Giải phóng mặt bằng: Mỗi tỉnh một hệ số đền bù, 177 bước quy trình thu hồi đất

Từ vấn đề ách tắc giải phóng mặt bằng trong đầu tư công

Báo cáo mới nhất do Bộ Kế hoạch và Đầu tư (KH&ĐT) gửi Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội cho biết, tính đến hết tháng 10, giải ngân vốn đầu tư công của các bộ, ngành, địa phương ước đạt trên 257.387 tỷ đồng, tương đương 55,8% kế hoạch được giao, thấp hơn nhiều so với tỷ lệ giải ngân cùng kỳ năm 2020 là 67,25%. Trong đó, 32/50 Bộ và 21/63 địa phương có tỷ lệ giải ngân ước dưới 50%, 20 bộ và 4 địa phương có tỷ lệ giải ngân dưới 30%.

Theo phản ánh từ các địa phương, một trong các nguyên nhân chính dẫn đến chậm trễ giải ngân đầu tư công trong nhiều năm qua là điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng.

Ví dụ, tỉnh Bắc Giang - dự kiến là tỉnh đầu tiên hoàn tất quy hoạch địa phương trình Thủ tướng Chính phủ phê duyệt trong tháng 12 tới - tại báo cáo tóm tắt tình hình thực hiện các dự án lớn, trọng điểm trên địa bàn tỉnh 9 tháng đầu năm và nhiệm vụ trọng tâm quý IV cũng phản ánh rằng rất khó trong vấn đề giải phóng mặt bằng ở các dự án đầu tư công, tiêu biểu là dự án đường nối QL 37– QL 17 - Võ Nhai.

Một báo cáo do Bộ KH&ĐT tổng hợp trên Hệ thống thông tin về giám sát, đánh giá đầu tư chương trình, dự án đầu tư sử dụng vốn nhà nước cho biết, năm 2020, trong số 70.679 dự án thực hiện đầu tư trên cả nước thì có khoảng 2,6% số dự án, tương đương khoảng 1.900 dự án, chịu cảnh chậm tiến độ. Trong số này, có tới 1.100 dự án gặp vướng mắc do giải phóng mặt bằng.

Và quy trình thu hồi đất gồm 177 bước qua 50 khâu của các dự án bất động sản

Ở một khía cạnh khác liên quan đến ách tắc trong vấn đề giải phóng mặt bằng, tại Hội thảo “Một số kiến nghị và giải pháp tháo gỡ khó khăn để phục hồi thị trường BĐS trong giai đoạn hiện nay” do Hiệp hội Bất động sản Việt Nam tổ chức sáng 25/11, các chuyên gia, lãnh đạo hiệp hội, doanh nghiệp đã phản ánh nhiều thực trạng cũng như đưa ra các kiến nghị giải pháp để giải quyết vấn đề này.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam đã phát biểu tại hội thảo: “Về chi phí giải phóng mặt bằng hiện nay có hai thứ tiền khác nhau, một là tiền đền bù giải phóng mặt bằng cho dân, hai là tiền sử dụng đất. Về tiền đền bù đất lúa cho dân, đến nay chưa có một quy định thống nhất nào nên hệ số đền bù của các tỉnh là rất khác nhau”.

Theo ông Hiệp, hiện nay có tình trạng có tỉnh đền bù đất lúa hệ số 1, có tỉnh lại đền bù hệ số 6, có tỉnh hệ số 3 dẫn đến nông dân nhận số tiền đền bù hoàn toàn khác nhau.

Những tỉnh đền bù hệ số cao thường giải phóng mặt bằng rất nhanh vì nông dân có đất lúa sẵn sàng đồng ý nhận tiền và trả lại đất, dẫn đến khâu giải phóng mặt bằng dễ dàng. Nhưng ở những tỉnh hệ số thấp, doanh nghiệp đền bù thêm sẽ vi phạm quy định đền bù của địa phương, do đó rất khó thực hiện. Trong khi đó, cơ chế cưỡng chế thu hồi đất còn chưa rõ ràng, chưa triệt để.

“Một dự án chúng tôi làm, quy trình thu hồi đất của dân gồm 177 bước và cả sơ đồ dài dằng dặc 50 khâu. Cái đó chính là cái ách tắc mà doanh nghiệp không cách nào tháo gỡ”

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP Invest kiêm Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam

Đồng quan điểm, ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam cho rằng chi phí đền bù và giải phóng mặt bằng là 1 trong 5 vấn đề chính cần tháo gỡ cho doanh nghiệp bất động sản. Theo ông Minh, vướng mắc chính trong khâu này nằm ở khung giá đền bù chưa hợp lý và cập nhật kịp với giá thị trường, khiến nhiều doanh nghiệp phải bỏ chi phí đền bù nhiều hơn để kịp tiến độ dự án, nắm bắt cơ hội vàng đưa sản phẩm ra thị trường.

“Rõ ràng chúng ta thấy ở đây có 2 mức giá: một mức các cấp có thẩm quyền phê duyệt, một mức doanh nghiệp phải chi trả ra. Thường mức doanh nghiệp phải chi trả lớn hơn mức được phê duyệt rất nhiều. Thế nhưng trong luật hiện tại chỉ cho phép những chi phí đã được phê duyệt mới được tính vào chi phí hợp lý hợp lệ thôi”.

Ông Bùi Tuấn Minh, Phó Tổng Giám đốc Deloitte Việt Nam

Để giải quyết thực trạng này, ông Nguyễn Quốc Hiệp kiến nghị, Luật đất đai cần sửa đổi bổ sung hai điểm chính: Một là nâng giá đền bù lên mức hợp lý, thống nhất để người dân sẵn sàng nhận tiền, trả lại đất, hai là xây dựng cơ chế cưỡng chế trong thu hồi đất đai rõ ràng, phân cấp nhiệm vụ cho từng cấp chính quyền.

Trong khi đó, ông Bùi Tuấn Minh khuyến nghị các cơ quan chức năng xem xét sửa đổi Thông tư số 78 năm 2014 phù hợp với thực tiễn doanh nghiệp, cho phép các doanh nghiệp có thể ghi nhận các khoản chi phí hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng thực tế phát sinh, có hồ sơ chứng từ theo quy định vào chi phí hợp lý khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.

Từ góc nhìn khác, TS. Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng khó khăn nhất với các dự án hiện nay là vấn đề giải phóng mặt bằng. TS. Nghĩa đề xuất học hỏi kinh nghiệm đánh thuế đất từ các quốc gia nước ngoài để giải quyết vấn đề ách tắc trong giải phóng mặt bằng.

"Hàn Quốc đã giải quyết vấn đề (giải phóng mặt bằng) bằng cách đánh thuế. Ông nào thích giữ lại đất thì phải nộp thuế đất. Nếu đã có quy hoạch dự án, đất nằm trong dự án rồi mà dân kiên quyết không giao thì phải nộp thuế quyền sử dụng đất thôi. Đây cũng là một giải pháp mà chúng ta có thể nghiên cứu để thúc đẩy nhanh giải phóng mặt bằng, bởi việc chính quyền cưỡng chế thu hồi đất cũng không hề đơn giản".

Thí điểm việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư

Xuyên suốt kỳ họp thứ 1 và thứ 2 Quốc hội khóa XV, vấn đề điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng đã nhiều lần được đưa ra bàn thảo trước đại biểu.

Tại phiên thảo luận sáng 24/7 kỳ họp thứ nhất Quốc hội khóa XV, nhiều ĐBQH, trong đó có đại biểu Nguyễn Thị Kim Bé (đoàn Kiên Giang), đã đặt vấn đề nâng cao hiệu quả thực hiện kế hoạch đầu tư công thông qua giải quyết những tồn tại liên quan đến hành lang pháp lý, trong đó nổi bật là giải quyết điểm nghẽn trong giải phóng mặt bằng.

Tại kỳ họp thứ 2, Quốc hội khóa XV, mở đầu phần trả lời chất vấn trong phiên họp chiều 11/11, Bộ trưởng Bộ KH&ĐT Nguyễn Chí Dũng cũng cho biết Bộ KH&ĐT đang phối hợp với các Bộ, cơ quan Trung ương, địa phương nghiên cứu, đề xuất sửa đổi và ban hành nhiều đạo luật quan trọng, trong đó có đề án thí điểm tách công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng ra khỏi dự án đầu tư cùng với các quy định thực hiện để trình Quốc hội xem xét trong kỳ họp tới.

Dự kiến tại kỳ họp chuyên đề thứ 3 mà Ủy ban Thường vụ Quốc hội đang xem xét, lấy ý kiến tổ chức tới đây, đề án thí điểm việc tách giải phóng mặt bằng, tái định cư ra khỏi dự án đầu tư dự kiến là một trong 5 nội dung cốt lõi.

Việc xây dựng đề án nhằm tạo cơ chế thí điểm triển khai công tác giải phóng mặt bằng ngay sau khi phê duyệt chủ trương đầu tư đối với các dự án có phạm vi sử dụng đất rõ ràng, rút ngắn thời gian hoàn thiện dự án, giảm chi phí giải phóng mặt bằng có thể phát sinh thêm sau khi dự án được phê duyệt chủ trương đầu tư, hạn chế việc điều chỉnh dự án. Đồng thời tạo điều kiện đẩy nhanh xây dựng khu tái định cư, cho phép đi trước một bước so với việc thực hiện xây dựng, lắp đặt… dự án tổng thể.