Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá là một tín hiệu vui cho xã hội

Chiều tối ngày 11/1, đại diện phía Tân Hoàng Minh cho biết, Chủ tịch hội đồng thành viên công ty, ông Đỗ Anh Dũng, đã có tâm thư gửi Tổng Bí thư Nguyễn Phú Trọng và các lãnh đạo Đảng, Nhà nước về việc xin bỏ cọc lô đất đấu giá ở Thủ Thiêm.

Theo đó, ông Dũng bày tỏ chấp nhận mọi chế tài về việc đơn phương chấm dứt hợp đồng. Công ty TNHH đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt xin tự nguyện đơn phương hủy hợp đồng mua bán đấu giá tài sản lô đất 3-12, khu chức năng số 3, Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Liên quan tới vấn đề Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm 2,4 tỷ đồng/m2 đang “nóng rẫy” trên báo chí và các diễn đàn mạng xã hội, PV Tạp chí Kinh tế Môi trường đã có cuộc trao đổi với luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm (Đoàn Luật sư TP.Hà Nội).

- Thưa Luật sư Trường Anh Tú, xin ông cho biết cảm giác đầu tiên của ông khi tiếp nhận thông tin Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá đất Thủ Thiêm vào chiều 11/1?

Một tín hiệu rất tốt. Sự việc Tân Hoàng Minh bỏ cọc đấu giá là một tín hiệu vui cho xã hội. Bởi theo phân tích của tôi, việc họ đấu giá thành công với mức giá 1 tỷ USD cho 1 hecta này, sẽ tạo ra một mặt bằng giá mới cho TP.HCM, thậm chí là trên cả nước. Như vậy, sẽ gây bất ổn cho thị trường BĐS, gây khó khăn cho người dân để tạo lập một chỗ ở.

Chính vì vậy, việc họ bỏ cọc, ban đầu cứ nghĩ rằng không ổn vì nhà nước không bán được giá hời cho mảnh đất này. Nhưng hóa ra, xét tổng thể lợi ích xã hội thì việc họ bỏ cọc là một tín hiệu rất tốt đối với thị trường, với người tiêu dung, với những người dân có nhu cầu tạo lập chỗ ở.

- Ông có thể phân tích cụ thể hơn hệ lụy của việc Tân Hoàng Minh trúng thầu lô đất Thủ Thiêm với mức giá quá cao, dù đã bỏ cọc?

Mức giá đấu giá đất Thủ Thiêm công khai, được Nhà nước thừa nhận, sẽ có lợi cho Ngân sách nhà nước gấp nhiều lần, có them cơ sở để khi thu hồi đất sẽ tính toán đền bù cho người dân với mức giá thỏa đáng hạn chế phát sinh khiếu kiện bồi thường khi thu hồi đất của dân. Đặc biệt, việc đấu giá công khai sẽ tránh được hệ lụy so với cách làm trước đây. Như việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư đã gây ra nhiều vi phạm về quản lý đất đai ở địa phương gây thất thoát tài sản của nhà nước.

Tuy nhiên, ngoài một số lợi ích nêu trên, việc giá đấu thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao nảy sinh những mặt tiêu cực, hạn chế, có khả năng xảy ra đối với giá đất và thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến người dân khi giá đất ở các dự án sẽ có nguy cơ tăng cao, tạo ra sự bất ổn cho thị trường sắp tới. Đó sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới. Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở.

Đồng thời, không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.

Sự việc Tân Hoàng Minh sau khi trúng đấu giá nhưng chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền, các hệ lụy nêu trên vẫn hiện hữu. Tại các khu đất vàng, mọc lên các căn hộ "siêu cao cấp" giá được đẩy cao ngất ngưởng phục vụ giới siêu giàu, một bộ phận nhỏ trong xã hội. Giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao và không giảm sẽ gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng… Tuy nhiên, như tôi đã nói, so với việc giao dịch thực hiện thành công, việc Tân Hoàng Minh chấp nhận bỏ cọc vẫn là một tín hiệu tích cực cho xã hội.

- Thưa Luật sư Trương Anh Tú, ông từng cho rằng, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các "khu đất vàng"?

Tôi cho rằng, việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng quy định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất: "Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất". Cũng theo qui định tại Điều 113 Luật Đất đai 2013 có nêu: "Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì Chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".

Dù sự việc xung quanh lô đất Thủ Thiêm đã xảy ra, nhưng trong thời gian tới, UBND TP.HCM và các tỉnh thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 Luật Đất đai 2013.

Khi tiến hành đấu giá, cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để không thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các dự án đầu tư xây dựng. Bên cạnh đó, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư, tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của chủ đầu tư.

Muốn hay không thì sự việc Tân Hoàng Minh đấu giá quá cao rồi bỏ cọc, cũng đã đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trong thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai của Nhà nước; Ngân sách nhà nước không có được những khoản thu lớn để phục vụ các chính sách quốc gia đảm bảo lợi ích cho xã hội và người dân.

- Xin trân trọng cảm ơn Luật sư Trương Anh Tú!