lý liên quan đến việc cấp phép đầu tư khu công nghiệp đã được đơn giản hóa, nhưng tiến độ đền bù giải tỏa vẫn còn khá chậm, có thể dẫn đến làm chậm tiến độ đi vào hoạt động của dự án.

Nhu cầu thuê đất tại các khu công nghiệp Việt Nam mà theo SSI tiếp tục tăng trưởng tích cực khi việc mở cửa đường bay và áp dụng hộ chiếu vaccine để phục hồi nền kinh tế giúp các hợp đồng được ký MOU (Biên bản ghi nhớ) trong thời gian trước hoàn tất các thủ tục đầu tư; tỷ giá VND/USD ổn định hơn so với các quốc gia như Indonesia, Thái Lan, Ấn Độ, Malaysia; các chính sách thu hút FDI của Việt Nam như miễn thuế thu nhập doanh nghiệp về 0% trong 4 năm đầu tiên hoạt động, giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo; chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội cho công nhân trong khu công nghiệp. Ngoài ra, doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp còn được hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển sản xuất sang Việt Nam.

Cùng với đó, nghị định 35/2022/NĐ-CP của Chính phủ quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, nổi bật với việc gỡ bỏ thủ tục thành lập khu công nghiệp nhằm giảm bớt thủ tục hành chính cho nhà phát triển khu công nghiệp. Đồng thời, phân quyền quản lý nhà nước nhiều hơn cho Bộ kế hoạch và Đầu tư và UBND tỉnh trong triển khai hoạt động các khu công nghiệp.

Việc đơn giản hóa các thủ tục pháp lý, phân quyền nhiều hơn cho các địa phương có thể giúp giảm thủ tục cấp phép đầu tư tại các khu công nghiệp, đặc biệt các khu công nghiệp sẽ có thể nhận được giấy phép đầu tư ngay khi được chấp thuận đầu tư, SSI cho hay.

Giá thuê cao sẽ giúp doanh nghiệp lợi nhuận tăng trưởng

Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) cho biết, 2022 sẽ là năm các doanh nghiệp trong ngành BĐS khu công nghiệp ghi nhận doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng cao. Công ty chứng khoán này cho rằng, quỹ đất sẵn sàng khai thác lớn, giá thuê duy trì mức cao sẽ giúp doanh nghiệp có doanh thu và lợi nhuận tăng trưởng.

Một số công ty sẽ thực hiện chuyển đổi phương pháp hạch toán doanh thu từ phân bổ hằng năm theo thời gian thuê sang hạch toán 1 lần sẽ giúp doanh nghiệp ghi nhận khoản doanh thu và lợi nhuận bất thường trong 2022.

Giá thuê dù liên tục tăng trong thời gian qua nhưng vẫn ở mức thấp, do đó doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp của Việt Nam có lợi thế cạnh tranh so với các nước trong khu vực. Cụ thể so với Indonesia và Thái Lan - những quốc gia có lợi thế về vốn FDI như Việt Nam, giá thuê trung bình năm 2021 thấp hơn từ 20%-33%.

Tuy nhiên, không chỉ có thuận lợi, Chứng khoán Mirae Asset (Việt Nam) còn chỉ ra những khó khăn doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp trong năm 2022 phải đối diện như chi phí phát triển quỹ đất tăng đáng kể so với 2019.

Cụ thể năm 2022, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng đã tăng 10%-50% so với 2019, ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng của các doanh nghiệp. Cùng đó, nguồn cung tăng mạnh có thể tạo ra điểm cân bằng và khiến giá thuê chững lại.

Theo báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trường, diện tích đất khu công nghiệp đến năm 2030 gần 211.000 ha, tăng hơn 85.000 ha so với năm 2022 (trung bình mỗi năm tăng 10.000 ha). Quỹ đất công nghiệp dự kiến tăng mạnh trong giai đoạn 2023 trở đi có thể khiến giá thuê chững lại.

Dù vẫn còn những khó khăn phải đối diện, nhưng rõ ràng cơ hội đối với ngành BĐS khu công nghiệp là rất lớn. Vì vậy, đa số các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp đều đặt kế hoạch kinh doanh tăng trưởng cao cho năm 2022.

Theo SSI, kế hoạch kinh doanh năm 2022 của các doanh nghiệp khu công nghiệp tăng trưởng tích cực với tổng doanh thu đạt mức 38.294 tỷ đồng, tăng tới 25% so với cùng kỳ năm ngoái và lợi nhuận sau thuế kế hoạch đạt mức 12.317 tỷ đồng, tăng 537% so với cùng kỳ năm 2021.

Về kết quả kinh doanh quý I/2022, tổng doanh thu các khu công nghiệp niêm yết đạt 14.740 tỷ đồng, tăng 0,4% so với cùng kỳ năm 2021, nhưng lợi nhuận sau thuế đạt 3.405 tỷ đồng, giảm 2,7% so với cùng kỳ năm ngoái.

Bức tranh lợi nhuận quý I của các doanh nghiệp BĐS khu công nghiệp khá tương phản. Trong khi nhiều doanh nghiệp lãi lớn thì cũng có những doanh nghiệp thua lỗ.

Các doanh nghiệp có lợi nhuận sau thuế tăng trưởng mạnh như Tổng công ty IDICO – CTCP (mã chứng khoán: IDC) tăng tới 253%, đạt 283 tỷ đồng. Hay Công ty cổ phần Thống Nhất (mã chứng khoán: BAX) có lợi nhuận sau thuế quý I/2022 đạt 48 tỷ đồng, tăng 7,2 lần so với cùng kỳ năm 2021.

Ngược lại, Công ty cổ phần Khu công nghiệp Hiệp Phước (mã chứng khoán: HPI) ghi nhận lỗ 2,6 tỷ đồng do không có nguồn thu mới khi dự án mở rộng Khu công nghiệp Hiệp Phước tiếp tục bị trì hoãn.

Tổng Công ty Đầu tư và phát triển Công nghiệp - CTCP (mã chứng khoán: BCM) có lợi nhuận sau thuế giảm 16,4% so với cùng kỳ khi chưa ghi nhận lợi nhuận từ bán đất tại thành phố mới Bình Dương cho Capitaland.

Nhiều địa phương đốc thúc để có thêm khu công nghiệp

Thông tin trước đó cho biết, đã có lo ngại nhiều nơi nhu cầu đất khu công nghiệp (KCN) tăng, chi phí để có mặt bằng tăng cao. Nhiều địa phương đang đẩy mạnh làm KCN.

Ông Võ Quốc Hùng, Phó trưởng Ban quản lý các khu chế xuất và KCN Cần Thơ, cho biết, việc thu hút đầu tư vào các KCN gần đây khởi sắc hơn, nhất là khi có Nghị quyết 45 thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển TP. Cần Thơ. Cụ thể, KCN Vĩnh Thạnh (huyện Vĩnh Thạnh) rộng 900 ha đã có nhà đầu tư là Công ty liên doanh TNHH KCN Việt Nam - Singapore. Hiện dự án đang được lấy ý kiến các bộ, ngành để hoàn chỉnh trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt. Còn dự án KCN Ô Môn (quận Ô Môn) rộng 500 ha đang làm thủ tục trình UBND TP để kêu gọi đầu tư.

Còn theo ông Nguyễn Thành Thanh, Trưởng Ban quản lý Khu kinh tế tỉnh Long An, hiện Long An tiếp tục đầu tư chất lượng hạ tầng KCN, nâng cao tỉ lệ lấp đầy và đốc thúc hoàn thành nhiều KCN đã được Chính phủ phê duyệt để nhanh chóng thu hút đầu tư.

Bùi Hằng