Tập đoàn Tân Hoàng Minh bỏ cọc, cú “shock” cho thị trường BĐS

Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế cho rằng, việc Tập đoàn Tân Hoàng Minh muốn hủy cọc đã được dự đoán từ đầu vì mức giá đó là bất hợp lý.

Sau thông tin ông Đỗ Anh Dũng- Chủ tịch Tập đoàn Tân Hoàng Minh gửi tâm thư xin tự nguyện đơn phương chấm dứt Hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất đã trúng tại lô đất có diện tích 10.060 m2 với giá 24.500 tỷ đồng (tương ứng 2,45 tỷ đồng/m2) ở Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP Thủ Đức (TP.HCM) của Công ty TNHH đầu tư Bất động sản Ngôi Sao Việt thuộc Tập đoàn này đã thu hút sự chú ý của dư luận, nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS) khẳng định, việc Tân Hoàng Minh sau khi trúng đấu giá đất với giá cao không tưởng đã gây chấn động thị trường.

Tiếp đến, doanh nghiệp này lại chấp nhận bỏ cọc lại bồi thêm 1 cú “shock” cho thị trường BĐS. Những động thái này sẽ ảnh hưởng tiêu cực lớn tới thị trường BĐS, đồng thời gây khó cho việc đấu giá của các doanh nghiệp khác sau này.

Tuy việc Tân Hoàng Minh có thể bỏ cọc sau vụ đấu giá đất này cũng từng được các chuyên gia dự báo, nhưng khi doanh nghiệp đưa ra thông tin chính thức đã khiến nhiều người lo lắng. Hàng loạt câu hỏi được đặt ra, với việc "tháo chạy" của Tân Hoàng Minh, ngân sách Nhà nước sẽ không thu được khoản tiền 24.500 tỷ đồng và còn để lại hệ lụy với những tác động xấu đến chuyển động của thị trường BĐS đang lấy đà vượt qua những khó khăn do ảnh hưởng từ dịch bệnh kéo dài suốt thời gian qua.

Chuyên gia kinh tế - Tiến sỹ Đinh Trọng Thịnh cho rằng, việc Tân Hoàng Minh muốn hủy đã được dự đoán từ đầu vì mức giá đó là bất hợp lý.

Riêng về lý do Tân Hoàng Minh đã bỏ giá quá cao tại cuộc đấu giá này, ông Đinh Trọng Thịnh phân tích, có nhiều lý do để họ quyết định như vậy.

Có thể doanh nghiệp đẩy giá lên thông qua đó đẩy giá thị trường. Hoặc, doanh nghiệp có thể bán, mua những mảnh đất xung quanh đó. Giá đất tăng hoàn toàn có thể thừa để bù so với mức bỏ cọc mà doanh nghiệp phải chịu phạt.

Mặt tích cực hơn, cũng có thể doanh nghiệp đã tính toán khi nhất định phải trúng giá lô đất đó nhằm làm lỡ nhịp của nhà đầu tư khác – chuyên gia này đặt vấn đề.

Ông Thịnh cho rằng: “Việc đấu giá đưa ra mức quá cao rồi hủy cọc gây nhiều hậu quả cho xã hội. Kết quả đấu giá không chỉ người dân hay nhà đầu tư mà cả Chính phủ và Nhà nước cũng thấy vô lý.

Đã đến lúc cần xem xét việc đặt cọc hiện đã ổn chưa. Xử lý với người hủy cọc cần phải có biện pháp như lần sau không cho doanh nghiệp đó tiếp tục đấu giá. Chúng ta không nên chỉ dừng lại trong việc hủy cọc rồi mất cọc. Bởi hủy cọc mất mỗi tiền cọc nhưng họ có thể bán được nhiều lô đất lời hơn".

Việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá của Tân Hoàng Minh sẽ làm cho giá cả thị trường khu vực Thủ Thiêm sẽ xuống và dần dần trở lại mặt bằng cũ. Bởi trên thực tế, những ngày vừa qua, giá đất tại Thủ Thiêm được môi giới chào bán đã tăng từ 30-40%, thậm chí có những vị trí được đẩy giá tăng thêm tới 60%. Điều này khiến thị trường bất động sản rơi vào ngõ cụt vì giá đất tăng sẽ khiến giá nhà thành phẩm đội lên rất nhiều.

Song song đó, ngay sau vụ trúng giá quá cao của Tân Hoàng Minh, gần như thị trường giao dịch dừng hẳn bởi người bán cũng thận trọng sợ “hớ”, người mua cũng dè chừng bởi giá tăng cao chóng mặt. Từng đó, mặt bằng giá ở thành phố Thủ Đức đã ghi nhận mức tăng mạnh, mức giá tăng từ 15-20%.

Một ví dụ cụ thể như trục đường Trương Văn Bang, phường Thạnh Mỹ Lợi tăng khoảng 150 triệu đồng/m2, từ mức 300-350 triệu đồng/m2 lên ngưỡng từ 450-500 triệu đồng/m2. Khu Đông Thủ Thiêm, Nam Rạch Chiếc, Cát Lái, Đảo Kim Cương trước kia được giao dịch 160-164 triệu đồng/m2 thì nay cũng rao bán lên tới 200-250 triệu đồng/m2.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có ý kiến trước những tác động đến thị trường sau vụ đấu giá “tai tiếng” của Tân Hoàng Minh cho rằng, kết quả trúng đấu giá 4 lô "đất vàng" ở Thủ Thiêm với mức giá quá cao so với giá trị thực tại thời điểm hiện tại đang gây bất lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường BĐS.

Một số doanh nghiệp có thể lợi dụng giá trúng đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp. Khi giá trị tài sản nhà đất được định giá tăng cao cũng giúp doanh nghiệp được vay thêm vốn từ ngân hàng hoặc có thể "làm sạch" bảng cân đối tài chính, ông Châu cảnh báo.

Đáng chú ý, phiên đấu giá với giá trúng quá cao ở Thủ Thiêm đã làm giảm tính hấp dẫn của thị trường bất động sản tại TP.HCM. Nơi có giá đất quá cao như vậy sẽ khó khăn cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài nhất là các "sếu đầu đàn" để thực hiện mục tiêu xây dựng "Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực" tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, ông Châu phân tích.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc, Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông (Phú Đông Group) dưới góc độ doanh nghiệp cho rằng, thị trường đang xác lập một tâm lý giá mới.

Những người muốn bán có tâm lý không muốn bán nữa sau khi biết thông tin đấu giá lô đất tại Thủ Thiêm.

Đối với doanh nghiệp, họ cũng đắn đo với mặt bằng giá đó khó có thể làm được dự án.

Ngay như Phú Đông Group cũng gặp khó khi chuẩn bị mua một miếng đất với giá đã thương lượng trước đó. Bởi nay họ thông báo không bán nữa và muốn đàm phán lại để có giá mới.

Mức giá mới này khá giá cao, ảnh hưởng đến chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Do đó, nhiều dự án bất động sản cũng sẽ bị vướng do khó định giá đất.

Trong khi nguồn cung nhà ở vẫn chưa cân đối ở nhiều phân khúc thì giá đất trên thị trường tiếp tục biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao và không giảm.

Điều này sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt đến kinh tế - xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng, nhất là với phân khúc dành cho người có thu nhập trung bình tại các đô thị.

Tân Hoàng Minh mất gì khi bỏ cọc lô đất vàng 24.500 tỷ đồng ở Thủ Thiêm?

Theo Luật Đấu giá tài sản, đơn phương chấm dứt hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, Công ty Ngôi Sao Việt sẽ mất khoản tiền đặt trước là gần 588,5 tỷ đồng. Theo khoản 5 Điều 27 Nghị định 62/2015/NĐ-CP, khoản tiền đặt trước này sau khi trừ chi phí đấu giá tài sản, sẽ thuộc về ngân sách nhà nước.

Tuy đây là số tiền lớn, nhưng theo nhiều chuyên gia đó có thể chưa là gì nếu so với những hệ lụy gây ra cho thị trường BĐS hay kinh tế địa phương.

Cụ thể, sự kiện đấu giá đã “gây sóng dư luận” khi giá đất tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm nói riêng, giá đất tại TP.HCM được doanh nghiệp mua lại với giá cao kỷ lục chưa từng có.

Theo đánh giá của nhiều chuyên gia và người dân, điều này đẩy giá đất quanh khu vực Khu đô thị mới Thủ Thiêm “sốt” cao hơn liên đới đến mặt bằng giá bất động sản TP.HCM cũng như gây khó khăn cho công tác quản lý nhà nước về đất đai xây dựng.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam trao đổi trên báo chí, đề xuất ngoài mất tiền đặt cọc, các đối tượng có hành vi bỏ thầu giá quá cao để nhằm mục đích khác như làm tăng giá trị tài sản và lên sàn chứng khoán, thì sẽ vĩnh viễn không cho tham gia đấu giá trên toàn quốc.

Thậm chí, không giao các dự án để loại trừ các thành phần mang mục tiêu, mục đích khác làm ảnh hưởng tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Trước đó, Cục thuế TP.HCM đã gửi thông báo yêu cầu 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đất tại Thủ Thiêm phải nộp 37.464 tỷ đồng và 1,5 tỷ đồng lệ phí trước bạ.

Theo "Thông báo nộp tiền" sử dụng đất được Cục trưởng Cục Thuế TP.HCM ký gửi các doanh nghiệp, trong vòng 30 ngày (kể từ ngày ban hành thông báo nộp tiền), 4 doanh nghiệp phải đóng lệ phí trước bạ và 50% số tiền sử dụng đất. Chậm nhất trong 90 ngày từ khi có thông báo của ngành thuế, các doanh nghiệp trúng đấu giá phải nộp 50% tiền sử dụng đất còn lại.

Trường hợp người nộp thuế chậm nộp tiền sử dụng đất sau thời hạn thông báo, thì ngoài tiền sử dụng đất phải nộp, người nộp thuế phải tự xác định số tiền chậm nộp (bằng với số ngày chậm nộp x lãi 0,03%/ngày) và nộp đầy đủ tiền sử dụng đất và tiền chậm nộp vào ngân sách nhà nước.

Cũng theo thông báo thuế, lô đất 10.059,7 m2 mà Ngôi Sao Việt trúng đấu giá (3-12), số tiền phải đóng là 24.500 tỷ đồng tiền sử dụng đất và 500 triệu đồng thuế trước bạ cho diện tích sử dụng thương mại dịch vụ.