Với lĩnh vực rủi ro, Ngân hàng Nhà nước kiểm soát các khoản cấp tín dụng

Kiểm soát các khoản cấp tín dụng với lĩnh vực rủi ro

Ngân hàng Nhà nước Việt Nam vừa có Công văn số 1976/NHNN-TTGSNH gửi các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài yêu cầu triển khai, thực hiện nghiêm một số vấn đề để đảm bảo an toàn hoạt động. Theo đó, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng.

Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng trưởng tín dụng theo đúng chỉ tiêu được Ngân hàng Nhà nước giao thực hiện trong năm 2022, phù hợp với các giải pháp điều hành chính sách tiền tệ, tín dụng, hoạt động ngân hàng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước.

Đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro hoặc chịu ảnh hưởng của dịch bệnh Covid-19, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các tổ chức tín dụng kiểm soát chặt chẽ tốc độ tăng dư nợ tín dụng và chất lượng tín dụng.

Cùng với đó, tăng cường kiểm soát các khoản cấp tín dụng đối với khách hàng vay vốn để tham gia đấu giá đất đảm bảo đúng quy định của pháp luật, kịp thời báo cáo Ngân hàng Nhà nước khi phát hiện dấu hiệu vi phạm pháp luật để có biện pháp xử lý.

Công văn cũng nêu rõ để chuẩn bị việc xây dựng phương án cơ cấu lại hệ thống các tổ chức tín dụng gắn với xử lý nợ xấu giai đoạn 2021-2025 của tổ chức tín dụng, các tổ chức tín dụng thực hiện đánh giá toàn diện thực trạng hoạt động đến ngày 31/12/2021.

Thời điểm gần nhất và rà soát tình hình, kết quả thực hiện phương án cơ cấu lại gắn với xử lý nợ xấu của tổ chức tín dụng giai đoạn 2016-2020 đã được phê duyệt theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước.

Trong Kế hoạch hành động của ngành ngân hàng thực hiện Nghị quyết số 11/NQ-CP ngày 30/1/2022 của Chính phủ, Ngân hàng Nhà nước yêu cầu các ngân hàng thương mại phải hướng tín dụng vào sản xuất, kinh doanh, lĩnh vực ưu tiên theo chủ trương của Chính phủ.

Đồng thời, tiếp tục kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh bất động sản, chứng khoán, các dự án BOT, BT giao thông, trái phiếu doanh nghiệp…

Thông tin Ngân hàng Nhà nước đưa ra cho thấy, tín dụng ngân hàng quý I/2022 cũng tăng 4,05%, gấp 2,5 lần mức tăng cùng kỳ năm ngoái, riêng tín dụng tháng 3/2022 tăng tới hơn 2%.

Tín dụng quý I/2022 đột ngột tăng mạnh, trong khi một số ngân hàng thông báo “hãm phanh” tín dụng bất động sản. Sacombank ngừng cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản từ nay đến hết tháng 6/2022.

Còn Techcombank tạm dừng giải ngân các khoản vay mua bất động sản đã có giấy chứng nhận và vay thứ cấp mua bất động sản kể từ ngày 25/3/2022, yêu cầu các đơn vị dời lịch giải ngân sang ngày 1/4/2022.

Điều đó cho thấy, dòng vốn nóng những tháng đầu năm đang đổ vào lĩnh vực này. Tuy nhiên, NHNN cho hay, tín dụng bất động sản hiện chiếm khoảng 18-20% trong tổng dư nợ nền kinh tế.

Con số này tương đương với quy mô khoảng 600.000-670.000 tỷ đồng. Trong cơ cấu tín dụng bất động sản, cho vay mua bất động sản để sử dụng chiếm 68%, còn lại là kinh doanh bất động sản.

NHNN mới đây cũng công bố, tính đến tháng 11/2021, tăng trưởng tín dụng bất động sản tăng 12% so với năm 2020. Bà Hà Thu Giang, Phó Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) cho biết, tín dụng bất động sản có xu hướng giảm về tỷ trọng những năm gần đây, từ mức 26% của năm 2018 xuống 11,89% năm 2020.

Ngân hàng “siết” cho vay bất động sản

Như Tạp chí Kinh tế Môi trường đã đưa tin, một số ngân hàng thời gian gần đây bắt đầu siết cho vay bất động sản (BĐS) để rà soát lại công nợ, đánh giá rủi ro, cũng như một phần hạn chế cho đối tượng nhà đầu tư cá nhân vay đầu cơ BĐS, gom đất... để tránh tình trạng thổi giá, nóng giá BĐS. Tuy nhiên, không có chuyện tất cả các ngân hàng dừng cho vay kinh doanh BĐS, hay mua nhà. Các ngân hàng vẫn đang cho vay cả với nhà phát triển dự án BĐS lẫn người vay mua nhà.

Có 3 hình thức vay đầu tư BĐS hoặc có liên quan đến BĐS phổ biến: Vay mua đất, vay mua nhà, vay để sửa chữa/xây nhà, trong đó vay mua đất có tính chất đầu cơ cao nhất vì tỷ trọng những miếng đất được đưa vào sử dụng cuối (xây nhà ở, làm nhà xưởng, kho bãi,...) cực thấp so với tổng số đất được mua. Chỉ cần đơn giản vào bất kỳ dự án đất nền nào đã được phân lô trong 5 năm gần nhất sẽ dễ dàng thấy ngay được tỷ trọng "đất được sử dụng" với "đất để trống".

Vay mua nhà (cả nhà dân và nhà trong dự án) cũng có yếu tố đầu cơ chờ tăng giá bán kiếm lời chứ không phải ai cũng mua để ở, kinh doanh cho thuê, hay tạo giá trị gia tăng (sửa chữa, cải tạo, làm mới). Tuy nhiên, chắc chắn yếu tố đầu cơ sẽ ít hơn nhiều đất nền, vì căn nhà có nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh cao hơn nhiều, qua đó tính thanh khoản cũng tốt hơn nhiều đất nền.

Có những người đầu tư nhà phố tiềm lực tài chính cũng mạnh hơn nhiều những người F1 mua đất tỉnh đã được phân lô. Ví dụ với nguồn vốn 1-2 tỷ thì không thể đầu tư được nhà phố, phân khúc mà dưới 3 tỷ khó có thể đầu tư được ở quận huyện vùng ven - dưới 5 tỷ thì không thể đầu tư được ở quận cấp 2 - dưới 10 tỷ khó đụng đến quận trung tâm, nên bắt buộc họ phải dời ra xa để mua đất nền nhỏ sau khi đã được phân lô.

Vay để xây, sửa nhà ngoài mục đích nhu cầu "sử dụng cuối" để ở, khai thác kinh doanh, cho thuê, cũng có một số ít nhà đầu tư làm mô hình "Mua đất - Xây Nhà - Bán Nhà" hay "Mua nhà - Sửa chữa, cải tạo - Bán nhà". Nhu cầu vay vốn này cũng là một dạng đầu tư BĐS nhưng theo hướng tạo giá trị gia tăng cho tài sản chứ không chỉ mua để đó chờ tăng giá bán.

BĐS sau khi được cải tạo sửa chữa/xây dựng cũng luôn có nhu cầu "sử dụng cuối" rất cao, và ít nhiều cũng làm bộ mặt đô thị phố xá khang trang hơn, có sức sống hơn thay cho những miếng đất để không vô hồn lạnh lẽo. Tuy nhiên không nhiều nhà đầu tư thích theo hướng này vì đòi hỏi nhiều nghiệp vụ chuyên môn (bản thân họ không đủ kiến thức kinh nghiệm), nhiều công sức để thực hiện qua nhiều công đoạn.

Thay vì mua miếng đất 3 tỷ rồi bỏ thêm 2 tỷ xây nhà, phần lớn sẽ có khuynh hướng mua một miếng đất 3 tỷ và một miếng đất 2 tỷ rồi để không đó chờ tăng giá.

Người vay vốn nếu có nhu cầu mua nhà ở thực, xây/ sửa nhà nâng cao đời sống, hay đầu tư trung - dài hạn, có tài sản đảm bảo và thu nhập tốt, cũng không quá lo lắng về lộ trình siết vốn BĐS. Vì đây vẫn là lĩnh vực ưu tiên cho vay để giải quyết nhu cầu nhà ở của người dân cũng như đảm bảo lợi nhuận kinh doanh của ngân hàng.

Trường hợp với người vay mua nhà trong các dự án do chủ đầu tư phát triển, nếu chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý đầy đủ, uy tín trên thị trường thì dự án luôn nằm trong danh sách được các ngân hàng ưu tiên cho vay.

Tuy nhiên cần lưu ý chủ đầu tư chỉ hỗ trợ được 2 yếu tố là "Mục đích vay là Mua Nhà" và "Tài Sản Đảm Bảo bằng chính căn nhà được mua", còn việc chứng minh dòng tiền thu nhập đủ trả nợ ngân hàng vẫn là trách nhiệm của người mua nhà, nếu thu nhập không đảm bảo trả nợ thì ngân hàng bảo lãnh/đồng hành cùng dự án vẫn từ chối cho vay.

Thậm chí rất nhiều trường hợp ngân hàng đã đồng ý cho vay và đã giải ngân được vài đợt, nhưng sau đó khi thẩm định lại thì khách hàng bị ảnh hưởng thu nhập có nguy cơ không đủ khả năng trả nợ theo "room tín dụng đã duyệt", nên ngân hàng dừng giải ngân phần còn lại. Do không rõ việc này nên đã có nhiều mâu thuẫn xảy ra giữa khách mua với chủ đầu tư khi khách mua không được giải ngân tiền vay để đóng các đợt thanh toán tiếp theo cho chủ đầu tư.

Với những người vay vốn mua đất để đầu cơ, để phân lô bán nền, mua đất nông nghiệp khắp nơi, lướt sóng mua bán sang tay ngắn hạn, đã và sẽ gặp khó khăn khi cần vay ngân hàng để mua vào quỹ đất lớn. Đồng thời, họ cũng gặp khó khăn hơn khi cần ra hàng vì người mua lại đất đã được phân nhỏ cũng khó vay ngân hàng tương tự.

Qua đó, thị trường đầu tư đất nền sẽ lành mạnh và ổn định hơn. Những nhà đầu tư đất nền bắt buộc phải sử dụng tiền nhàn rỗi (hoặc vốn vay bằng đường khác nhưng với tỉ trọng nhỏ hơn nhiều), và đầu tư trong trung - dài hạn (3-10 năm) chứ không thể lướt sóng ngắn hạn đẩy giá lên liên tục như 3 năm qua.

Các công ty BĐS lớn, việc tạm dừng giải ngân cho vay đầu tư BĐS của một số ngân hàng sẽ buộc các doanh nghiệp này phải tự nâng cao năng lực tài chính, cân nhắc lại tỷ trọng vốn tự có/ vốn vay khi triển khai dự án, hạn chế tình trạng cố quá năng lực tài chính, thậm chí tay không bắt giặc.

Bùi Hằng