'Đói vốn' đầu tư, doanh nghiệp địa ốc 'cắn răng' huy động vốn trái phiếu đắt đỏ

Vì sao chấp nhận lãi suất trái phiếu "cắt cổ"?

Trong nửa đầu năm 2019, hoạt động phát hành trái phiếu để huy động vốn của các doanh nghiệp diễn ra sôi động và trở thành "cứu cánh" cho bài toán "đói vốn" của chủ đầu tư, trong bối cảnh ngân hàng vẫn siết chặt tín dụng đối với lĩnh vực rủi ro như bất động sản. Tổng hợp từ các đợt phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản thời gian qua cho thấy, lãi suất trái phiếu đã tăng cao vượt trên mức 10%/năm, cao hơn mặt bằng lãi suất cho vay từ ngân hàng hiện phổ biến từ 8 - 11%/năm.

Doanh nghiệp địa ốc đua phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất chấp chi phí lãi suất rất cao. Ảnh minh họa.

Đáng chú ý, Công ty Cổ phần Phát triển bất động sản Phát Đạt (PDR) liên tục thực hiện phát hành trái phiếu doanh nghiệp do "đói vốn" để đầu tư hàng loạt dự án cùng với áp lực cân đối tài chính, trang trải nợ nần quá lớn. Và để hút vốn dễ hơn, Phát Đạt đã "cắn răng" chấp nhận mức lãi suất trái phiếu cao lên tới 12 -14,45%/năm. Cụ thể, trong 6 tháng đầu năm, công ty này đã thực hiện ba đợt phát hành trái phiếu, trong đó đợt phát hành 200 tỉ đồng trái phiếu với kỳ hạn 1 năm vào tháng 3/2019 có lãi suất lên tới 14,45%/năm.

Tiếp đó, hai đợt phát hành trái phiếu trong tháng 5 vừa qua đã huy động lần lượt 100 tỉ đồng (kỳ hạn 1 năm lãi suất 12% và 550 tỉ đồng trái phiếu kỳ hạn 5 năm lãi suất 10,5%.

Mới đây, Phát Đạt đã bán được 550 tỉ đồng trái phiếu vào đợt phát hàng tháng 7/2019 cho ngân hàng TMCP Quân đội (MBBank). Đây là trái phiếu không chuyển đổi, có bảo đảm bằng tài sản và không kèm theo chứng quyền, kỳ hạn 60 tháng, nên lãi suất trong 4 kỳ đầu tiên là 10,5%/năm.

Được biết, Phát Đạt có chiến lược phát triển mạnh quỹ đất dự án du lịch tại một số tỉnh ven biển như Bình Định và Quảng Ngãi. Năm 2019, PDR dự kiến đạt khoảng đạt 9.000 tỉ đồng doanh thu và 1.000 tỉ đồng lợi nhuận trước thuế (tăng 32% so với năm 2018). Tuy nhiên kết quả kinh doanh trong nửa đầu năm 2019 lại đạt rất thấp, cụ thể: doanh thu hơn 1.968 tỉ đồng và lãi ròng hơn 241 tỉ đồng, chỉ thực hiện được lần 22% và 31% chỉ tiêu đề ra.

Đến hết tháng 6/2019, giá trị hàng tồn kho của Phát Đạt vẫn duy trì ở mức cao hơn 5.840 tỉ đồng, chỉ giảm nhẹ so với cùng kỳ năm trước. Tồn kho chủ yếu nằm tại các dự án The EverRich 2 (3.596 tỉ đồng), The EverRich 3 (874 tỉ đồng), dự án Nhơn Hội – Bình Định (1.210 tỉ đồng)… Hiện, Phát Đạt đã thế chấp cả 2 dự án The EverRich 2 và 3 cùng toàn bộ quyền tài sản phát sinh từ dự án tại ngân hàng VPBank để bảo lãnh cho các khoản vay của đối tác kinh doanh của nhóm công ty.

Phát Đạt liên tục phát hành trái phiếu để huy động hàng nghìn tỉ đồng cho các dự án "đói vốn" nhiều năm

Do khó khăn về tài chính suốt thời gian dài, hai dự án này đã “bất động” và sau đó năm 2017 mới được “hồi sinh” thông qua thoả thuận hợp tác đầu tư với đối tác Big Gain và Dynamic để thu hồi vốn trả nợ cho ngân hàng DongABank... Đến nay, Phát Đạt đang ghi nhận nghĩa vụ phải trả cho đối tác trên báo cáo tài chính là hơn 5.547 tỉ đồng.

Còn dự án Nhơn Hội – Bình Định và Bàu Cả - Quảng Ngãi cùng toàn bộ tài sản dự án đã được thế chấp để bảo lãnh cho các khoản vay và trái phiếu của Phát Đạt.

Có thể thấy, vấn đề nguồn vốn đầu tư và cân đối tài chính trả nợ đang là áp lực rất lớn đối với công ty địa ốc này khi tổng nợ phải trả đến cuối quý 2/2019 lên tới 7.605 tỉ đồng, gấp 2 lần vốn chủ sở hữu. Trong đó gần 6.500 tỉ đồng là nợ dài hạn, mà các khoản nợ vay ngân hàng luôn phải "xử lý" để tránh gây ra nợ xấu lớn, bị siết nợ. Do đó, công ty phải tìm kiếm nguồn vốn từ kênh phát hành trái phiếu với các điều khoản "dễ thở" hơn là vay tín dụng, nhằm đảm bảo dòng tiền xoay sở trả nợ, tiếp vốn cho dự án... mà trong tình cảnh khó khăn, buộc phải chấp nhận lãi suất trái phiếu "cắt cổ".

Rủi ro từ cho vay trái phiếu ồ ạt

Không chỉ Phát Đạt, thời gian qua nhiều doanh nghiệp bất động sản khác đã chấp nhận trả lãi suất cao từ 12 -14%/năm để huy động vốn qua trái phiếu, phục vụ các dự án đang "khát vốn" lớn. Có thể kể đến như Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú - Invest (VPI) đã huy động 900 tỉ đồng trái phiếu (kỳ hạn 2 năm) với lãi suất 12%/năm hồi tháng 5/2019.

Tương tự, mức lãi suất trái phiếu mà Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) đưa ra cũng là 12%/năm. Còn Công ty Cổ phần Tập đoàn Đất Xanh (DXG) vừa thông qua việc phát hành tối đa 400 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất dự kiến không quá 12%/năm.

Trường hợp doanh nghiệp phát hành trái phiếu có tài sản bảo đảm, có tình hình kinh doanh khả quan, nguồn thu trả nợ... thì mức lãi suất trái phiếu có phần thấp hơn dưới 10%/năm, xấp xỉ lãi vay ngân hàng. Cuối tháng 2, Công ty CP Đầu tư Hạ tầng Kỹ thuật TP HCM (HoSE: CII) cũng phát hành 370 tỉ đồng trái phiếu có tài sản bảo đảm nên lãi suất chỉ là 9,5%/năm với kỳ hạn 3 năm.

Khảo sát cho thấy, mặt bằng lãi suất trái phiếu doanh nghiệp phổ biến khoảng 9 - 12%/năm cho kỳ hạn 2 - 3 năm. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, lãi suất cũng đã tăng từ 9,5%/năm lên cao nhất 14,45%/năm tùy kỳ hạn.

Các doanh nghiệp nhóm ngành bất động sản, xây dựng đã phát hành trái phiếu trong 6 tháng đầu năm. Nguồn: MBS

Đánh giá về tình trạng doanh nghiệp ồ ạt phát hành trái phiếu, Thứ trưởng Bộ Tài chính Vũ Thị Mai nhận định mặt bằng lãi suất trái phiếu doanh nghiệp năm 2019 đã tăng cao hơn năm trước do mặt bằng lãi suất ở các ngân hàng đều tăng cao. Trong đó doanh nghiệp địa ốc phổ biến ở mức 10 - 12%/năm. Trường hợp lãi suất 14 - 14,45% như của Phát Đạt là cá biệt.

Theo bà Mai, lãi suất và mức độ huy động với xu hướng biến động như vậy chưa đáng ngại. Tuy nhiên, Bộ vẫn phải theo dõi, nắm bắt tình hình, đánh giá thường xuyên và có biện pháp phù hợp nếu thị trường trái phiếu bị ảnh hưởng

Nhiều ý kiến lo ngại một cuộc chạy đua lãi suất phát hành trái phiếu sẽ xảy ra, khi ngày càng có nhiều doanh nghiệp chấp nhận "cắn răng" huy động vốn giá cao. Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển nhìn nhận, không phải bây giờ các doanh nghiệp địa ốc mới phát hành trái phiếu mà thực hiện từ những năm 2008 - 2009. Tuy nhiên hiện nay, nguồn vốn trung dài hạn của các doanh nghiệp vẫn phụ thuộc trên 90% nguồn vốn từ ngân hàng. Nhưng ngân hàng hạn chế cho vay bất động sản nên các doanh nghiệp cần tìm cách gọi vốn qua các kênh khác và trái phiếu là kênh thay thế tối ưu. Nhất là đối với các doanh nghiệp bất động sản đang thực sự khó khăn, không thể vay ngân hàng.

Với việc lãi suất trái phiếu đẩy lên tới 14,45%/năm, ông Hiển nhận định "hoàn toàn bình thường" ngay cả khi so với lãi suất ngân hàng vì nếu thấp hơn thì doanh nghiệp đã làm từ rất lâu. Hơn nữa, với trái phiếu, doanh nghiệp không bị giám sát về giải ngân, sử dụng vốn uyển chuyển hơn. Đặc biệt, ông cho rằng dù lãi suất có cao hơn lãi vay ngân hàng nhưng doanh nghiệp không phải dùng tài sản thế chấp, nên đánh đổi lãi suất như vậy không có gì bất thường.

TS. Bùi Quang Tín, chuyên gia kinh tế nhận định, trái phiếu doanh nghiệp là một trong những yếu tố tác động trực tiếp lên mặt bằng lãi suất thị trường, vì nó là kênh huy động vốn tác động trực tiếp đến nguồn huy động vốn của ngân hàng. Nhưng tác động này không quá lo ngại, bởi theo ông, kênh tiền gửi vào ngân hàng cũng đang có lãi suất tốt, chừng 9% cho khoản tiền gửi trên 12 tháng.

Có thể thấy, khi doanh nghiệp lựa chọn kênh huy động vốn với điều kiện "dễ thở" hơn kèm rủi ro cao hơn cho người mua trái phiếu thì phải chấp nhận lãi suất cao hơn, nhằm đáp ứng ngay nhu cầu vốn gấp gáp.

Theo Tạp chí Kinh tế Môi trường