Xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm phát triển nhà ở cho nhân dân

Tạo dựng thị trường bất động sản có giá thấp sẽ tạo động lực giải quyết vấn đề nhà ở xã hội. Việc rà soát, điều chỉnh, sửa đổi các quy định có liên quan trong Luật Nhà ở năm 2014 để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ hệ thống pháp luật là rất cần thiết.

Ngày 28/11, Liên hiệp các Hội Khoa học và kỹ thuật Việt Nam (VUSTA) phối hợp với Tổng hội Xây dựng Việt Nam tổ chức Hội thảo “Góp ý cho Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)”.

Chủ tịch Liên hiệp các Hội Khoa học và Kỹ thuật Việt Nam Phan Xuân Dũng phát biểu khai mạc nêu rõ, thời gian gần đây, một số luật được sửa đổi, bổ sung và ban hành mới thay thế, như: Luật Xây dựng; Luật Quản lý, sử dụng tài sản công; Luật Đầu tư; Luật Doanh nghiệp; Luật Đầu tư công… đều có nhiều nội dung quy định liên quan đến Luật Nhà ở năm 2014, dẫn đến sự không thống nhất trong các quy định của Luật Nhà ở hiện hành với các luật này.

Việc xây dựng Luật Nhà ở (sửa đổi) mục đích là nhằm thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước trong việc phát triển nhà ở cho nhân dân, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở, đặc biệt là nhà ở xã hội, góp phần thực hiện chính sách an sinh xã hội; chính sách phát triển nhà ở phù hợp với chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở và đồng bộ, thống nhất với các cơ chế, chính sách có liên quan như đất đai, đầu tư, xây dựng, tài chính, tín dụng...

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) có 13 chương với 234 điều. Tại hội thảo, việc đóng góp ý kiến đã tập trung vào 8 nhóm chính sách, gồm các quy định về sở hữu nhà ở; chiến lược phát triển nhà ở quốc gia, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở cấp tỉnh; cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư; chính sách về nhà ở xã hội; quản lý, sử dụng nhà ở...

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cũng phát biểu những nội dung cơ bản của Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi). Sự cần thiết ban hành luật nhà ở (sửa đổi), sửa đổi Luật nhà ở để đảm bảo sự thông nhất với các luật khác có liên quan.

Các nội dung của Luật Nhà ở năm 2014 có liên quan đến các quy định của Luật Đất đai, đặc biệt là những chính sách lớn như vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài, quy hoạch sử dụng đất, quỹ đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở… Ngày 16/6/2022, Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII đã ban hành Nghị quyết số 18-NQ/TW, về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao. Do đó, việc bám sát Nghị quyết số 18-NQ/TW và các nội dung kiến nghị sửa đổi Luật Đất đai để từ đó đề xuất chính sách sửa đổi Luật Nhà ở năm 2014 trình Quốc hội khóa XV cho ý kiến ngay sau khi Luật Đất đai (sửa đổi) được thông qua để đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật trong giai đoạn mới là hết sức cần thiết.

Tại Hội thảo GS.TS Đặng Hùng Võ, Chủ tịch Hội Trắc địa - Bản đồ - Viễn thám Việt Nam chia sẻ về vấn đề Nhu cầu đổi mới chính sách, pháp luật về phát triển nhà ở xã hội.

Theo ông Võ, Chính sách nhà ở xã hội chỉ tập trung chủ yếu tại khu vực phi nông nghiệp, chưa quan tâm tới khu vực nông nghiệp nhằm giải quyết nhà ở cho các trường hợp tách hộ gia đình tại nông thôn. Các dự án phát triển nhà ở tại nông thôn chủ yếu để bán cho những người từ nơi khác đến mua nhưng không để sử dụng, trong khi đó người dân tại nơi có đất lại không thể tiếp cận nhà ở với giá hợp túi tiền. Trường hợp đấu giá nền đất trong các dự án chia lô - bán nền có thể thu ngân sách cho địa phương tốt hơn nhưng người dân địa phương lại rất khó khăn trong tìm kiếm nhà ở cho mình.

Nhà ở cho sinh viên, học sinh và công nhân làm việc tại các khu công nghiệp được thiết kế theo tư duy của chủ đầu tư dự án, không khảo sát ý kiến của những người có nhu cầu, làm cho những nhà ở này không phù hợp với nhu cầu của đối tượng sử dụng nhà ở đó. Vì vậy, sinh viên, học sinh và công nhân vẫn hay lựa chọn thuê nhà do dân xây dựng tạm tại địa phương để cho thuê.

Đối với nhóm người có thu nhập thấp tại đô thị, vấn đề xác định đúng đối tượng luôn gặp rất nhiều khó khăn do chúng ta chưa quản lý được thu nhập, nơi cư trú, v.v. Dẫn tới việc mọi người có đăng ký thường trú, tạm trú ở đâu đó mà không có nhà hoặc có nhà nhưng chưa đủ tiêu chuẩn diện tích để ở thì đều được coi là đối tượng được thụ hưởng chính sách nhà ở xã hội. Như vậy, không có gì bảo đảm là Nhà nước xác định đúng đối tượng được thụ hưởng lợi ích tính được bằng tiền từ các chính sách ưu đãi của Nhà nước (giao đất không thu tiền, vay tín dụng ưu đãi, giá nhà rẻ). Điều tất yếu dẫn đến là không quản lý được chất lượng nhà ở và giá nhà ở xã hội ngày càng tăng.

Tư duy để giải quyết vấn đề nhà ở xã hội ở ta vẫn dựa trên tư duy bao cấp, Nhà nước trung ương và địa phương tác động vào mọi yếu tố, không nhìn thấy động lực phát triển từ thị trường tác động vào.

Gốc của vấn đề nhà ở xã hội khó giải quyết ở ta là do đồng lương của người lao động quá thấp, không chứa chi phí cho nhà ở, nên người dân phải tim kiếm việc làm thêm mà ta vẫn gọi là “tay trái to hơn tay phải”.

Sắc thuế BĐS ở Việt Nam không hợp lý, tạo nên một thị trường BĐS nhà ở có giá quá cao, khó có thể phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền.

Ông đưa ra kiến nghị, các thủ tục quản lý đối với khu vực các dự án nhà ở xã hội cần đi theo hướng cải cách thủ tục hành chính, có như vậy mới thu hút được các nhà đầu tư.

Nói cách khác, cần quy định ngay trong luật các thủ tục hành chính đơn giản đối với các dự án nhà ở xã hội. Theo đó, cần bổ sung mục Nhà ở xã hội vùng nông thôn, trong đó quy định về chính sách giải quyết đất ở, nhà ở cho các trường hợp tách hộ nông dân.

Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ, TS. Đào Ngọc Nghiêm, Phó chủ tịch Hội Quy hoạch Phát triển đô thị Việt Nam cho biết, thống kê cả nước có gần 2.467 chung cư cũ (xây dựng trước năm 1994), trong số này 25% là nguy hiểm, xuống cấp, nhưng đến nay mới chỉ cải tạo được 3%.

Ngoài 2 mô hình hình thức thực hiện cải tạo chung cư cũ (nhà nước, doanh nghiệp), TS. Đào Ngọc Nghiêm đề nghị nghiên cứu thêm mô hình Cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc.

Theo TS.KTS Đào Ngọc Nghiêm, dự thảo Luật đã được nghiên cứu nghiêm túc, có nhiều đổi mới, song rất cần nâng cao tính thực tiễn. Về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ (chương V), đây là vấn đề rất được dư luận quan tâm, đã có định hướng từ hơn 20 năm qua, nhưng kết quả không như mong muốn. Dự thảo Luật sửa đổi đã cập nhật được các quy định mới. Tuy nhiên, ông đề nghị, ngoài 2 hình thức thực hiện cải tạo (Nhà nước, doanh nghiệp), đề nghị nghiên cứu thêm mô hình: Cộng đồng các hộ dân liên kết thực hiện. Đây là mô hình đã thành công ở Trung Quốc, Singapore, Hàn Quốc... Tại Việt Nam, mô hình này cũng đã được đề xuất trong nhiều hội thảo, nghiên cứu của một số trường đại học, nên cần được xem xét thêm.

TS. Nghiêm cho rằng, nên quan tâm đến vấn đề ổn định đời sống cho người dân, cùng với đó là nên xem xét giá nhà ở xã hội… Cần bám sát vào 3 mũi nhọn mà Trung ương đã xác định về nhà ở, phát triển nhà ở xã hội tạo điều kiện cho người dân. Ông nghiêm cũng đề xuất bổ sung thêm vấn đề trú trọng phát triển giá trị di sản, giá trị kiến trúc văn hóa về nhà ở.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trường Đại học Luật Hà Nội tại hội thảo đã đưa ra ý kiến góp ý 3 vấn đề: Sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài tại Việt Nam; Về thời hạn sở hữu nhà chung cư; Về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, nhà ở xã hội.

Bà Nga phát biểu, để đảm bảo tính minh bạch của chính sách, tạo thuận lợi cho doanh nghiệp, nên quy định Danh mục dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại, dự án khu đô thị có nhà ở trên địa bàn cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài được mua nhà và sở hữu nhà ở.

TS. Nguyễn Văn Tuân, Hội Luật gia Việt Nam tại hội thảo đã đưa ra ý kiến góp ý về phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân.

Theo TS. Tuân, cần bổ sung nội dung “nhà ở xã hội” vào phạm vi điều chỉnh, cũng cần rà soát lại các quy định của chương VI của dự thảo Luật đã thể chế hóa đầy đủ nội dung của văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XIII của Đảng về nhà ở xã hội chưa? Văn kiện nêu: “Phát triển và mở rộng các loại hình nhà ở; đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê, nhà ở giá rẻ, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp; tạo điều kiện khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường cho các đối tượng chính sách xã hội (Báo cáo kết quả thực hiện nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2016-2020 và phương hướng nhiệm vụ phát triển kinh tế-xã hội 5 năm 2021-2025). Cần xác định đối tượng được thụ hưởng nhà ở xã hội là ai?

Ông Lê Cao Tuấn, Ủy viên BCH Tổng hội Xây dựng Việt Nam, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và phát triển hạ tầng tại hội thảo đã nêu những vướng mắc cần tháo gỡ để đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân.

Ông Tuấn góp ý ở nội dung Những điểm mới về nhà ở xã hội tác động tích cực tới thị trường: Bổ sung nội dung phát triển nhà Lưu trú công nhân, Bổ sung ưu đãi về lãi thu được từ kinh doanh diện tích 20% xây dựng nhà ở thương mại được hạch toán riêng dùng để hỗ trợ xây dựng HTKT của dự án. Trong đó nhấn mạnh Đề nghị điều chỉnh thêm tình huống diện tích đất nhỏ không dành riêng được 20% đất ở thì giải quyết thế nào? (vì theo quy định khoản a và b Điều 40 là công trình độc lập: “a) Dự án đầu tư xây dựng mới hoặc cải tạo, xây dựng lại một công trình nhà ở độc lập hoặc một cụm công trình nhà ở; b) Dự án đầu tư xây dựng công trình có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và sử dụng vào mục đích khác).

Về nhà ở cho người lao động trong Khu Công nghệ cao, ông Tuấn cho rằng, đây là vấn đề mới cần thiết kế chính sách riêng cho các đối tượng này. Trong quá trình nghiên cứu đầu tư xây dựng nhà ở cho lao động trong Khu Công nghệ cao của TP.HCM, chúng tôi thấy phát sinh vấn đề là: theo quy định hiện hành, đối tượng được mua nhà ở xã hội là đối tương có thu nhập chưa phải đóng thuế thu nhập cá nhân (dưới 11 triệu đồng). Thực tế trong Khu Công nghệ cao có rất nhiều “công nhân cổ cồn” họ là kỹ sư có thu nhập trên 11 triệu đồng, đây là đối tượng cần quan tâm chân giữ trong khu công nghệ cao, nhưng chiểu theo quy định hiện hành thì họ không được mua nhà ở xã hôi và nếu bán cho đối tượng đủ điều kiện thì sai chủ trương trong quy hoạch là khu nhà ở cho lao động của Khu Công nghệ cao.

Trong cuộc cách mạng công nghiệp 4.0 các khu công nghệ cao sẽ phát triển, vì vậy kiến nghị bổ sung chính sách nhà ở cho lao động Khu Công nghệ cao để đáp ứng nhu cầu của cuộc cách mạng công nghiệp 4.0.

Kết thúc hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh hoan nghênh các nhà khoa học, các chuyên gia đã đóng góp ý kiến thẳng thắn, khách quan nhằm giúp Bộ Xây dựng tiếp thu, sửa đổi và hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) để trình Bộ Tư pháp thẩm định trước khi trình Chính phủ. Dự kiến, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) sẽ được trình Quốc hội cho ý kiến vào kỳ họp thứ năm (tháng 5/2023).

Nội dung: Huyền Diệu

Thiết kế: Thế Hiệp