Nhiều người lo lắng về đề xuất 'sổ hồng' có thời hạn

Đề xuất “sổ hồng” có thời hạn gây lo lắng

Theo thông tin cho biết, nhiều người dân sống ở chung cư đang rất lo lắng khi "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất" hay còn gọi sổ hồng chỉ có giá trị pháp lý từ 50 - 70 năm thay vì không có thời hạn như trước đây, theo đề xuất của Bộ Xây dựng trong dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi.

Điều đó có nghĩa là, việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Nguyên nhân được Bộ này đưa ra là theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng của công trình được xác định theo hồ sơ thiết kế xây dựng của công trình hoặc thời hạn sử dụng thực tế.

Nhiều người dân cho hay, căn hộ chung cư không chỉ là chốn an cư lạc nghiệp hiện tại mà còn là tài sản đặc biệt để tặng người thân, con cháu sau này. Do đó khi có thông tin Bộ Xây dựng đề xuất chung cư chỉ có niên hạn từ 50 - 70 năm khiến nhiều người lo lắng.

Bà Nguyễn Thanh Bình, Chung cư Mỹ Đức, quận Bình Thạnh, TP. HCM cho hay: "Mỗi lần mình mua cái nhà đâu phải đơn giản, mình ở rồi khi con cháu mình không có điều kiện cũng sẽ ở, như vậy tới lúc đó là mất trắng. Tôi có tiền tôi sẽ ra ngoài mua, mua một miếng nhỏ nhưng xây lên ở thoải mái, con mình ở sau đến cháu mình ở".

Các chuyên gia cũng cho rằng, nếu đề xuất này được thông qua cần phải làm rõ sau 50 năm, hay sau 70 năm quyền lợi của người mua chung cư được giải quyết như thế nào. Bởi hiện nay Luật Đất đai và Luật Nhà ở đang mâu thuẫn với nhau.

Luật Đất đai cho sử dụng đất lâu dài, nhưng Luật Xây dựng phụ thuộc vào cấp công trình. Nghĩa là, công trình sẽ được tháo dỡ khi chất lượng không đạt yêu cầu để tái lập một công trình mới.

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cao cấp Salvill Việt Nam, cho hay: "Ví dụ chung cư có 100 - 200 căn hộ thì 100 - 200 hộ đồng sở hữu miếng đất này quy đổi theo diện tích trước đây hay quy đổi như thế nào đó để họ đều có quyền lợi. Như vậy chúng ta cần giải quyết như thế nào về sở hữu lâu dài".

Chính vì thế, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50-70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không. Đặc biệt, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50-70 năm, cần điều chỉnh lại tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp để bảo đảm quyền lợi cho người mua.

Cần để ý tới quyền lợi người dân

Theo ông Khương, có 2 vấn đề quan trọng cần cân nhắc liên quan đến đề xuất này. Trước hết, việc cấp sổ hồng đồng nghĩa với việc xác nhận quyền sử dụng và sở hữu tài sản trên đất có thời hạn. Như vậy, theo đề xuất, người dân có quyền định đoạt và sử dụng trong thời gian từ 50-70 năm cho đến khi công trình xuống cấp.

Cùng với đó, chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đầu tư dự án lại là sở hữu lâu dài. Đề xuất này cho thấy, sau 50-70 năm này thì quyền định đoạt, sở hữu, sử dụng tài sản trên đất sẽ được kết thúc theo niên hạn công trình. Tuy nhiên, quyền lợi gắn liền với đất sở hữu lâu dài của chủ đầu tư sẽ được xử lý như thế nào vẫn chưa được xác định rõ.

Ông Khương phân tích: Đây là điểm cần phải quy định rõ ràng trong dự thảo luật bởi khi mua sản phẩm căn hộ, người dân luôn hiểu rằng tài sản của mình có giá trị sở hữu và sử dụng lâu dài.

Cùng với đó, ông Khương cho rằng, có 2 bộ luật cần tham chiếu là Luật Đất đai và Luật Xây dựng. Nếu theo Luật Xây dựng, đối với công trình cấp 2, sau thời hạn từ 50 - 100 năm, công trình cần được dỡ bỏ và xây dựng mới. Như vậy, cần xác định quyền sở hữu của người dân trong trường hợp này; bởi khi mua chung cư, người dân thường coi đây là một tài sản có giá trị sở hữu lâu dài.

"Chính vì thế, đối với công trình chung cư và căn hộ, các nhà làm luật cần phải quy định rõ sau 50 - 70 năm, đất được xem là sử dụng lâu dài này sẽ được xử lý ra sao, người dân có quyền sử dụng hay không", ông Khương nêu vấn đề.

Việc quy định thời hạn của các dự án chung cư trên thực tế được kỳ vọng có thể hỗ trợ phần nào quá trình di dời người dân sinh sống tại các chung cư xuống cấp tại những thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, đảm bảo an toàn cho người dân. Như vậy, đề xuất này cũng mang đến mặt tích cực ở góc độ về quản lý.

Mặt khác, về quy hoạch tại các đô thị lớn, chung cư là lời giải được áp dụng trên toàn cầu cho bài toán về nhà ở với những đô thị nén. Nếu đề xuất này được đưa vào thực tế, ông Khương cho rằng, người dân có thể sẽ không ở thành phố mà chuyển sang các khu vực có bất động sản liền thổ để tối ưu nguồn tài chính mình chi trả.

Ông Khương cảnh báo: “Bất động sản luôn được hiểu là tài sản có giá trị gia tăng trong tương lai. Nếu đề xuất này được áp dụng, trong tương lai có khả năng dẫn đến xu hướng người dân sẽ không chọn chung cư mà chuyển sang mua nhà phố hoặc các đơn nguyên ở ngoài để đảm bảo giá trị lâu dài của tài sản. Điều này sẽ khiến tính thanh khoản của thị trường căn hộ sẽ bị ảnh hưởng và giá bán căn hộ sẽ bị chững lại”.

Ông Khương cũng chỉ ra, trong trường hợp hết hạn sử dụng 50 - 70 năm, nếu công trình bị tháo dỡ thì tại thời điểm đó, việc định giá đất sẽ được thực hiện và tính toán chia lại như thế nào để trả lại cho người dân cũng chưa được quy định. Nếu sau 50 - 70 năm, người dân không biết sẽ được tái định cư tại chỗ hay tái định cư chỗ khác hoặc không biết giá trị tài sản của mình còn lại là bao nhiêu sẽ là một vấn đề lớn.

Cùng đó, việc thanh lý tài sản và bán đấu giá để chia lại cho những người có căn hộ tại dự án đó đến nay vẫn cần có lời giải rõ ràng hơn để nhà đầu tư mới có thể vào và mua lại khu đất, xây dựng trên đất.

Các dự án chung cư hiện nay cũng có kế hoạch tu sửa định kỳ. Vì vậy, nếu sau thời hạn 50 - 70 năm, nếu chất lượng xây dựng của dự án vẫn còn đảm bảo cho cuộc sống của người dân thì cần gia hạn thời gian sử dụng dựa theo kết quả kiểm định ở thời điểm đó. Để đảm bảo quyền lợi của người dân, khi bán căn hộ và quyền sử dụng đất theo niên hạn công trình 50 - 70 năm, ông Khương khuyến nghị, cần điều chỉnh tiền sử dụng đất khi chủ đầu tư thực hiện nghĩa vụ tài chính, từ đó điều chỉnh giá bán cuối cùng của sản phẩm phù hợp.

Bùi Hằng