Bất động sản đang chờ "thoát đáy"

Bắt đầu có tín hiệu "thoát đáy"

Theo ông Lê Đình Chung - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển BĐS SGO Homes, thị trường vẫn tồn tại nghịch lý. Đó là khó bán nhưng giá không giảm, đặc biệt là phân khúc căn hộ để ở. Tuy vậy, ông Chung cũng cho rằng tại các thị trường lớn như Hà Nội, TPHCM đã bắt đầu có tín hiệu thoát đáy khi giao dịch BĐS đã tích cực hơn, lượng sản phẩm “cắt lỗ” giảm, giá nhích dần.

Trong khi đó, ông Hoàng Hải - Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường BĐS (Bộ Xây dựng) thông tin, tại Hà Nội, giá bán trung bình của các căn hộ cao cấp mở bán mới trong quý 3/2023 tăng gần 7% theo quý, tăng 14% theo năm và vào khoảng 50,8 triệu đồng/m2. Còn giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng khoảng 32 triệu đồng/m2 tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam kiêm Chủ tịch Hội Môi giới BĐS cho biết, giai đoạn 2008-2014, khủng hoảng về lĩnh vực BĐS bởi nguồn cung và cầu mất cân đối, đặc biệt là phân khúc BĐS cao cấp dư thừa hàng tồn rất lớn. Nhưng hiện nay “cầu” đang rất lớn song “cung” lại ít. Từ đó, dù giao dịch khó khăn nhưng xu hướng tăng giá vẫn diễn ra.

Đánh giá của giới kinh doanh BĐS, thị trường chỉ mới phục hồi được khoảng 30%, đà phục hồi rõ nét hơn dự báo sẽ bắt đầu từ nửa cuối năm 2024 khi các chính sách đã thẩm thấu mạnh hơn và một số luật quan trọng được thông qua.

Đáng chú ý, một báo cáo mới đây của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính – Bất động sản (Đất Xanh Services) thì giao dịch thực tế chưa tăng nhưng tâm lý của khách hàng đã được cải thiện, và đây là yếu tố quan trọng để tăng đà phục hồi. Theo đó, “khẩu vị” khách hàng tập trung vào căn hộ, nhà phố thuận tiện kinh doanh và sinh hoạt. Cụ thể: 62% số người được hỏi ưu tiên lựa chọn mua căn hộ; biệt thự, nhà phố riêng lẻ là 31%; biệt thự, đất nền dự án (5%) và đất nền (2%).

“Thị trường bất động sản đã đi đến giai đoạn cuối của kỳ suy thoái, và hiện nay gần như đã chạm đáy, đang chờ thoát đáy” - đại diện Đất Xanh Services đưa ra nhận định khi cho rằng theo quy luật chung của thị trường, khi đã chạm đến đáy thì sớm hay muộn cũng phải đến thời điểm phục hồi trở lại.

Thận trọng quan sát, thị trường diễn biến chậm chạp

Báo cáo Tổng quan thị trường chung cư Hà Nội của Công ty Công nghệ BĐS OneHousing đưa ra nhận định khả quan. Điểm nhấn được đề cập là thị trường chung cư khu vực phía Tây của Hà Nội khi được dự báo sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường, với lượng tiêu thụ tăng 20%. Dự báo những tháng cuối năm 2023, lượng tiêu thụ của khu vực này sẽ tiếp tục hồi phục và chiếm phần lớn số bán toàn Hà Nội. Những dự án bán tốt là những dự án thuộc đô thị mới đang đi vào bàn giao với đầy đủ tiện ích và hạ tầng giao thông thuận tiện.

Tương tự, báo cáo của Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, 80% giao dịch thành công là các dự án căn hộ chung cư có pháp lý sạch, được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín. Lượng giao dịch cụ thể của chung cư cao cấp đạt 40%, trung cấp đạt 35% và bình dân đạt 1% (do nguồn cung bình dân vô cùng khan hiếm).

Vẫn tại Hà Nội, 49% số nhà môi giới tham gia khảo sát cũng đánh giá, đầu tư chung cư để bán, cho thuê là hoạt động tiềm năng nhất từ nay đến cuối năm. Khi việc nới tín dụng và lãi suất giảm, giá bán các căn hộ chung cư mới ở Hà Nội đã tăng trở lại. Trong số các dự án chung cư chào bán có khoảng 52% dự án chào bán giá trên 47 triệu đồng/m2, tăng 5% so với cùng kỳ năm 2022. Các dự án còn lại chào bán ở mức từ 35 triệu đồng/m2 trở lên (chưa bao gồm thuế VAT và phí bảo trì).

Còn tại TPHCM, các huyện vùng ven giá đất nền vẫn trong xu hướng giảm, trở lại với giá trị thật cũng khiến giao dịch thuận lợi hơn. Ví dụ, tại Hóc Môn, đất nền ở xã Xuân Thới Sơn được môi giới chào 19 triệu đồng/m2, trong khi giá bán cùng kỳ năm trước là 25 triệu đồng/m2. Tại xã Bà Điểm, đất nền một số trục đường chính cũng hạ xuống còn 19 triệu đồng/m2, giảm 20% so với quý đầu năm. Đất vườn, đất trồng cây lâu năm diện tích lớn có giá 6-8 tỷ đồng 1 lô giảm trung bình 1,5 tỷ đồng tùy vị trí.

Đất nền tại huyện Bình Chánh và Nhà Bè cũng ghi nhận giảm giá cục bộ trên thị trường thứ cấp. Đầu tháng 11, đất nền tại xã Long Thới (huyện Nhà Bè) diện tích 80-85 m2 chào giá 2,5 tỷ đồng, giảm 500 triệu đồng so với cùng kỳ. Tại Cần Giờ, đất nền khu Phước Lộc từng được rao giá 20 triệu đồn/m2 hồi năm ngoái với nền đất đã ép cọc, đến nay được giao dịch ở mức 15 triệu đồng/m2.

Giới kinh doanh BĐS tại TPHCM cho rằng, việc giá đất ngoại thành giảm có nhiều nguyên nhân, nhưng về cơ bản cho thấy đang dần trở lại với giá trị thực, không còn bị giá ảo với những chiêu “đánh sóng”, “thổi giá”. Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Lộc Hạnh - Tổng Giám đốc Công ty Ngọc Châu Á thì những tháng còn lại của năm 2023 nên được xem là giai đoạn bản lề để quan sát phản ứng của thị trường BĐS tại TP. HCM, và rằng quá trình này sẽ diễn ra một cách chậm chạp.

Hải Minh