Cần thực hiện có lộ trình khi truy thu thuế chuyển nhượng bất động sản

Kê khai giá mua BĐS thấp hơn thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế

Phó Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM Thái Minh Gia cho hay, có nhiều trường hợp người nộp thuế kê khai giá mua bán BĐS thấp hơn so với giá chuyển nhượng thực tế nhằm trốn tránh nghĩa vụ thuế. Tuy nhiên, việc xác định giá giao dịch mua bán nhà, đất thực tế trên thị trường vẫn chưa có hướng dẫn cụ thể để làm căn cứ ấn định thuế, gây rất nhiều khó khăn cho cơ quan thuế, cán bộ thuế.

Còn tại Bình Định, Cục Thuế Bình Định đã trình dự thảo để tham mưu UBND tỉnh Bình Định ban hành chỉ thị và chỉ đạo thực hiện đồng bộ trên toàn tỉnh về công tác quản lý hoạt động chuyển nhượng BĐS. Theo đó, nhiệm vụ trọng tâm là sớm ban hành bảng giá đất sát với giá giao dịch thực tế trên thị trường.

Cục Thuế Bình Định hiện đã chủ động đưa ra giá tham chiếu theo từng khu vực (theo cơ sở dữ liệu giá trúng đấu giá, giá đền bù, giá lịch sử chuyển nhượng, giá từ các công ty môi giới BĐS, giá tham khảo trên các trang mạng xã hội, Internet… để đưa ra giá bình quân). Trên cơ sở giá tham chiếu, các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên có trách nhiệm hướng dẫn, hỗ trợ, định hướng giá khai thuế cho người nộp thuế và làm thủ tục công chứng hợp đồng mua bán.

Cùng với đó các phòng thanh tra, kiểm tra thuế rà soát giá chuyển nhượng tại các doanh nghiệp kinh doanh BĐS trên địa bàn tỉnh theo giá tham chiếu, trường hợp có bất hợp lý thì cảnh báo và mời doanh nghiệp đối thoại để điều chỉnh, nếu doanh nghiệp vẫn không thực hiện thì hoàn thiện hồ sơ chuyển tin báo tội phạm đến cơ quan điều tra theo Quy chế ban hành kèm theo Quyết định số 489/QĐ-TCT ngày 7/4/2022 của Tổng cục Thuế.

Dùng phương pháp định giá hàng loạt

Theo Luật sư Trương Thanh Đức, Giám đốc Công ty Luật ANVI, việc xác định giá bất động sản theo giá thị trường trước khi tính thuế là điểm “tù mù” gây ra bức xúc giữa người dân và cán bộ thuế, khiến việc giải quyết hồ sơ thuế bị kéo dài.

Luật sư Đức chia sẻ: “Từ trước đến nay, qua các hướng dẫn và thực tế triển khai, người dân hiểu rằng việc nộp thuế khi giao dịch bất động sản theo khung giá nhà nước là hợp lệ, hợp pháp, còn giá ghi trên hợp đồng là theo thỏa thuận của các bên. Đến nay, cơ quan thuế yêu cầu các cơ quan chức năng vào cuộc xác minh và truy thu là chưa thỏa đáng.

Khung giá đất là do cơ quan nhà nước quy định và điều chỉnh định kỳ, việc bồi thường đất khi làm dự án cũng dựa theo khung giá này, nhưng tại sao người mua, bán đóng thuế theo khung giá đó lại bị thanh kiểm tra? Sự khác biệt giữa giá giao dịch thực tế và giá kê khai trên hợp đồng đã diễn ra nhiều năm nay nhưng đột ngột vào diện xem xét truy thu thuế dẫn đến bất công cho những người giao dịch không đúng thời điểm”.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HOREA) cũng đồng quan điểm cho rằng, việc cơ quan thuế yêu cầu kê khai lại giá giao dịch với hàng chục ngàn trường hợp giao dịch BĐS tại TP.HCM khiến thời gian xử lý kê khai thuế kéo dài quá 5 ngày theo quy định, nhiều trường hợp 10 ngày, thậm chí 15 ngày vẫn chưa xong, gây đình đốn hoạt động sản xuất kinh doanh và bức xúc trong xã hội. Thực tế, có trường hợp giá mua, bán cao hơn bảng giá nhà nước, lại có trường hợp thấp hơn giá nhà nước.

Nhiều quốc gia trên thế giới đều dùng phương pháp định giá hàng loạt, khi đó chấp nhận mức giá đạt 70% giá thị trường là có thể chấp nhận được. Việc đòi hỏi từng trường hợp cụ thể phải đúng giá thị trường để tính thuế là không hợp lý và không cơ quan quản lý nào làm được vì không đủ nguồn lực, vị Chủ tịch HOREA cho hay.

Đồng thời, ông Châu nhấn mạnh: “Để giải quyết nhanh tình trạng này, trước mắt, các địa phương cần điều chỉnh ngay bảng giá sàn đất đai, nếu thấy thấp có thể nâng lên, điều này thuộc thẩm quyền của địa phương. Còn trong giai đoạn này, ai hưởng lợi từ mức giá sàn thấp và kê khai cao hơn một chút thì không nên quy là phạm luật. Nhà nước có thể thu sót một chút do chính sách chưa theo kịp thị trường. Đừng quá so đo với người dân”.

"Siết" thuế chuyển nhượng bất động sản - đừng máy móc áp giá thị trường

Giám đốc một công ty bất động sản, cho biết sau khi các quận huyện siết chặt việc kê khai giá trị hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, tình trạng kê khai "nhà 2 giá" khi giao dịch đã giảm mạnh, do cả người bán lẫn người mua sợ bị trả hồ sơ, yêu cầu kê khai lại giá kèm các thủ tục rườm rà.

Tuy vậy, theo vị giám đốc, việc so sánh khung giá thị trường và giá trị chuyển nhượng sẽ xảy ra những trường hợp chưa "khớp" với nhau, gây khó khăn cho người giao dịch bởi giá biến động rất nhanh do tác động bởi nhiều yếu tố.

Vị giám đốc chia sẻ: Đặc biệt, sau Covid-19, nhiều người kẹt tiền, nợ ngân hàng nên cần bán gấp cắt lỗ sẽ chấp nhận bán với giá thấp hơn so với giá mặt bằng chung hoặc thấp hơn nhiều so với những căn bên cạnh. "Với những trường hợp này, nếu máy móc áp dụng giá thị trường sẽ khiến cả người bán lẫn người mua gặp khó, hoạt động chuyển nhượng sẽ bị kéo dài".

Mặt khác, có những người kẹt tiền cần bán phải chấp nhận bán với giá rất thấp, thậm chí lỗ thay vì bán với giá của thị trường nhưng không được chấp nhận khiến thủ tục kéo dài. Đây cũng là lý do khiến quá trình chuyển nhượng tại một số địa phương bị kéo dài, thời gian ra sổ đỏ rất chậm, có trường hợp kéo dài đến 5-6 tháng.

Bùi Hằng