"Bong bóng" bất động sản liệu có vỡ khi giá nhà đất tăng chóng mặt?

2021 tiếp tục là một năm sóng gió của kinh tế Việt Nam khi đại dịch COVID-19 vẫn diễn biến phức tạp. Tuy vậy, khác với cảnh ảm đạm của những lĩnh vực như nhà hàng, khách sạn, du lịch, hàng không... thị trường bất động sản lại náo nhiệt khi chứng kiến nhiều đợt sốt đất và ghi nhận những cuộc ngã giá chấn động.

“Sốt” đất dồn dập từ Bắc vào Nam

Khoảng vài năm trước, khó có thể hình dung, giá một căn hộ sẽ lên tới hàng triệu USD (khoảng hơn 20 tỷ đồng), nhưng hiện nay, mức giá này đã trở nên phổ biến.

Thậm chí, có những dự án, giá căn hộ hiện nay đã lên tới khoảng 100 tỷ đồng. Đơn cử như The Grand HaNoi (số 22-24 phố Hàng Bài, quận Hoàn Kiếm), giá căn hộ được chào bán từ khoảng 35.000 USD/m2 (khoảng gần 1 tỷ đồng). Căn hộ có diện tích từ 120-250m2 được chào bán khoảng từ 85-175 tỷ đồng.

Tại TP.HCM, căn hộ được xem là cao cấp và đắt đỏ nhất thuộc về dự án khu văn phòng thương mại, dịch vụ, căn hộ, khách sạn Spirit of Saigon tại Quận 1 với mức giá lên tới 23.000 USD/m2 (khoảng hơn 500 triệu đồng). Thậm chí, có căn hộ mỗi mét vuông đang chào bán với giá khoảng 800 triệu đồng.

Chưa dừng lại mức giá cao vút của hai dự án bất động sản hàng hiệu trên, mới đây, thị trường bất động sản còn nổi lên đình đám bởi vụ đấu giá đất “vô tiền khoáng hậu” tại Thủ Thiêm với mức giá đấu thành công lên tới 2,45 tỷ đồng/m2.

Với mức giá 2,45 tỷ đồng/m2 trên, nhiều ý kiến chuyên gia cho rằng đất Thủ Thiêm đã “leo lên đỉnh,” đắt nhất thế giới, vượt cả Mỹ lẫn Hong Kong.

Ở phân khúc biệt thự, tại thị trường Hà Nội đã xuất hiện những căn biệt thự có giá gần trăm tỷ đồng. Một số khu vực lân cận, giáp với Hà Nội như Hưng Yên, Bắc Ninh, Thái Nguyên,… giá biệt thự cũng tăng rất mạnh. Cách đây khoảng vài năm, khu vực Ecopark (Hưng Yên) ra mắt khu biệt thự đảo với mức giá kỷ lục của thị trường thời điểm bấy giờ (khoảng từ 15-20 tỷ đồng/căn), thì gần đây, giá rao bán biệt thự đã tăng lên tới ngưỡng giá 50-70 tỷ đồng/căn, tức khoảng 180-200 triệu đồng/m2.

Tại TP.HCM, thời gian qua, khu đô thị Vạn Phúc (thành phố Thủ Đức) cũng đang được chủ đầu tư mở bán các căn biệt thự đơn lập tại Van Phuc Mansion với giá khoảng 160 tỷ đồng và Parkview Shop Villas có giá bán từ 59 tỷ đồng/căn. Dự án biệt thự Lancaster Eden có giá trên dưới 100 tỷ đồng/căn. Dòng biệt thự cao cấp tại khu đô thị Sala có giá khoảng 130 tỷ đồng/căn…

Cùng với sức nóng về mặt bằng giá của phân khúc căn hộ hạng sang và biệt thự, đất nền cũng là phân khúc “sục sôi” hiện nay. Theo khảo sát của phóng viên VietnamPlus, tại các khu vực vùng ven Thủ đô như các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn, Đan Phượng, Thạch Thất, Quốc Oai... giá đều tăng “dựng đứng.”

Đơn cử như tại huyện Đan Phượng, những lô đất có vị trí đẹp giữa trung tâm thị trấn đã tăng từ khoảng trên dưới 40 triệu đồng/m2 lên 60-70 triệu đồng/m2. Tại huyện Hoài Đức, giá đất cũng tiếp tục đà tăng mạnh theo thông tin sắp lên quận…

Liệu "bong bóng" nhà đất có thể vỡ hay không?

Nhiều chuyên gia cho rằng sở dĩ đang có hiện tượng “sốt” bất động sản, đặc biệt là các dòng biệt thự, căn hộ hàng hiệu phục vụ cho giới siêu giàu nói trên, là bởi loại “hàng” này khan hiếm và khách mua đa số để ở chứ không phải đầu cơ hay “cò đất” nên giá bán rất cao và luôn tăng giá.

Chia sẻ trên Báo Xây dựng, ý giải về hiện tượng giá đất nền, biệt thự, nhà liền kề ở ngoại thành Hà Nội nóng lên gần đây, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng một phần nguyên nhân đến từ việc người dân đang có nhu cầu lướt sóng trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm ngân hàng xuống thấp.

Ông Nguyễn Chí Thanh, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký VARS cho rằng việc sốt nóng thị trường bất động sản vừa qua chủ yếu chỉ là hiện tượng đầu cơ nhỏ lẻ tại một số khu vực nhỏ và khó có thể xảy ra nguy cơ “vỡ bong bóng” như những năm 2010.

Thực tế, những nhà đầu tư tham gia vào đợt “sóng” đầu năm đến nay hầu hết vẫn chưa được thanh khoản. Các nhà đầu tư, nhà môi giới sau thời gian dịch bệnh kéo dài, với tâm lý trở lại thị trường đã tạo ra những đợt “sóng” để đẩy giá đất lên cao. Các chủ đầu tư thì tung tin đã bán hết các khu dự án, các nhà môi giới thì tung tin dự án bán rất chạy nhưng đây không phải là “sốt” thật.

“Tuy nhiên, cũng cần nhấn mạnh nếu để tình trạng sốt ảo giá đất cục bộ như vừa qua sẽ làm méo mó thị trường và tiềm ẩn nguy cơ,” ông Thanh lưu ý.

Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, sau khi có quy định về nới lỏng giãn cách xã hội, thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu phục hồi đáng kể, lượng giao dịch, giá bất động sản có xu hướng tăng cao. Dù vậy, sự phát triển của thị trường bất động sản chưa thực sự bền vững, còn tiềm ẩn yếu tố rủi ro; tình trạng các tổ chức, cá nhân và doanh nghiệp vi phạm quy định pháp luật còn xảy ra; cơ sở dữ liệu, thông tin về thị trường bất động sản chưa đầy đủ, thiếu minh bạch...

Tại một số địa phương đã xảy ra các vụ việc, hiện tượng như: doanh nghiệp triển khai việc kinh doanh bất động sản chưa đủ điều kiện pháp lý; chuyển nhượng đất đai, kinh doanh bất động sản trái quy định; thực hiện giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý; một số trường hợp giá trúng đấu giá cao gấp nhiều lần so với giá khởi điểm (có trường hợp cao bất thường có thể tạo tác động tiêu cực đối với thị trường nhà ở, bất động sản).

Trước thực tế đó, Bộ Xây dựng đã có văn bản đề nghị Ủy ban Nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương tập trung rà soát, kiểm tra hoạt động của các tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất đối với những trường hợp có biểu hiện bất thường.

Đặc biệt, các tỉnh, thành phố cần theo dõi nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trường và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trường, không để xảy ra tình trạng sốt giá và “bong bóng” bất động sản trên địa bàn.