Mua bán bất động sản trong tương lai phải qua sàn giao dịch

Giúp chặn hành vi lừa đảo liên quan đến bất động sản

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết thời gian qua, Bộ Xây dựng tổ chức xin ý kiến về dự thảo “Đề cương Luật kinh doanh bất động sản (sửa đổi)”. Bộ Xây dựng đã công bố đề cương sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bổ sung thêm một số quy định mới nhằm phù hợp với thị trường hiện tại.

Trong đó, Bộ Xây dựng bổ sung quy định, chủ đầu tư dự án bất động sản (BĐS) phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch bất động sản.

Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã trao quyền cho các chủ đầu tư dự án BĐS được tự quyết định phương thức, chủ động đưa sản phẩm đến với khách hàng với mục đích giảm chi phí bất động sản khi đến tay khách hàng. Tuy nhiên, kết quả chưa được như mong đợi. Minh chứng rõ nét nhất là giá BĐS vẫn ngày càng tăng, riêng tại Hà Nội và TP.HCM, phân khúc nhà ở bình dân, giá rẻ gần như không còn trên thị trường.

Theo Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, việc các nhà phát triển, chủ đầu tư BĐS mỗi năm tạo ra hàng trăm ngàn sản phẩm đã góp phần cung ứng cho thị trường BĐS hạ tầng đô thị, hạ tầng dịch vụ và nhà ở.

Tuy nhiên cũng tạo ra không ít hệ lụy, gây nhiều bất ổn cho thị trường BĐS Việt Nam với những vụ việc khách hàng, nhà đầu tư khiếu nại, kiện cáo, tranh chấp,… vì bị “chủ đầu tư nói một đằng, làm một nẻo”; lừa dối, thậm chí lừa đảo.

Hiện tượng này không phải là phổ biến nhưng đang ngày một nhiều hơn, có tính chất nghiêm trọng hơn. Mặt khác, tình trạng trốn thuế, rửa tiền… cũng đang diễn ra và rất khó kiểm soát.

Nguyên nhân của tình trạng này là do thị trường và pháp luật hiện hành đang thiếu một cơ quan, cơ chế thẩm tra, kiểm soát, ngăn ngừa vi phạm. Các nhà đầu tư và khách hàng là đối tượng hứng chịu mọi hệ quả của hiện tượng tiêu cực, nhất là đối với các nhà đầu tư và khách hàng mua loại hình BĐS hình thành trong tương lai.

Trên thị trường giao dịch hàng hóa hiện nay, loại hình BĐS đã có sổ đỏ và chứng khoán được pháp luật quy định cụ thể phòng công chứng và sàn giao dịch chứng khoán là cơ quan trung gian chịu trách nhiệm thẩm tra, kiểm soát thông tin. Điều này đã thực sự tạo ra rào cản, ngăn ngừa vi phạm một cách chắc chắn, bảo vệ lợi ích cho các nhà đầu tư và khách hàng.

Theo Hội Môi giới bất động sản, việc Bộ Xây dựng đưa quan điểm sửa Luật Kinh doanh bất động sản, trong đó luật hóa vai trò sàn giao dịch bất động sản bằng việc “quy định giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai phải thông qua sàn giao dịch” là rất cần thiết và hợp lý.

Việc gắn trách nhiệm và năng lực cho sàn giao dịch bất động sản nhằm bảo đảm sự minh bạch của thị trường và bảo vệ quyền, lợi ích cho khách hàng, nhà đầu tư.

Cụ thể, quy trình mua bán sẽ chặt chẽ hơn, tuân thủ quy định pháp luật hơn và chuyên nghiệp hơn. Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho biết hàng hóa BĐS hình thành trong tương lai, khi qua sàn giao dịch buộc phải được thẩm định, thẩm tra, tuân thủ các quy định của pháp luật mới được niêm yết công bố và giao dịch.

Điều này giúp ngăn chặn các hành vi lừa đảo bán BĐS ma, BĐS ảo. Cùng với đó, khách hàng được hỗ trợ pháp lý, thông tin, thủ tục giao dịch và được bảo vệ quyền lợi; nhà nước quản lý được hoạt động và thông tin giao dịch thị trường BĐS, chống thất thu thuế, thực hiện hiệu quả quy định của pháp luật về phòng, chống rửa tiền.

Lo ngại giá nhà đội lên cao

Tuy nhiên, điều đáng bàn là hầu hết các sàn BĐS chỉ làm chức năng quảng cáo cho các chủ đầu tư và làm môi giới chứ chưa thực hiện hết chức năng, nhiệm vụ của mình như: Báo cáo thông tin tình hình giao dịch BĐS, kiểm tra tính pháp lý của các sản phẩm BĐS trước khi đưa vào giao dịch….

Một số sàn giao dịch nhỏ và vừa không đủ năng lực cả về tài chính và quản lý dẫn đến tình trạng không chống chọi được với những khó khăn của thị trường, do đó đã không thể tiếp tục các hoạt động kinh doanh, không thanh toán được chi phí môi giới… dẫn đến việc nhiều sàn giao dịch phải đóng cửa.

Bên cạnh đó, tình trạng “ôm” hàng, “thổi giá” ăn chênh lệch gây lũng đoạn thị trường còn diễn ra phổ biến. Việc giám sát hoạt động các sàn lâu nay đang bị buông lỏng, rất nhiều sàn thành lập ra rồi đóng cửa nhưng không báo cáo Sở Xây dựng khiến việc quản lý gặp nhiều khó khăn.

Như vậy, rất có thể, giá nhà sẽ bị đội lên rất nhiều nếu các hoạt động đều phải qua sàn giao dịch.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) lại đề nghị bỏ quy định chủ đầu tư dự án phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê BĐS thông qua sàn giao dịch BĐS do lo ngại sẽ kéo chi phí, làm tăng thêm giá bán nhà.

Theo ông Châu, sàn giao dịch BĐS được “đặc lợi” khi được “hưởng phí giao dịch” với mức phí khoảng trên dưới 2% giá trị hợp đồng cũng là không công bằng giữa các doanh nghiệp. Đây là khoản mà chủ đầu tư đã phải cộng thêm vào giá bán BĐS, nhà ở và người mua phải gánh chịu khi mua nhà.

Nhiều quan điểm cũng cho rằng, các chủ đầu tư khi ký với sàn giao dịch để phân phối sản phẩm, nhưng khách hàng tiếp cận dự án thường nhận được câu trả lời: hàng còn rất ít, nếu không mua nhanh sẽ hết hàng. Kèm với đó, các môi giới sẽ giới thiệu các sản phẩm khác cùng với giá chênh nhất định. Như vậy, chỉ có người mua là bị thiệt.