Thị trường bất động sản năm 2022: Khởi sắc hay "rơi về vùng đáy"?

Dư địa dồi dào, nguồn cung được cải thiện

Theo TS Trần Kim Chung - Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (CIEM), bất động sản sẽ rất thuận lợi trong tương lai, bởi năm 2021 là năm đầu của kế hoạch với hàng loạt dự án hạ tầng có tính chất thúc đẩy lớn đối với thị trường này.

Những yếu tố tạo xung lực phát triển mạnh nhất đến thị trường bất động sản cuối năm 2021 và năm 2022 chính là việc nút thắt trong chính sách đang dần được gỡ bỏ; sức chịu đựng và khả năng phục hồi nền kinh tế trong bối cảnh dịch COVID-19; dòng vốn FDI và lãi suất giảm.

Do đó, đây sẽ là những động lực quan trọng để đưa bất động sản chuyển động nhanh, thành điểm sáng của năm 2022, nhất là khi có nhiều chính sách tích cực để giải ngân cho các dự án cơ sở hạ tầng được đẩy mạnh.

Nhiều nhà đầu tư nhận xét, chưa khi nào các thông tin quy hoạch lại được tung ra ồ ạt với quy mô rộng như hiện nay. Từ hệ thống cao tốc miền Tây đến quy hoạch sân bay, thành phố vệ tinh, đường ven biển, nâng cấp các đô thị... 

Cả nước giống như một "đại dự án" triển khai với quy hoạch đồng bộ. Những yếu tố này đang tiếp sức thúc đẩy thanh khoản trên thị trường bất động sản, đặc biệt ở phân khúc đất nền.

Một trong những thuận lợi của thị trường bất động sản năm 2022 chính là lĩnh vực này được dự báo trở thành "vùng trũng" hút dòng tiền đầu tư. Nhiều người tin tưởng bất động sản vẫn là kênh giữ tiền, tránh lạm phát và mất giá.

Ông Vũ Trường Thắng, Tổng giám đốc CTCP Winhousing Việt Nam nhận xét, thị trường cũng có những tín hiệu ấm nóng trở lại vì người dân đã quen và chấp nhận sống chung với dịch để phục vụ mục tiêu làm kinh tế. Dù sức mua, nhu cầu đầu tư bất động sản trong năm 2022 vẫn phụ thuộc nhiều vào biến số của dịch COVID-19 nhưng thị trường vẫn rất lạc quan.

Hiện chính sách giải ngân vốn đầu tư công được coi như "cứu cánh" và trở thành động lực thúc đẩy mạnh mẽ nhất của nền kinh tế khi mọi hoạt động bị trì hoãn do dịch bệnh; trong đó có bất động sản. 

Ngoài ra, các chính sách vĩ mô, tài chính được điều chỉnh linh hoạt, kiểm soát tín dụng tốt... cũng góp phần thúc đẩy, tạo lực kéo để thị trường bất động sản phát triển bền vững trong năm 2022.

Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, nhà đầu tư cần có sự lựa chọn loại hình bất động sản; có sự hiểu biết và khả năng phân tích dự án, tìm hiểu kỹ quy hoạch và "san giỏ" khi rót vốn đầu tư.

Trên thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn có nhiều lợi thế khi thu hút được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư cả nội lẫn ngoại. Theo tính toán của batdongsan.com.vn, với quy mô dân số khoảng 100 triệu dân, độ tuổi từ 25-40 chiếm tỷ lệ 55% thì nhu cầu nhà ở và sức mua sắm vẫn rất lớn.

Cùng đó, tốc độ tăng trưởng GDP của Việt Nam ổn định quanh ngưỡng 6,5-6,8% trong nhiều năm qua, chính trị ổn định, hạ tầng giao thông đang dần phát triển, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ... là những điều kiện rất tốt để nhà đầu tư yên tâm chọn điểm đến.

Trong khi đó, tốc độ gia tăng diện tích đất ở và đất chuyên dụng hàng năm chỉ khoảng 1%. Chính điều này cho thấy, quỹ đất ngày càng trở nên khan hiếm và có tiềm năng tăng giá cao hơn trong tương lai.

3 kịch bản dự báo xu thế chuyển động thị trường năm 2022

Trước sức hấp dẫn của bất động sản, các chuyên gia đã đưa ra 3 kịch bản dự báo về xu thế chuyển động thị trường năm 2022.

Sự lạc quan rơi vào kịch bản thứ nhất với kỳ vọng giá bất động sản sẽ tăng từ cuối năm 2021 và đạt đỉnh vào đầu năm 2022.

Dự báo này dựa trên yếu tố nguồn vốn đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam; cùng đó là các thông tin phát triển kinh tế như Việt Nam đã ký kết các Hiệp định thương mại tự do, nới lỏng tiền tệ làm cho lạm phát có xu hướng tăng khiến nguồn vốn đổ dồn về bất động sản. Khi đó, thị trường bất động sản sẽ có cơ hội đạt đỉnh, nhất là khi dịch COVID-19 được đẩy lùi và nền kinh tế hoạt động trở lại bình thường.

Kịch bản thứ 2 là giá bất động sản có xu hương tăng mạnh nhưng chỉ ở một số khu vực như TP.HCM và vùng lân cận gồm Đồng Nai, Long An, Bình Dương. Còn tổng thể, giá trên thị trường cả nước giảm nhẹ nếu dịch COVID-19 vẫn hoành hành gây tác động xấu.

Phương án xấu nhất được các chuyên gia cảnh báo là thị trường bất động sản năm 2022 có thể rơi về vùng đáy nếu dịch COVID-19 vẫn chưa được kiểm soát và số lượng vaccine tiêm cho người dân chưa đủ để miễn dịch cộng đồng, gây khó khăn cho thị trường bất động sản nói riêng cũng như nền kinh tế nói chung. Khi đó, giá nhà đất có nguy cơ về vùng đáy và nằm "bất động".

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng, Giám đốc R&D DKRA Vietnam cho rằng, dòng tiền chảy vào thị trường này sẽ vẫn rất tích cực. Dự báo nửa đầu năm 2022, nguồn cung mới và sức mua tương đương cuối năm 2021 và có thể tăng nhẹ nhưng không quá mạnh.

Theo ông Hoàng dự báo, nửa cuối năm 2022, thị trường sẽ sôi động hơn, nguồn cung mới và thanh khoản có thể tăng trưởng có chọn lọc. Những dự án có hạ tầng tốt, pháp lý đầy đủ, vị trí thuận lợi thì lượng tiêu thụ tích cực hơn năm trước nhưng cũng sẽ không có sốt bất động sản trong năm 2022.

Nhưng nếu dịch bệnh diễn biến phức tạp, kịch bản của thị trường bất động sản có thể rơi vào trạng thái trầm lắng như từ tháng 6 đến tháng 9 của năm 2021. Nhà đầu tư sẽ giữ tâm lý thận trọng, chờ đợi quan sát thị trường, ông Hoàng nhận định.