Bàn về giá trị, giá bán/giá chuyển nhượng đất đai liên quan đến Dự thảo Luật Đất đai 2023

Mở đầu

Đất đai là đối tượng mọi người rất quan tâm vì nó là tư liệu sống tối cần thiết của mỗi chúng ta trên khắp địa cầu. Lúc sống con người luôn gắn bó với vùng đất, nơi có nhà để ở, có không gian để kiếm sống và có nhiều tiện nghi được hưởng từ mảnh đất quê hương bản quán của mình. Và rồi khi mất đi cũng sẽ lại về với đất mẹ. Đi đến đâu chúng ta cũng phải thích nghi với nơi ở, đất ở mới, kể cả ra nước ngoài cũng nhận được những đặc ân mảnh đất mới dành cho. Có lẽ không bao giờ nói được hết những gì mà quê hương đã và đang dành cho mình và phải chăng chúng ta gọi nơi đất mình cùng cha ông, con cháu ở/sống là đất nước, là quê hương, là đất mẹ,… là vì vậy.

Đất đai là khái niệm không dễ hiểu vì nó bao hàm, bao gồm rất nhiều yếu tố, nội hàm, thuộc tính trong đó. Về không gian có thể là cả trái đất, là lục địa, đại dương bao la, là lãnh thổ của một quốc gia, của một địa phương, của một dòng họ, của một gia đình, thậm chí là của một cá nhân. Trong bài viết này chỉ đề cập tới một đơn vị đất đai đủ lớn, có phạm vi không gian rõ ràng và được xác định theo quy định pháp luật của một quốc gia nào đó và sẽ được gọi tắt là mảnh đất, thửa đất, lô đất,…tên là X nào đó.

Một vấn đề rất lớn được đặt ra là thửa đất X thuộc sở hữu của ai?. Câu hỏi này phải được trả lời, định rõ trong Luật của từng quốc gia. Trước hết, thửa đất nằm trong lãnh thổ quốc gia nên về nguyên lý nó thuộc sở hữu của quốc gia đó. Nhưng, luật pháp có thể quy định cụ thể sở hữu thửa đất đó thuộc một cá nhân, một chủ thể nào đó, nghĩa là có sở hữu tư nhân đối với đất đai. Trong Dự thảo Luật đất đai đang được lấy ý kiến đóng góp của Việt Nam (ở thời điểm tháng Ba năm 2023), sau đây gọi tắt là DT LĐĐ, thì ngay trong Điều 2 về Đối tượng áp dụng đã quy định:

“1. Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà nước về đất đai.

2. Người sử dụng đất.”

Điều đó có nghĩa là: ở Việt Nam không có sở hữu tư nhân về đất đai nhưng người dân lại có quyền sử dụng (QSD) đất đai theo phân bổ của cơ quan có thẩm quyền, theo quy định pháp luật. Có một vấn đề/câu hỏi luôn được đặt ra và giải đáp là quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai và quyền sử dụng đất dài hạn có những gì khác biệt, đặc biệt là trong việc huy động, khai thác sử dụng đất đai phục vụ phát triển của một quốc gia và của từng người dân. Kết quả nhiều công trình nghiên cứu đã cho thấy, tại một số quốc gia có cả sở hữu tư nhân và sở hữu toàn dân/nhà nước về đất đai, có nền kinh tế thị trường hoạt động tốt thì sở hữu tư nhân đất đai giúp thị trường từng bước và luôn tìm cách chuyển sử dụng đất đến tay người sử dụng tốt nhất. Đây cũng là một trong những ý tưởng mà nhà Kinh tế học nổi tiếng Adam Smith đã đề cập trong các công trình của mình. Một nghiên cứu của chúng tôi trước đây về vấn đề này cũng đã nhận thấy và chứng minh quyền sử dụng đất với thời hạn đủ dài cũng có thể giúp chuyển đất đai đến người sử dụng hiệu quả nhất (nhưng trong giới hạn QSD đất đã được định sẵn). Thật ra, có nhiều khác biệt về quản lý đất đai khi có và không có sở hữu tư nhân về đất đai mà một điều dễ nhận thấy là chủ sở hữu đất có quyền tự thay đổi mục đích sử dụng đất còn trong trường hợp của Việt Nam thì mục đích sử dụng đất do Nhà nước, thông qua cấp quản lý được ủy quyền, quyết định. Và có lẽ vì vậy, việc chuyển mục đích sử dụng đất ở Việt Nam khá phức tạp và là vấn đề mọi người rất quan tâm khi nghiên cứu DT LĐĐ.

Trong DT LĐĐ có nhiều nội dung liên quan và quy định về Giá đất; Giá trị quyền sử dụng đất, Giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; Góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…. Để hiểu và sử dụng tất cả những nội dung trên đều cần đến một quá trình rất quan trọng là xác định giá trị của đất đai, nghĩa là định lượng được giá trị của mảnh đất, thửa đất cụ thể nào đó bằng đơn vị tiền tệ ứng với một mục đích sử dụng mảnh đất, thửa đất đó.

Sau đây chúng tôi xin bàn luận thêm về giá trị này cả trên phương diện lý thuyết và trải nghiệm thực tế.

I. Giá trị đất đai.

Có một mảnh đất cụ thể, đó là mảnh đất mình đang ở, mảnh đất mình định mua quyền sử dụng (sau đây gọi chung là mua đất), mảnh đất cơ quan mình đang định đấu thầu mua để kinh doanh hay một vườn quốc gia, một hồ nước, một vùng biển ven bờ,… liệu có cách nào xác định giá trị của chúng hay không?, và giá trị này là bao nhiêu luôn được đặt ra. Ngay Nhà nước và các cơ quan được ủy quyền quản lý đất đai cũng rất cần lượng giá để ước tính và đưa ra giá đấu thầu, tính mức góp vốn, tính mức phí, thuế,… trong quá trình quyết định mục đích/loại hình sử dụng và giao đất cho đối tượng sử dụng. Người mua đất cũng cần xác định giá trị thửa đất để “trả giá”, mặc cả”, đưa mức giá đấu thầu để quyết định có mua/thuê thửa đất đó không.

I.1. Những yếu tố ảnh hưởng đến giá thị thửa đất

Các nhà kinh tế thời kỳ đầu quan tâm đất đai như một tài nguyên chính cùng với sức lao động để khai thác đất (trồng trọt, chăn nuôi), tạo nên sản phẩm phục vụ cuộc sống con người. Mô hình Malthus xem xét hai yếu tố này trong mô hình kinh tế và chỉ ra rằng, khi cố định mức đất đai sử dụng nào đấy (ký hiệu là La), tổng thu nhập đầu ra của hệ sản xuất hay tổng giá trị sản phẩm thu được trên thửa đất ấy (Q) sẽ phụ thuộc chủ yếu vào lực lượng lao động (L), Q sẽ là hàm của L và có dạng trên hình 1.

Từ mô hình này cho thấy, khi cố định La thì khi L tăng, đồng nghĩa với dân số tăng, lúc đầu (ở mức dân số đủ thấp) Q sẽ tăng nhanh khi L tăng nhưng sau đó tăng chậm dần và đạt giá trị cực đại tại mức dân số nào đó rồi giảm. Nếu xét năng suất lao động (tính bằng giá trị Q/L) thì giá trị này sẽ ở mức cao nhất tại mức L3 ở hình 2. Mô hình Malthus chỉ ra thực trạng thời kỳ đầu phát triển nông nghiệp khi đó con người chủ yếu khai thác đất đai để trồng trọt, chăn nuôi và cho thấy rõ khả năng khan hiếm đất đai khi dân số tăng dẫn đến nhiều hậu quả đáng ngại, trong đó có các cuộc chiến tranh dành đất đai. Sau này, đã có nghiên cứu mở rộng khái niệm đất đai thành vốn tài nguyên thiên nhiên phân bố không đều nên vẫn có thể xảy ra chiến tranh để đòi phân bố lại. Tất nhiên mô hình Malthus có nhiều hạn chế mà đến nay không thể dùng để khái quát toàn bộ nền kinh tế hiện đại nhưng nó gợi ý cho chúng ta cách xác định mối liên hệ giữa đầu ra của hệ kinh tế và những yếu tố đầu vào, trong đó có đất đai.

Nếu như đất đai trong mô hình kinh tế của Malthus chỉ phục vụ mục đích chính là sản xuất nông nghiệp (trồng trọt, chăn nuôi) thì đất đai ngày nay được sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Vì vậy giá trị của đất đai phụ thuộc rất nhiều vào mục đích sử dụng đất trong mô hình kinh tế cụ thể. Ngoài ra giá trị đất đai còn phụ thuộc rất nhiều yếu tố nằm chính bên trong thửa đất, như vị trí thửa đất, chất lượng đất, những tài nguyên khác có trên mảnh đất,… Nếu như trước đây chọn chỗ làm nhà sinh sống các cụ chọn “nhất cận thị, nhị cận giang” hay thế đất có “rồng chầu hổ phục” thì ngày nay việc chọn đất làm nhà còn phụ thuộc thêm các yếu tố khác, đặc biệt là yếu tố môi trường. Nếu mảnh đất ấy gần con sông bị ô nhiễm nặng, bốc mùi khó chịu hay thuộc khu vực có chất lượng không khí thấp thì chắc chắn phải tránh (nếu có thể). Tôi nhớ một lần được nghe một báo cáo của Trung tâm tư vấn của một quốc gia về một dịch vụ mà họ đã thực hiện. Thành phố của họ có ý định bán một mảnh đất lớn cho một công ty và hai bên đã gặp nhau, thảo luận về giá cả. Tuy nhiên bên mua phát hiện ra rằng ở gần khu đất này trước đây có một bãi rác lớn đã dừng đổ rác nhiều năm nên yêu cầu xác minh liệu bãi rác trước đây có ảnh hưởng đến nước ngầm bên dưới mảnh đất này hay không, Và, nếu chứng minh có ảnh hưởng thì họ sẽ không mua hoặc mua với giá khác rẻ hơn nhiều. Bên bán và bên mua đã thuê Trung tâm tư vấn này xác định cụ thể và thống nhất phương pháp khảo sát, mua phần mềm tính toán. Kết quả là bãi rác không ảnh hưởng đến nước ngầm mảnh đất nên Thành phố này đã bán được mảnh đất với giá cao. Hay, ở nhiều nước đã có và công khai bản đồ chất lượng môi trường thì những nơi có CLMT kém thì giá đất, giá căn hộ sinh sống có phần giảm hơn so với vùng có CLMT cao hơn.

Ứng với mỗi mục đích sử dụng, người ta sẽ có mô hình tính toán giá trị của chúng, dựa trên tất cả yếu tố ảnh hưởng. Thường giá trị này được các cá nhân, công ty ước tính nhưng phải có đủ dữ liệu đáng tin cậy. Ở nhiều nước có những tổ chức, công ty chuyên làm công việc này nên họ đã bỏ công xây dựng cơ sở dữ liệu các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của đất đai ở quy mô khác nhau. Ở quy mô quốc tế, cơ sở dữ liệu phải tính đến vị trí miếng đất, thuộc tính miếng đất, tính ổn định chính trị,… có thể hấp dẫn nhà đầu tư xây dựng những dự án lớn, về lâu dài không (chẳng hạn dự án cảng biển, đào kênh, xây dựng đường sắt liên quốc gia,...). Ở quy mô quốc gia phải có số liệu về quy hoạch phát triển chung, quy hoạch phát triển từng ngành, quy hoạch phát triển địa phương và từ đó phân hạng mức ưu tiên đầu tư cho từng mục đích sử dụng theo từng vùng, từng tỉnh/thành phố và từng địa phương.

Nếu có được hệ thống tổ chức chuyên về ước tính giá trị đất đai với cơ sở dữ liệu tốt thì cả cơ quan cung cấp đất đai (nhà nước, chủ thể, cá nhân) có thể tham khảo, thuê họ định giá từng mảnh đất và khi đó những yếu tố trực tiếp ảnh hưởng sẽ được khảo sát chi tiết và tính toán được mức, khoảng giá trị mảnh đất với một số mục đích sử dụng khác nhau. Không biết ở Việt Nam đã hình thành các tổ chức dạng này chưa nhưng rõ ràng các công ty đầu tư họ phải tham vấn nhiều tổ chức khác và/hoặc tự họ phải có nhóm chuyên gia để xác định giá trị khu đất mà họ có ý định sử dụng. Về phương diện quản lý, nhiều nhà nghiên cứu cho rằng không nên tổ chức các cơ quan nhà nước chuyên trách về định giá đất mà chỉ nên có cơ quan xem xét để định gia mua bán, chuyển nhượng đất trên cơ sở sử dụng cơ sở dữ liệu của các tổ chức chuyên nghiệp đã có. Hoặc nếu có cơ quan nhà nước chuyên về xác định giá trị đất, xây dựng cơ sở dữ liệu giá trị đất thì phải tách bạch rõ những dạng dữ liệu nào có thể cung cấp miễn phí, dữ liệu nào phải đầu tư thêm kinh phí để xác định cụ thể rồi cung cấp/bán cho đối tượng sử dụng.

Chắc chắn, các yếu tố quy định trong luật đất đai, trong các quy định pháp luật địa phương là những cơ sở quan trọng tạo nên dữ liệu xác định giá trị đất đai. Nói cách khác, có nhiều yếu tố xác định giá trị của một mảnh đất cụ thể và phải dựa trên cơ sở dữ liệu đủ tốt mới có thể ước tính được giá trị của các loại hình sử dụng đất đai khác nhau.

Một điểm phải rất cần được chú ý, đó là giá trị thửa đất và giá mua bán, chuyển nhượng thửa đất không phải là một. Có thể coi giá trị thửa đất cũng tính bằng tiền nhưng chỉ là để tham khảo nên có thể là khoảng giá trị để bên mua và bên bán tham khảo đi đến quyết định giá mua bán chuyển nhượng cuối cùng.

I.2. Các phương pháp ước tính giá trị thửa đất

Nhìn chung, các phương pháp ước tính giá trị thửa đất khá đa dạng và phức tạp. Tuy nhiên, về cơ sở lý thuyết có thể coi giá trị thửa đất là mức lợi ích mà thửa đất mang lại cho người sử dụng khi tiến hành khai thác với mục đích cụ thể. Đây chính là giá trị tài nguyên thiên nhiên được đề cập trong nhiều công trình nghiên cứu và được nhiều tổ chức sử dụng.

Trước đây, giá trị đất nông nghiệp ở nông thôn Việt Nam được xác định để tính toán khi chủ đất tiến hành phát “canh” thu “tô”. Chủ đất chuyển thửa đất cho người thuê (tá điền) trồng trọt, chăn nuôi thì nếu ký hiệu tổng giá trị thu nhập (có thể tính bằng tiền hoặc bằng hiện vật) được là TR và tổng chi phí canh tác (giống, phân bón, công lao động,…) là TC thì tổng mức “tô” cao nhất mà người tá điền có thể trả cho chủ đất là (TR - TC). Khi đó, nếu chủ đất thu mức tô (T) nhỏ hơn (TR - TC) thì người thuê đất sẽ được hưởng cả công lao động của mình và một phần lợi ích do mảnh đất mang lại (bằng TR - TC -T) còn mức tô T bằng (TR – TC) thì người tá điền chỉ được hưởng công lao động của mình. Trong nhiều trường hợp mất mùa do thiên tai mà vẫn phải trả mức tô định trước sẽ là thảm kịch dẫn đến nợ nần triền miên của họ. Vì vậy sau này chủ đất có thể tính mức tô hợp lý hơn, theo mức phần trăm tổng thu nhập.

Hiện nay, khi tính toán vốn tài nguyên thiên nhiên đối với đất trồng trọt Ngân hàng Thế giới (WB) đã sử dụng giá trị (TR – TC). Xin đẫn ra đây kết quả tính cho Việt Nam của nhóm Kinh tế Phát triển (DERG),Trường Đại học Copenhagen, Đan Mạch và Viện Nghiên cứu QLKT Trung ương (CIEM), Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội, Việt Nam công bố Tháng 7 năm 2008 (bản dự thảo) làm ví dụ (bảng 1).

Bảng 1. Giá trị tính toán vốn tài nguyên đối với đất trồng trọt của Việt Nam

Ghi chú: trong bảng này do hiểu khoai lang thành khoai tây ngọt với giá thị trường Thế giới rất cao nên giá trị đối với khoai lang không thật chính xác. Các giá trị khác cũng chỉ để tham khảo, rất cần tính toán lại. Tính với giá trị đồng tiền 2005.

Từ bảng này cho thấy giá trị mà đất đai mang lại cho người sử dụng (có thể coi là mức tô cao nhất tính bằng % của tổng thu nhập TR) chiếm tỷ lệ khá cao, chẳng hạn đối với trồng lúa là 45%, ngô là 36%, dứa là 35%,… Tất nhiên đây chỉ là số liệu tham khảo và cần được tính toán kiểm chứng lại để sử dụng. Qua đó ước tính được giá trị đất trồng trọt của Việt Nam vào khoảng 1.134 USD bình quân đầu người (theo cách tính của WB).

Giá trị đất chăn nuôi được ước lượng theo cách tương tự như với đất trồng trọt, dựa trên đánh giá khả năng sinh lời của đất dành cho chăn nuôi gia súc, gia cầm như bò, gà, lợn, trâu thịt và bò sữa. Thường thì số liệu về chi phí chăn nuôi ở Việt Nam khó xác định nên nhiều khi phải dùng chi phí chăn nuôi do Ngân hàng Thế giới tính toán, ước chiếm khoảng 55% doanh thu, nghĩa là tỷ trọng nguồn lợi là 45%. Trong nghiên cứu của [1] giá trị sản lượng được tính dựa theo giá thế giới lấy từ bộ cơ sở dữ liệu giá FAOSTAT như đã đề cập ở trên và trong trường hợp không có giá xuất khẩu, như đối với sản phẩm sữa tươi, đã sử dụng giá nhập khẩu để thay thế. Do hoạt động chăn nuôi thường được tiến hành trên cùng diện tích đất trồng trọt nên không thể ước lượng chính xác diện tích đất chăn nuôi để có thể tính được nguồn lợi bình quân mỗi ha. Giá trị tài nguyên đất chăn nuôi do vậy ước vào khoảng 486 USD bình quân đầu người. Hiện tại chăn nuôi lợn chiếm khoảng 80% giá trị này và do vậy đóng vai trò chi phối chủ đạo so với các sản phẩm chăn nuôi khác.

Đất khu bảo tồn (protected area) cũng được ước tính qua mức đóng góp giá trị bằng tiền cho phát triển chung của đất nước. Thường thì giá trị các khu bảo tồn được đo lường bằng sự sẵn sàng chi trả cho những lợi ích này. Tuy nhiên trong nghiên cứu của Đại học Copenhagen giá trị các khu bảo tồn được ước lượng theo cách tiếp cận “chi phí tựa cơ hội”, đo lường bằng lợi nhuận có thể thu được từ các mục đích sử dụng khác của rừng ngoài mục đích bảo tồn. Cụ thể hơn, định giá các khu bảo tồn với mức sinh lợi thấp hơn so với đất chăn nuôi và đất trồng trọt. Giá trị các khu bảo tồn cũng được tính toán trong quãng thời gian giả định là 25 năm với tỷ lệ chiết khấu 4% theo cách tiếp cận được sử dụng trong báo cáo Của cải của các quốc gia (Ngân hàng Thế giới, 2006). Cách tiếp cận này phản ảnh chi phí cơ hội của việc bảo tồn, tính đến những giá trị tối thiểu mà các khu bảo tồn mang lại. Cách tiếp cận này được chọn bởi việc ước lượng toàn bộ các giá trị của khu bảo tồn (vốn dĩ bao hàm nhiều lợi ích và giá trị gián tiếp) rất khó thực hiện. Với việc sử dụng giá trị hiện tại của nguồn lợi nông nghiệp để xác định giá trị các khu bảo tồn, đã ước tính giá trị tài nguyên các khu bảo tồn vào khoảng 196 USD bình quân đầu người, chiếm khoảng 6% tổng giá trị tài nguyên của Việt Nam. Các khu bảo tồn được coi là tài sản cho tương lai phát triển của Việt Nam ở phương diện là các khu bảo tồn này sẽ hỗ trợ các ngành công nghiệp đang trên đà phát triển như du lịch sinh thái, bảo tồn và phát triển đa dạng sinh học, và hấp thu giảm thiểu khí cacbon thải ra môi trường. Kết quả ước lượng cũng cho thấy việc thiết lập và duy trì các khu bảo tồn chắc chắn đòi hỏi chi phí không nhỏ.

Giá trị đất rừng có thể tính qua sản phẩm rừng mang lại như gỗ, lâm sản ngoài/phi gỗ. Có thể định lượng giá trị lợi ích của tài nguyên rừng phi gỗ (NTFP) theo cách tiếp cận chuyển giao lợi ích. Ngoài giá trị sử dụng trực tiếp của NTFP, rừng mang lại nhiều lợi ích quan trọng khác chứ không chỉ đơn thuần là các sản phẩm được thu hoạch. Chẳng hạn, rừng có tác dụng phòng hộ, bảo vệ đất, chống xói mòn, cung cấp nơi nghỉ dưỡng, v.v… những giá trị thường không được hạch toán vì là những lợi ích gián tiếp. Tuy nhiên giá trị những lợi ích này không hề thua kém giá trị tạo ra từ các lâm sản được tiêu dùng trực tiếp. Trong điều kiện thiếu số liệu ước tính về lợi ích gián tiếp của rừng Việt Nam, lợi ích tài nguyên rừng phi gỗ có thể định lượng được qua nghiên cứu của Ngân hàng Thế giới. Theo đó, giá trị tài nguyên rừng phi gỗ ước tính vào khoảng 159 USD/ha (theo giá năm 2005) với các nước đang phát triển, trong đó lâm sản phi gỗ chiếm khoảng 2/3 giá trị.

Theo tính toán trong [1] thì tổng vốn tài nguyên thiên nhiên Việt Nam tính với giá trị đồng tiền 2005 vào khoảng 3.000 USD/người, trong đó mức đóng góp của từng loại tài nguyên được trình bày trên hình 3. Việc định lượng giá trị các tài nguyên này dựa vào luồng thu nhập ròng tiềm năng gắn với các tài nguyên này trong quãng thời gian khai thác 25 năm. Qua đó cho thấy ở Việt Nam, đất trồng trọt vẫn đóng vai trò quan trọng trong tổng vốn tài nguyên thiên nhiên.

Hình 3. Mức đóng góp của các loại hình vốn tài nguyên thiên nhiên [1].

Trong một số ấn phẩm gần đây của WB về vốn phát triển (vốn tài nguyên thiên nhiên, vốn con người, vốn sản xuất,…) thì đất đô thị được liệt kê vào vốn sản xuất và cách tính cũng tương tự, thông qua tổng thu nhập TR của tất cả hoạt động kinh tế trên mảnh đất trừ đi tổng chi phí TC cho các hoạt động này. Theo khảo sát của WB ở nhiều quốc gia thì mức vốn (TR – TC) bằng khoản 24% của TR.

Như vậy, đã có cách tiếp cận, cách tính giá trị đất đai theo mục đích sử dụng và cũng đã có nghiên cứu tính thử cho Việt Nam. Tuy nhiên, các tổ chức nghiên cứu, các nhà nghiên cứu Việt Nam lại chưa bắt kịp xu hướng này nên chưa có những nghiên cứu cụ thể, tính đến những điều kiện thực tiễn của Việt Nam. Chúng tôi đã có một số nghiên cứu, tính thử các giá trị trên cho một số tỉnh, thành phố như Hà Nội, Thanh Hóa, Quảng Trị nhưng vẫn phải dựa vào nhiều giá trị do WB cung cấp và cũng chưa thật hiểu hết nội hàm, ý nghĩa khi tính các giá trị này. Nếu Việt Nam đặt hàng cho một liên danh với nhiều chuyên gia trong nước và quốc tế cùng thực hiện thì con số thu được sẽ phản ánh được tình hình thực tiễn của Việt Nam và giá trị sử dụng cao hơn.

2. Vấn đề xây dựng cơ sở dữ liệu giá trị đất

Sớm muộn gì thì Việt Nam cũng phải xây dựng cơ sở dữ liệu về giá trị đất đai với hình thức và quy mô khác nhau. Nhà nước và các cơ quan đại diện phải xây dựng được cơ sở dữ liệu về đất đai thông qua các chính sách ban hành, thông qua quy hoạch sử dụng đất, thông qua kết quả nghiên cứu về đặc điểm đất và thực tế sử dụng đất. Quy mô không gian có thể là cấp huyện, nghĩa là khi có mảnh đất ở huyện nào đó thì có thể tra được thông tin cơ bản nhất về mảnh đất đó như: độ dốc, khí hậu, mục đích sử dụng, kế hoạch sử dụng, hiện trạng sử dụng, cá nhân, chủ thể đang sử dụng,… Những dữ liệu cơ bản phải được các tổ chức nhà nước thu thập, xử lý thành cơ sở dữ liệu để có thể cung cấp hoặc bán cho người có nhu cầu thông tin.

Các cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp chuyên về tư vấn đất đai có thể xây dựng cơ sở chuyên sâu về dữ liệu đất đai, đặc biệt là cách ước tính và giá trị ước tính của đất đai theo các dữ liệu đã có. Khi cơ quan nhà nước cần đến có thể mua thông tin từ các tổ chức này. Các doanh nghiệp, tổ chức khác cũng có thể tiếp cận, mua thông tin về giá trị đất đai khu vực mình quan tâm để sử dụng, đặc biệt là trong giao dịch mua bán, chuyển dụng quyền sử dụng đất đai. Tuy nhiên, phải luôn coi thông tin là hàng hóa, muốn có nó phải bỏ tiền mua, vì vậy có thể hình thành thị trường cung cầu đất đai. Nhiều người muốn Nhà nước công khai thông tin về nhà đất nhưng có thể đó chỉ là thông tin cơ bản còn thông tin cụ thể, chi tiết phải liên hệ mua từ các nhà cung cấp khác, có thể là tổ chức phi chính phủ. Khi cơ sở dữ liệu đủ tốt, khi dịch vụ tư vấn về mua bán, chuyển nhượng đất đai hoạt động tốt sẽ hạn chế những bất cập hiện nay trong giao dịch liên quan đến đất đai.

Lấy ví dụ đấu thầu một số mảnh đất ở Thủ Đức, theo báo Thanh niên [2] ngày 12/12/2021 thì phiên đấu giá 4 lô đất tại Khu đô thị Thủ Thiêm đã hoàn thành vào cuối ngày 10/12 với kết quả khá bất ngờ. Nếu như ở hai lô đầu tiên, giá trúng thầu tương đương 470 triệu đồng/m² và gần 600 triệu đồng/m² thì đến hai lô sau, giá trúng thầu đã được đẩy lên mức hàng tỉ đồng. Cụ thể, Công ty TNHH thương mại Bình Minh (trụ sở tại Hà Nội) trúng đấu giá lô đất 3-9 với giá 5.026 tỉ đồng, tương đương 1 tỉ đồng/m², gấp 7 lần giá khởi điểm. Đặc biệt, lô đất cuối cùng ký hiệu 3-12 chính thức thuộc về Công ty TNHH đầu tư bất động sản (BĐS) Ngôi Sao Việt sau 70 lần trả giá và trúng thầu với gần 2,44 tỉ đồng/m², gấp 8,3 lần giá khởi điểm. Lô đất này có mục đích sử dụng là đất ở đô thị, khu nhà ở chung cư hỗn hợp kết hợp chức năng thương mại - dịch vụ, do nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất. Phiên đấu giá 4 lô đất tại Thủ Thiêm đã mang về cho ngân sách TP.HCM 37.346 tỉ đồng. Bài báo này cũng nêu nhận xét, cảnh báo về việc này: “Nhưng nhiều người thì lại nhớ về vụ bỏ giá cao rồi “bỏ của chạy lấy người” trước đây. Đó là Tập đoàn Tân Hoàng Minh trúng đấu giá khu đất ở đường Lê Duẩn (Q.1, TP.HCM) cao hơn 2,6 lần so với giá khởi điểm, tạo ra mức giá không thật tại khu vực đó. Tuy nhiên, sau đó công ty này thấy “hối hận” vì mua giá cao và lừng khừng không thanh toán”.

Sau đó một bài báo khác [3] đăng trên VnExpress ngày 4/1/2022 đã dẫn lời Bộ trưởng Tài chính: 'Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng một m2 là bất thường'. Ông so sánh: giá đất trung bình tại đường Nguyễn Huệ, nơi được ví là trái tim của TP HCM có giá khoảng 1,5 tỷ đồng một m2. Trong khi đó, Thủ Thiêm là khu vực mà hạ tầng mới, đang còn xây dựng, hoang vắng thì mức đấu giá lên tới 2,4 tỷ đồng/m2. "Mức giá này là không phù hợp, không thực khi giao dịch đột biến tăng gấp vài lần".

Phải chăng, do chúng ta chưa có dữ liệu về giá trị đất đai, tính đến những điều kiện như Bộ trưởng nói: khu vực mà hạ tầng mới, đang còn xây dựng, hoang vắng nên người “mua” mới trả giá trên trời như vậy. Tất nhiên, có thể người mua có ý đồ khác nên chưa thể đánh giá hết được toan tính của họ. Nhưng nếu sử dụng đất đấu thầu được mà không đem lại hiệu quả mong muốn thì phải xem xét lại.

Nếu có đủ cơ sở dữ liệu để ước tính giá trị của đất đai thì việc định giá đất (của cả Nhà nước và cá nhân) và giao dịch, mua bán, chuyển nhượng đất đai sẽ dần dần đi vào nề nếp, tránh được những phát sinh không đáng có.

Kết luận

1. Hiện nay thông tin về giá trị đất đai còn nhiều hạn chế, chưa thành cơ sở dữ liệu đủ để đánh giá được giá trị của một khu đất, thửa đất cụ thể. Đây có thể là nút thắt cần tháo gỡ để có cơ sở tiến hành giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất tránh được những bất cập như hiện nay.

2. Về cơ bản, đã hình thành cơ sở lý thuyết và những phương pháp tính được giá trị của một khu đất, một thửa đất bằng đơn vị tiền tệ nhưng chưa được áp dụng nhiều ở Việt Nam. Thời gian tới phải tạo cơ chế hình thành các tổ chức (nhà nước hoặc tư nhân) tính toán, xây dựng cơ sở dữ liệu đối với giá trị của đất đai. Khi đó họ có thể bán thông tin cho những người cần dùng để ước tính giá giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất.

3. Nếu Luật đất đai được thông qua đưa vào thực thi thì các quy định trong Luật cùng nhưng Quy hoạch đang được xây dựng cả ở cấp quốc gia và cấp tỉnh/thành phố sẽ cung cấp những dữ liệu rất cần thiết, rất cơ bản cho cơ sở dữ liệu về giá trị đất đai. Và, nếu kết hợp được với cơ chế thị trường về cung cầu đất đai thì trong tương lai gần sẽ hình thành được cơ chế đủ mạnh để kiểm soát các giao dịch mua bán chuyển nhượng đất đai, tránh được những bất cập và cả hành vi thao túng, tham nhũng liên quan đến phân bổ đất đai. Khi đó đất đai sẽ được phân bổ đến người sử dụng nó hiệu quả nhất.

Tài liệu tham khảo

[1]. Dự thảo: Hạch toán giá trị tài nguyên của Việt Nam, vai trò tài nguyên thiên nhiên, Nhóm Nghiên cứu Kinh tế Phát triển (DERG), Đại học Copenhagen và Viện Nghiên cứu QLKT Trung ương (CIEM), Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Hà Nội, Việt Nam công bố Tháng 7 năm 2008

[2]. 'Choáng' với giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm, báo Thanh niên online ngày 12/12/2021.

'Choáng' với giá trúng đấu giá đất Thủ Thiêm (thanhnien.vn)

[3]. Bộ trưởng Tài chính: 'Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng một m2 là bất thường', VnExpress, ngày 04/01/2022.

Bộ trưởng Tài chính: 'Đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng một m2 là bất thường' - VnExpress Kinh doanh

Hoàng Xuân Cơ

Hội Kinh tế Môi trường Việt Nam