GS.TS Đặng Hùng Võ: Xây NƠXH nhưng không khảo sát ý kiến người thu nhập thấp

Sáng nay (28/11) Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam (Liên hiệp Hội Việt Nam) phối hợp với Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”. Tại Hội thảo GS.TS Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam chia sẻ về vấn đề Nhu cầu đổi mới chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.

Đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên công nhân lao động

Thực hiện Nghị quyết 02/NQ-CP, gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ đã giúp triển khai nhiều dự án nhà ở xã hội cho công nhân tại các khu công nghiệp và người có thu nhập thấp tại đô thị. Chính phủ cũng cung cấp nguồn vốn từ trái phiếu của Chính phủ để xây dựng các ký túc xá cho sinh viên, học sinh tại các trường cao đẳng, đại học. Đây là bước đầu tiên phát triển nhà ở xã hội, mang lại những thành công bước đầu, nhưng từ đây cũng nhìn thấy nhiều nhược điểm cần xem xét kỹ để rút kinh nghiệm, cụ thể là:

1. Chính sách nhà ở xã hội chỉ tập trung chủ yếu tại khu vực phi nông nghiệp, chưa quan tâm tới khu vực nông nghiệp nhằm giải quyết nhà ở cho các trường hợp tách hộ gia đình tại nông thôn. Các dự án phát triển nhà ở tại nông thôn chủ yếu để bán cho những người từ nơi khác đến mua nhưng không để sử dụng, trong khi đó người dân tại nơi có đất lại không thể tiếp cận nhà ở với giá hợp túi tiền. Trường hợp đấu giá nền đất trong các dự án chia lô - bán nền có thể thu ngân sách cho địa phương tốt hơn nhưng người dân địa phương lại rất khó khăn trong tìm kiếm nhà ở cho mình.

2. Nhà ở cho sinh viên, học sinh và công nhân làm việc tại các khu công nghiệp được thiết kế theo tư duy của chủ đầu tư dự án, không khảo sát ý kiến của những người có nhu cầu, làm cho những nhà ở này không phù hợp với nhu cầu của đối tượng sử dụng nhà ở đó. Vì vậy, sinh viên, học sinh và công nhân vẫn hay lựa chọn thuê nhà do dân xây dựng tạm tại địa phương để cho thuê.

3. Đối với nhóm người có thu nhập thấp tại đô thị, vấn đề xác định đúng đối tượng luôn gặp rất nhiều khó khăn do chúng ta chưa quản lý được thu nhập, nơi cư trú, v.v. Dẫn tới việc mọi người có đăng ký thường trú, tạm trú ở đâu đó mà không có nhà hoặc có nhà nhưng chưa đủ tiêu chuẩn diện tích để ở thì đều được coi là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, không có gì bảo đảm là Nhà nước xác định đúng đối tượng được thụ hưởng lợi ích tính được bằng tiền từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước (giao đất không thu tiền, vay tín dụng ưu đãi, giá nhà rẻ). Điều tất yếu dẫn đến là không quản lý được chất lượng nhà ở và giá nhà ở xã hội ngày càng tăng.

4. Tư duy để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ở ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp, Nhà nước trung ương và địa phương tác động vào mọi yếu tố, không nhìn thấy động lực phát triển từ thị trường tác động vào.

5. Gốc của vấn đề nhà ở xã hội khó giải quyết ở ta là do đồng lương của người lao động quá thấp, không chứa chi phí cho nhà ở, nên người dân phải tim kiếm việc làm thêm mà ta vẫn gọi là “tay trái to hơn tay phải”.

6. Sắc thuế BĐS ở Việt Nam không hợp lý, tạo nên một thị trường BĐS nhà ở có giá quá cao, khó có thể phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Đồng thời, sau khi gói tín dụng ưu đãi 30 nghìn tỷ đồng của Chính phủ kết thức, các dự án nhà ở xã hội cũng không còn năng lực tài chính để phát triển. Chính sách này được coi như dậm chân tại chỗ.

Vào năm 2011, Ngân hàng Thế giới tại Việt Nam đã quyết định tổ chức một nghiên cứu để trợ giúp Việt Nam phát triển nhà ở giá phù hợp (affordable housing) thay thế cho tư duy nhà ở xã hội (social housing). Báo cáo cuối cùng của Ngân hàng Thế giới đã đề xuất 3 khuyến nghị theo tinh thần chung là cần sử dụng động lực từ thị trường, không hình thành chính sách tư tư duy bao cấp, cụ thể bao gồm:

Hỗ trợ Tài chính Nhà ở: Chuyển từ hỗ trợ tài chính từ Nhà nước sang hình thức hỗ trợ gắn với thế chấp để tăng khả năng chi trả sao cho hiệu quả hơn về mặt chi phí và phát triển các sản phẩm tài chính nhà ở chuyên biệt cho các hộ gia đình có thu nhập chính thức và không chính thức.

Phát triển nhà cho thuê giá hợp lý: Gia tăng cung ứng từ phía khu vực tư nhân về nhà cho thuê giá hợp lý thông qua một chương trình trợ cấp vốn nhắm đến công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và người dân đô thị thu nhập thấp.

Nhà ở “Cơ bản ban đầu”: Xây các gian nhà cơ bản với giá hợp lý và đảm bảo an toàn để xây dựng và mở rộng ra trong tương lai cho các hộ gia đình thu nhập thấp ở các khu vực nông thôn, các khu đô thị mới và vùng ven đô.

Trong thảo luận giữa phía Bộ Xây dựng và Ngân hàng Thế giới, cho thấy phía Việt Nam mong muốn có khoản vay ưu đãi từ Ngân hàng Thế giới để sử dụng như ngân sách nhà nước cho phát triển nhà ở xã hội. Còn phía Ngân hàng Thế giới là đề nghị Việt Nam thay đổi tư duy chính sách nhà ở xã hội, không sử dụng cơ chế “bao cấp của Nhà nước”, chuyển sang tư duy tìm động lực phát triển từ thị trường. Ý kiến 2 bên không gặp nhau và vấn đề trợ giúp phát triển nhà ở xã hội đã bị dừng lại.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi về nhà ở xã hội

GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng, trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này đều không đưa vào 2 chính sách đã nói ở trên trong Luật Nhà ở 2014 (chính sách dự án nhà ở thương mại dành quỹ đất cho phát triển nhà ở xã hội và chính sách cấp bù lãi suất cho các ngân hàng thương mại). Dự thảo này chỉ nói chung được vay vốn ưu đãi tại Ngân hàng Chính sách xã hội hoặc ngân hàng được Nhà nước chỉ định, có những chỗ chỉ nói chung là được vay vốn ưu đãi. Như vậy, vấn đề vốn để phát triển nhà ở xã hội vẫn chưa có giải pháp khả thi.

Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi lần này đề cập tới các nhóm nhà ở xã hội bao gồm: (1) Nhà ở cho người có thu nhập thấp tại đô thị; (2) Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp; (3) Nhà ở cho lực lượng vũ trang; (4) Nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được thụ hưởng chính sách nhà ở mà tự xây dựng hoặc cải tạo, sửa chữa để ở. Như vậy, không còn nhóm nhà ở xã hội cho sinh viên, học sinh và tách nhà ở cho các lực lượng vũ trang thành một nhóm riêng. Nhà lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp và nhà ở cho lực lượng vũ trang được quy định khá chi tiết và hợp lý. Vấn đề vướng mắc vẫn là nhà ở cho người lao động có thu nhập thấp, cả về nguồn lực đất đai và nguồn lực tài chính.

Một số khuyến nghị mà ông Võ nêu ra: 

1. Các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư. Nói cách khác, cần quy định ngay trong Luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Chỉ cần các điểm chốt về thủ tục liên quan đến các ưu đãi của Nhà nước, các nội dung khác để cho vận hành theo cơ chế thị trường.

2. Về ưu đãi thuế, thuế giá trị gia tăng khá lớn, Dự thảo Luật cũng chỉ có ưu đãi theo quy định của luật thuế. Cách quy định này sẽ không mang lại hiệu quả thực tế. Lúc này cần thảo luận với Bộ Tài chính để miễn thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp cho khu vực đầu tư phát triển nhà ở xã hội.

3. Cần bổ sung một điều quy định về chất lượng nhà ở xã hội gắn với việc áp dụng công nghệ xây dựng mới và vật liệu xây dựng mới. Sau đó, quy định về chính sách ưu đãi sẽ tăng hơn khi chất lượng công trình tốt hơn. Bên cạnh đó, cần quy định việc quản lý chất lượng đối với nhà ở xã hội để đảm bảo không xảy ra những điều đáng tiếc sau này.

4. Bổ sung Mục Nhà ở xã hội vùng nông thôn vào Chương Nhà ở xã hội, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân. Trước đây chúng ta đã có quy định về đất “giãn dân” để xây nhà ở cho các hộ mới tách ra, nay không còn nữa. Cần khôi phục lại chính sách này trong Luật Nhà ở.

5. Đối với việc xây dựng các không gian lưu trú cho công nhân làm việc tại các khu công nghiệp, Dự thảo Luật mới chỉ ra các đơn vị đầu tư, đất đai gắn với hạ tầng khu công nghiệp. Ở đây, cần quy định cụ thể về trách nhiệm ai lo tài chính, ai làm chủ đầu tư, ai tìm kiếm đất đai. Nếu không quy định thành trách nhiệm thì sẽ không có ai thực hiện cả. Lưu ý rằng Luật Doanh nghiệp của ta có quy định về trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Phát triển nhà lưu trú cho công nhân là một trách nhiệm xã hội. Ở các nước công nghiệp, người ta còn quy định về “đầu tư có trách nhiệm”.

6. Cũng về nhà lưu trú cho công nhân làm tại các khu công nghiệp, những quy định trong Dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi vẫn dựa trên tư duy cũ về khu công nghiệp. Lưu ý rằng, ngày 22/5/2018 Chính phủ đã ban hành Nghị định 82/2018/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó đã đưa ra cơ chế khuyến khích xây dựng các tổ hợp đô thị - công nghiệp - dịch vụ. Nhà ở xã hội cho công nhân lúc này gắn với đô thị tích hợp với khu công nghiệp. Như vậy, dạng nhà ở xã hội cho công nhân không chỉ để lưu trú mà ở nhiều dạng phong phú hơn. Ngày 28/5/2022, Chính phủ tiếp tục ban hành Nghị định 35/2022/NĐ-CP quy định về quản lý khu công nghiệp và khu kinh tế, trong đó cho phép điều chỉnh đất khu công nghiệp thành đất phát triển nhà ở.

Huyền Diệu