Cần có khung pháp lý cho vay bất động sản bằng trái phiếu

Hiện nay, doanh nghiệp BĐS dẫn đầu về khối lượng phát hành trái phiếu trong quý II vừa qua. Theo thống kê thì khách hàng mua trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS nhiều nhất là các ngân hàng thương mại (NHTM). Giới chuyên gia lo ngại rằng có hiện tượng ngân hàng “lách” cho vay bằng mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS. Việc này có thể gây ra nhiều rủi ro rất lớn cho nền kinh tế.

Báo cáo của CTCP Chứng khoán (SSI) mới đây cho thấy nhóm các doanh nghiệp BĐS phát hành nhiều nhất trong quý II, đạt 71.600 tỷ đồng, chiếm 41,8% tổng lượng phát hành và tăng 57,5% so với cùng kỳ.

Xét riêng các doanh nghiệp BĐS, bên mua là NHTM với 28.200 tỷ đồng trái phiếu BĐS trên thị trường sơ cấp, chiếm 40% tổng lượng phát hành.

Cần có khung pháp lý cho vay bất động sản bằng trái phiếu

Tín dụng ngân hàng siết chặt là lý do để doanh nghiệp BĐS đua nhau phát hành trái phiếu. Tuy vậy, khách hàng của trái phiếu doanh nghiệp BĐS lại là ngân hàng, khiến nhiều người lo ngại rằng, ngân hàng và doanh nghiệp BĐS có thể bắt tay nhau “lách” tín dụng BĐS, bởi theo quy định, ngân hàng mua trái phiếu không bị tính vào dư nợ tín dụng.

Tuy nhiên theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia ngân hàng cho rằng, trên báo cáo tài chính, dư nợ tín dụng và đầu tư trái phiếu là hai khoản riêng biệt. Thực tế, NHTM phải báo cáo ngân hàng Nhà nước (NHNN) về tình hình đầu tư BĐS (bao gồm cả cho vay lẫn mua trái phiếu doanh nghiệp BĐS), nên lo ngại ngân hàng “lách” tín dụng BĐS bằng trái phiếu là không có cơ sở.

Ông Lực cũng thừa nhận, tín dụng BĐS đang ngày càng giảm, song nhìn chung, thị trường BĐS vẫn dựa vào tín dụng ngân hàng.

Các chuyên gia kinh tế nhận định, thay vì cho vay, các ngân hàng mua trái phiếu của các doanh nghiệp BĐS. Dù theo quy định của NHNN, việc mua trái phiếu vẫn phải cộng với khoản cho vay trên sổ sách chứ không được xem là một khoản đầu tư. Tuy nhiên, ngân hàng thường tách phần mua trái phiếu của các công ty BĐS ra khỏi các dư nợ trên sổ sách. Việc này làm giảm dư nợ trên sổ sách đối với các công ty BĐS.

Hướng đi này có khả năng là các NHTM đang tìm cách tái cơ cấu lại nợ, đảo nợ thông qua việc mua, bán trái phiếu doanh nghiệp. Hiểu theo cách đơn giản thì Doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn, không trả được nợ thì các doanh nghiệp này phát hành trái phiếu và ngân hàng mua. Doanh nghiệp BĐS dùng tiền bán trái phiếu đó để trả nợ cho ngân hàng và đây một hình thức đảo nợ. Tránh được việc doanh nghiệp BĐS rơi vào tình trạng nợ xấu.

Thực tế, hiện nay nợ xấu trong ngân hàng của doanh nghiệp BĐS là nhiều. Nếu theo dõi, có thể nhận thấy từ đầu năm đến nay, các ngân hàng bán giải chấp tài sản của các công ty BĐS, hoặc những công ty có liên quan đến BĐS rất nhiều.

Việc này cho thấy nợ nhóm 5 (khả năng mất vốn cao) của các doanh nghiệp BĐS tăng lên. Bởi vậy các ngân hàng có thể rơi vào thế “kẹt.” Nếu không cho doanh nghiệp vay, doanh nghiệp phá sản, không trả được nợ thì ngân hàng cũng khốn đốn.

"Dĩ nhiên không thể nói ngân hàng vi phạm luật được, bởi vì bộ phận pháp chế của các ngân hàng đã “soi” rất kỹ những quy định của luật pháp trong việc mua bán trái phiếu. Thực tế, Bộ Tài chính cũng đưa ra các cảnh báo chứ cũng không cấm được việc này," chuyên gia Phan Dũng Khánh cho biết.

Tín dụng ngân hàng siết chặt là lý do để doanh nghiệp BĐS đua nhau phát hành trái phiếu

Cần sớm hoàn thiện khung pháp lý

Cơ quan quản lý quan tâm đến việc xây dựng một khung khổ pháp lý để đảm bảo khuyến khích được doanh nghiệp. Từ đó, tạo điều kiện cho doanh nghiệp huy động được vốn trên thị trường, nhưng cũng phải đảm bảo sự minh bạch tuân thủ quy định pháp luật, bảo vệ quyền lợi của nhà đầu tư trên thị trường trái phiếu.

Mới đây, Thủ tướng Chính phủ đã ký ban hành Nghị định số 81/2020/NĐ-CP sửa đổi (Nghị định 81), bổ sung một số điều của Nghị định số 163/2018/NĐ-CP (Nghị định 163) quy định về phát hành trái phiếu doanh nghiệp có hiệu lực từ ngày 1/9/2020.

Theo Nghị định 81, mức dư nợ trái phiếu doanh nghiệp phát hành riêng lẻ tại thời điểm phát hành bao gồm cả khối lượng dự kiến phát hành không được vượt quá 5 lần vốn chủ sở hữu theo báo cáo tài chính quý gần nhất tại thời điểm phát hành được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Nhưng trước đó, dự thảo của Bộ Tài chính đưa ra con số giới hạn là 3 lần.

Số lần phát hành trái phiếu cũng sẽ bị siết lại sau khi Nghị định mới có hiệu lực. Theo đó, đợt phát hành sau phải cách đợt phát hành trước tối thiểu 6 tháng, mỗi doanh nghiệp chỉ có thể phát hành 1-2 đợt mỗi năm.

Doanh nghiệp có thể tách nhiều lần phát hành trong mỗi đợt, nhưng quy định mới cũng yêu cầu mỗi đợt phát hành phải hoàn thành trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày công bố thông tin. Trái phiếu phát hành trong một đợt phát hành phải có cùng điều kiện, điều khoản.

Ngoài ra, trái phiếu doanh nghiệp phát hành tại thị trường trong nước bị hạn chế giao dịch trong phạm vi dưới 100 nhà đầu tư trong vòng một năm, sau đó được giao dịch không hạn chế.

Theo Tạp chí Thương hiệu và Sản phẩm