'Bình thường mới' trên thị trường BĐS khi khách hàng có nhu cầu mua cao?

Dịch bệnh kiềm hãm khiến cung - cầu không cân đối

Ông Phạm Lâm, Phó Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chia sẻ tại toạ đàm "Bất động sản trong xu thế mới - Linh hoạt để thích ứng" do Báo Người Lao Động tổ chức sáng ngày 28/10: dưới tác động của đại dịch COVID-19, đặc biệt là đợt bùng phát lần thứ 4 với diễn biến phức tạp, bất động sản (BĐS) là một trong những ngành chịu tác động và thiệt hại nặng nề.

Thị trường BĐS ở nhiều tỉnh, thành gần như đóng băng, hầu hết hoạt động liên quan đến giao dịch BĐS thứ cấp không thể diễn ra. Trong thời gian giãn cách từ tháng 6 đến tháng 10, hơn 70% các sàn giao dịch gặp khó khăn, chỉ có khoảng 30% sàn giao dịch hoạt động với công suất khoảng 50%. Thị trường bị tổn thương và người mua sụt giảm mạnh.

Dù là trong khó khăn, nhưng doanh nghiệp BĐS vẫn linh hoạt và chủ động tìm giải pháp thích nghi qua nền tảng công nghệ, thông qua giới thiệu dự án trên nền tảng mạng xã hội. Nhiều dự án tìm cách giao dịch online… đây là những giải pháp thích nghi giúp thị trường không hoàn toàn đóng băng trong thời gian giãn cách.

Đến tháng 10, thị trường hồi phục phần nào, nhiều công ty môi giới học cách thích nghi tốt hơn và sẵn sàng cho thời gian tới nếu thị trường phải chịu thêm những tác động mới từ dịch bệnh. Bên cạnh đó, khách hàng cũng đang dần hồi phục niềm tin vào thị trường nhà đất, bắt đầu muốn tìm kiếm sản phẩm để đầu tư trở lại.

Trong suốt giai đoạn dịch bệnh năm 2020-2021, nhu cầu mua nhà bị kìm hãm khá nhiều do nguồn cung hạn chế. Những khách hàng bị gián đoạn mục tiêu đầu tư đang bắt đầu tìm hiểu cơ hội đầu tư mới, dù thận trọng hơn nhưng cũng cho thấy nhiều tín hiệu khởi sắc tích cực cho thị trường.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc CBRE Việt Nam cũng cùng quan điểm: Đại dịch diễn ra từ năm 2020 nhưng phải đến nay mới nhìn thấy ảnh hưởng, đặc biệt trong quý 2-3/2021. TP.HCM là thị trường bị ảnh hưởng lớn nhất vì giãn cách xã hội kéo dài trong 4 tháng, nhất là phân khúc nhà ở. Rất nhiều dự án, rất nhiều kế hoạch triển khai của doanh nghiệp bị đình trệ.

Thống kê của CBRE tại TP.HCM chỉ có 2 dự án được mở bán dưới hình thức trực tuyến. Hạn chế giao dịch khi tâm lý thận trọng của cả các nhà đầu tư và khách hàng, khiến cho nguồn cung - tổng số lượng căn hộ chỉ 1.600, chủ yếu phân khúc cao cấp. Nguồn cung trong 9 tháng đầu năm chỉ đạt 7.500 căn, giảm hơn 30% so với cùng kỳ và là cột mốc thấp nhất trong vòng 3 năm trở lại đây.

Về nhu cầu, ở TP.HCM do nguồn cung giảm nên tỷ lệ chào bán cũng giảm. Tuy nhiên dù ảnh hưởng dịch bệnh, tình hình chào bán vẫn khá cao cho thấy nhu cầu vẫn tốt. Trong 9 tháng đầu năm, TP.HCM tiêu thụ hơn 9.000 căn hộ, tiêu thụ cả nguồn hàng tồn kho. Một điểm đáng lưu ý là những khu vực vùng ven như Đồng Nai, Bình Dương, Long An có tỷ lệ bán thành công tốt ngay trong thời điểm dịch. Điều này khẳng định nhu cầu về giao dịch BĐS vẫn rất lớn và đang bị kìm hãm vì thiếu cung.

“Bình thường mới” trên thị trường BĐS

Về tiềm năng của thị trường trong các tháng cuối năm, Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho biết, so với các cuộc khủng hoảng kinh tế trước đây, đại dịch COVID-19 tác động tới nền kinh tế và lĩnh vực BĐS có sự khác biệt. Trước đây, khi gặp khó khăn thì nhu cầu sụt giảm ngay lập tức. Nhưng ở đại dịch lần này, sự sụt giảm giao dịch của thị trường đến từ yếu tố thiếu hụt nguồn cung chứ không đến từ nhu cầu mua nhà suy giảm.

Khác biệt thứ hai là việc giá BĐS không giảm trong thời điểm dịch. Giá BĐS tại nhiều phân khúc trong 9 tháng đầu năm 2021 vẫn tăng trung bình từ 9-17% so với cùng kỳ, điều này phản ánh sức mua thực của thị trường vẫn lớn, nhất là ở phân khúc căn hộ. Dòng tiền rẻ, lãi suất thấp ở các nước và cả ở Việt Nam khiến cho dòng tiền chờ vào BĐS tương đối dồi dào thời gian qua. Đồng thời, dù nhiều phân khúc BĐS như văn phòng, nghỉ dưỡng, khách sạn gặp khó khăn nhưng các lĩnh vực khác vẫn hoạt động tốt trong dịch như BĐS khu công nghiệp, logictics...

Ông Cấn Văn Lực cho rằng, thị trường đang có rất nhiều động lực để tăng trưởng khả quan. Yếu tố kinh tế của Việt Nam được dự báo phục hồi khá nhanh, sẽ như một chiếc lò xo bật dậy mạnh mẽ sau kìm nén và thị trường BĐS cũng sẽ đi theo sức bật này.

Nền kinh tế trong quý IV/2021 được dự báo phục hồi trở lại với mức tăng trưởng khoảng 4% và cả năm tăng trưởng khoảng 2,5%. Theo mục tiêu tăng trưởng năm 2022, Chính phủ vẫn chú trọng phát triển cơ sở hạ tầng, thúc đẩy đầu tư công mạnh hơn, môi trường pháp lý được khơi thông qua việc sửa đổi 4 luật: Luật nhà ở, Luật đất đai, Luật kinh doanh BĐS và một số điểm trong Luật xây dựng.

Đồng thời, sự quyết liệt của Chính phủ trong việc xây dựng chương trình phục hồi kinh tế trong 2 năm 2022-2023 và sẽ có rất nhiều chính sách hỗ trợ cho khối doanh nghiệp. Với những chương trình này cộng với khả năng nền kinh tế sẽ như lò xo bật sau đại dịch, kỳ vọng khả năng tăng trưởng GDP trong năm 2022 sẽ ở mức 6,5-7%.

Riêng dòng vốn đổ vào BĐS, dù trong tình hình dịch, dòng vốn đầu tư BĐS vẫn tăng trưởng mạnh. Vốn đầu tư nước ngoài (FDI) trong 9 tháng đầu năm đạt 1,74 tỉ USD, chiếm 13% tổng vốn đầu tư vào Việt Nam, đứng thứ 2 sau nhóm chế biến, chế tạo... dòng vốn từ phát hành trái phiếu BĐS cũng đạt gần 148.000 tỷ đồng, chiếm 37%, đứng thứ 2 sau nhóm ngân hàng. Giá cổ phiếu bất động sản niêm yết tăng 21%, trong 9 tháng đầu năm. Có 81 doanh nghiệp BĐS đã niêm yết, nguồn vốn vào khoảng 1,3 triệu tỷ đồng, chỉ sau khối ngân hàng chưa kể dòng vốn trong dân vẫn rất dồi dào.

Những yếu tố trên cho thấy người dân vẫn đầu tư vào BĐS, vẫn mua nhà, đây được cho là lực đẩy để giúp thị trường BĐS thoát khó khăn.