Thị trường bất động sản quý 3/2023 “dễ thở” hơn nhờ lãi suất giảm

Ngày 12/10, CBRE tổ chức buổi họp báo công bố thông tin tiêu điểm thị trường bất động sản tại Hà Nội quý 3/2023. Theo đó, nguồn cung căn hộ chung cư mở bán mới tại Hà Nội trong quý 3/2023 ghi nhận sấp xỉ 3000 căn mở bán từ 9 dự án, tăng hơn 1,5 lần so với nguồn cung mới trong Quý 2/2023.

Tổng nguồn cung mới luỹ kế trong 9 tháng đầu năm nay đạt 6925 căn, giảm hơn 40% so với cùng kỳ năm ngoái. Xét cả năm 2023, tổng nguồn cung mới trong năm nay dự kiến sẽ ghi nhận mức thấp nhất trong 10 năm trở lại đây kể tư năm 2013.

Đáng chú ý, hơn 90% nguồn cung mới trong quý này thuộc phân khúc cao cấp với phần lớn được phát triển trong các khu đô thị lớn ở Nam Từ Liêm và Gia Lâm. Xét về vị trí, phía Tây tiếp tục thống trị số căn hộ mở bán mới, chiếm gần 62% tổng nguồn cung Quý 3. Các dự án còn lại có quỹ căn mở bán mới nằm ở phía Đông (trong đó bao gồm Hưng Yên – tỉnh giáp ranh Hà Nội).

Thị trường chung cư Hà Nội trong quý 3 đã bán được khoảng 3640 căn. So với quý trước, lượng căn bán được đã tăng gấp rưỡi, và gần bằng với cùng kỳ năm ngoái. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng cộng có gần 7916 căn hộ chung cư được ghi nhận đã bán được tại Hà Nội.

Về giá bán, tại thị trường sơ cấp, mức giá trung bình của các căn hộ chung cư mở bán trong Quý 3 vẫn tiếp tục tăng cao, tăng gần 7% theo quý và tăng 14% theo năm, đạt 50,8 triệu/m2 (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì).

Theo CBRE nguyên nhân cho sự tăng giá đáng kể trên là do việc lượng nguồn cung mới tại phân khúc cao cấp trong quý này chiếm tỷ trọng áp đảo (chiếm 90%). Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư điều chỉnh tăng giá và mở bán thêm quỹ hàng ở các tầng cao hơn cũng góp phần đẩy giá sơ cấp trung bình của căn hộ chung cư tại Hà Nội tăng lên trong quý này.

Đối với thị trường thứ cấp, giá bán trung bình vẫn duy trì đà tăng từ quý trước, đạt xấp xỉ 32triệu/m2, tăng 2,7% theo quý và 0,8% theo năm. Theo vị trí, tất cả các quận đều ghi nhận giá bán thứ cấp tăng so với quý trước, trong đó các quận Đống Đa, Thanh Xuân, Tây Hô, Nam Từ Liêm và Gia Lâm có mức tăng giá thứ cấp trên 3%.

So với cùng kỳ năm ngoái, giá thứ cấp của chung cư tại Hoài Đức và Bắc Từ Liêm ghi nhận mức tăng cao nhất, lần lượt la 8% và 5%. Dự kiến trong quý 4 năm 2023 , nguồn cung mới căn hộ chung cư sẽ tiếp tục tăng với hơn 4500 căn mở bán, nâng tổng nguồn cung mới cả năm 2023 đạt 11400 căn. Lượng mở bán mới trong quý 4 dự kiến đến từ một số dự án lần dầu mở bán, và các đợt mở bán tiếp theo của các dự án hiện hữu thuộc phía Tây, phía Đông và phía Nam Hà Nội.

Còn ở loại hinh Nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội trong Quý 3/2023 có 710 căn mở bán mới từ 5 dự án, tập trung tại phía Bắc, phía Tây và Hưng Yên. So với quý trước, lượng mở bán mới tăng gấp 5 lần. Tính chung 9 tháng đầu năm 2023, tổng nguồn cung mới ghi nhận hơn 2100 căn, giảm 81% so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng cao hơn cùng kỳ năm 2020 và 2021.

Về tỷ lệ hấp thụ, số căn bán được trong quý tiếp tục vượt nguồn cung mới, đạt 910 căn và tăng 51% so với quý 2. Tổng số căn bán được trong 9 tháng đầu năm 2023 là 2580 căn, vượt tổng nguồn cung mở bán mới trong kỳ.

Về giá bán, giá bán sơ cấp trung bình Quý 3/2023 đạt 185 triệu/m2, giảm gần 5% theo Quý và 6,7% theo năm. Theo đánh giá của CBRE, nguyên nhân chủ yếu do quý này ghi nhận thêm quỹ hàng mới từ các dự án ở khu vực ngoại thành Hà Nội bao gồm Sơn Tây và Mê Linh có mức giá chào bán thấp hơn so với các dự án ở quý trước có vị trí gần trung tâm Hà Nội hơn, trong khi đó các dự án hiện hữu đều không có sự điều chỉnh về giá bán sơ cấp.

Ngược lại, giá bán tại thị trường thứ cấp tại thời điểm cuối Quý 3/2023 đã tăng trở lại sau 3 quý giảm liên tiếp. Giá thứ cấp trung bình của Nhà ở gắn liền với đất tại Hà Nội quý này đạt 156 triệu/m2 (đã bao gồm chi phí xây dựng và chưa bao gồm VAT), tăng nhẹ gần 1% theo quý. So với cùng kỳ năm ngoái cũng là thời điểm giá thứ cấp thị trường đạt đỉnh, giá trung bình quý 3 năm nay giảm xấp xỉ 12%. Một số khu vực có mặt bằng giá không thay đổi so với quý trước, còn lại ghi nhận mức tăng trung bình từ 1-2% theo quý, trong đó các dự án tại Đan Phượng, hưởng lợi từ việc Hà Nội khởi công các dự án giao thông lớn bao gồm Vành đai 3,5 và Vành đai 4 tại thời điểm cuối quý 2/2023, đã có mức tăng trung bình 5% theo quý.

Bà Nguyễn Hoài An - Giám đốc cao cấp CBRE Việt Nam chi nhánh Hà Nội cho biết, thị trường nhà ở Hà Nội đã bắt đầu có những chuyển biến tích cực hơn trong Quý 3 năm nay nhờ các yếu tố mặt bằng lãi suất giảm và các chính sách bán hàng linh hoạt từ các chủ đầu tư. Lượng nguồn cung mới, dù còn ở mức hạn chế, dự kiến sẽ có sự cải thiện trong quý 4, và nhiều khả năng sẽ ghi nhận khả năng thanh khoản tốt hơn với sự hỗ trợ của mặt bằng lãi suất cũng như tâm lý mua nhà thường tích cực hơn vào thời điểm cuối năm.

Đăng Khôi