Nguy cơ 'vỡ trận' quy hoạch hạ tầng nếu chuyển condotel thành nhà ở

Liệu có nên chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở hay không đang là đề tài nóng, thu hút sự quan tâm của dư luận và giới địa ốc. Trong khi đó, các bộ ngành liên quan vẫn chưa tìm được tiếng nói chung, khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua căn hộ condotel hoang mang lo lắng.

“Cuộc chiến” pháp lý condotel

Mới đây, Bộ Công an đã có báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ về bất cập trong quy định pháp luật liên quan đến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng, trong đó có condotel.

Theo đó, Bộ Công an kiến nghị Thủ tướng chỉ đạo UBND các tỉnh, TP tăng cường quản lý nhà nước đối với các dự án condotel từ khâu quy hoạch dự án, cấp phép sử dụng đất, cấp phép xây dựng, đến quản lý kinh doanh, vận hành và quản lý cư trú. Bộ kiến nghị không nên phát triển thêm các dự án condotel, không hợp thức hóa các loại hình này thành nhà ở.

Theo Bộ Công an, việc đầu tư, xây dựng, quản lý các loại hình BĐS này gặp nhiều khó khăn, vướng mắc mà các văn bản quy phạm pháp luật chưa giải quyết được. Ngoài ra, nhiều địa phương không quản lý được hoặc buông lỏng quản lý condotel dẫn tới các chủ dự án mở bán căn hộ khi chưa đủ điều kiện, gây rủi ro cho người mua, nhất là khi không thực hiện được cam kết với người mua đã phát sinh tranh chấp, phức tạp về an ninh trật tự như tại dự án Cocobay (Đà Nẵng); một số dự án của Công ty CP FLC Homes…

Cùng quan điểm với Bộ Công an, Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng (Bộ Công Thương) cũng đưa ra khuyến cáo, khi chuyển đổi mục đích sử dụng từ căn hộ condotel sang căn hộ chung cư, chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan có thẩm quyền.

"Cuộc chiến" pháp lý condotel giữa các bộ ngành vẫn chưa có hồi kết.

Đại diện Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng cho biết, thời gian vừa qua cơ quan này nhận được nhiều đơn thư khiếu nại, tố cáo của khách hàng mua căn hộ condotel. Theo phản ánh của khách hàng, mục đích của việc ký kết hợp đồng mua bán căn hộ là đưa căn hộ tham gia vào chương trình cho thuê thông qua ký hợp đồng hợp tác cho thuê căn hộ với bên bán.

Do đó, khách hàng mua căn hộ trong trường hợp này không phải là người tiêu dùng và không thuộc đối tượng áp dụng của Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng. Cục Cạnh tranh và Bảo vệ người tiêu dùng khuyến cáo chủ đầu tư chỉ được giao kết hợp đồng mua bán nhà chung cư với khách hàng khi đã hoàn thành nghĩa vụ đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.

Cùng với đó, chủ đầu tư có trách nhiệm cung cấp đầy đủ thông tin về nhà chung cư (bao gồm cả hồ sơ pháp lý) cho khách hàng trước khi giao kết hợp đồng. Ngoài ra, chủ đầu tư không được quyền áp đặt, ép buộc khách hàng mua bán căn hộ chung cư khi chưa đạt được thỏa thuận, thống nhất với khách hàng. Việc mua bán phải thực hiện trên cơ sở thương lượng, thiện chí của hai bên....

Trái ngược với sự phản đối gay gắt của Bộ Công an và Bộ Công thương, Bộ Xây dựng và Bộ TN&MT lại bày tỏ quan điểm đồng tình với việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở, công nhận như nhà ở đối với căn hộ condotel.

Trả lời báo chí về vấn đề này, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ Xây dựng không cấm việc chuyển condotel thành nhà ở nhưng hiện tại, pháp luật về nhà ở không quy định việc chuyển đổi công năng công trình thương mại, dịch vụ nói chung, căn hộ du lịch nói riêng sang nhà ở. Chính vì vậy, chủ các dự án có nhu cầu chuyển đổi căn hộ du lịch, biệt thự du lịch sang nhà ở cần được xem xét thận trọng, thực hiện đúng quy định hiện hành của pháp luật.

Theo ông Sinh, hiện nay condotel vẫn đang được kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản nhưng nó không phải là sản phẩm nhà ở, sẽ không có nội dung bảo lãnh bán sản phẩm đó hình thành trong tương lai. Condotel nếu đủ điều kiện vẫn được bán bình thường.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng cũng cho biết, Bộ Xây dựng đang rà soát Luật Kinh doanh bất động sản, “nếu khuyến khích phát triển condotel minh bạch sẽ phải sửa đổi, bổ sung luật này. Luật pháp đi sau thực tế là đương nhiên”.

Còn theo quan điểm của Bộ TN&MT, trong văn bản gửi tới sở TN-MT các tỉnh, thành phố, cơ quan này nêu rõ: Trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản thì chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng.

Phát biểu tại một cuộc họp báo, Ông Mai Văn Phấn, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai khẳng định, sẽ cấp sổ đỏ cho các dự án có condotel được giao, cho thuê đất đúng theo quy định, xây dựng đúng quy hoạch, thiết kế… Trường hợp giao đất là nhà ở không hình thành đơn vị ở tiếp tục phải rà soát lại.

Nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch hạ tầng

Cuối năm 2019, Tập đoàn Empire đã thông báo về việc không thể chi trả lợi nhuận 12%/năm như đã cam kết trước đó với nhà đầu tư mua condotel tại dự án Cocobay Đà Nẵng vì những khó khăn về dòng tiền.

Đà Nẵng cho phép chuyển đổi hàng nghìn căn hộ condotel tại Cocobay Đà Nẵng thành nhà ở.

Cùng với đó, Empire cũng đưa ra một số hướng giải quyết đối với các khách hàng đã mua sản phẩm condotel tại Cocobay Đà Nẵng. Trong đó, chủ đầu tư đưa ra giải pháp, khách hàng tiếp tục hợp tác với chủ đầu tư và tiến hành chuyển đổi các condotel thành căn hộ chung cư với chi phí chuyển đổi dự kiến 15% giá trị căn hộ và được toàn quyền sử dụng như một căn hộ chung cư bình thường. Chủ sở hữu cũng có thể giao lại cho chủ đầu tư căn hộ đó để tiếp tục kinh doanh với những cam kết về thu nhập cố định hàng năm.

Trước đó, đầu năm 2019, UBND TP Đà Nẵng đã có quyết định cho phép chuyển đổi 50% công trình căn hộ khách sạn (condotel- không hình thành đơn vị ở) đang xây dựng tại cụm HH2, HH3, HH5 dự án Cocobay Đà Nẵng thành căn hộ chung cư (hình thành đơn vị ở). Với các công trình căn hộ khách sạn cao tầng chưa xây dựng tại các cụm HH4, HH6, HH7 được chuyển đổi thành căn hộ chung cư, biệt thự, biệt thự song lập, nhà chia lô liền kề. Riêng công trình cao tầng tại cụm HH1 giảm chiều cao từ 50 tầng xuống 40 tầng, chuyển đổi 50% căn hộ chung cư…

Không đồng tình với cách giải quyết này của phía chủ đầu tư, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, đề xuất chuyển đổi mục đích sử dụng từ đất du lịch thành đất ở được cấp chứng nhận sử dụng đất lâu dài là đề xuất vô lý, bóp méo quy hoạch.

Theo ông Châu, việc điều chỉnh hàng chục nghìn căn condotel sang chung cư sẽ làm thu hẹp đáng kể nguồn lực đất đai phục vụ du lịch, ảnh hưởng tới chủ trương phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn.

"Mục đích của việc quy hoạch đất du lịch nghỉ dưỡng là để phục vụ du lịch, tại sao lại có thể chuyển qua đất ở? Việc Đà Nẵng chấp thuận cho chuyển đổi hơn 50% dự án Cocobay sang đất ở là một sai lầm chiến lược", ông Châu nhận định.

Không chỉ tại dự án Cocobay, theo ông Nguyễn Mạnh Khởi - Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) Bộ cũng đang tiếp nhận rất nhiều dự án đề nghị điều chỉnh cơ cấu sản phẩm thậm chí điều chỉnh từ condotel sang nhà ở rất lớn lên tới hàng chục nghìn căn.

Đồng quan điểm, chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, việc chuyển đổi căn hộ condotel thành nhà ở là không hợp lý và gây sức ép lên hạ tầng, quy hoạch. Ông Hiếu cũng phân tích, phải nhìn vấn đề dưới ba khía cạnh: Pháp lý, thương mại và tài chính.

Chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu

Về pháp lý, bằng nhiều giải pháp thương thuyết, chủ đầu tư có thể chuyển từ condotel sang căn hộ để ở. Tuy nhiên, giấy phép của dự án vốn dĩ là bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng, chuyển sang căn hộ chung cư để ở là không hợp lý.

Về mặt thương mại, nếu chuyển sang căn hộ để ở thì chắc chắn chủ đầu tư phải đóng thêm các khoản thuế, phí và giá bất động sản này sẽ tăng lên so với trước. Khi đó chủ đầu tư bắt khách hàng đóng thêm tiền, liệu họ có đồng ý không, sự việc sẽ rối rắm hơn. Về mặt tài chính, ngân hàng tài trợ khoản vay cho khách hàng mua dự án ban đầu là vay kinh doanh. Nếu chuyển sang căn hộ để ở thì hệ số rủi ro cao hơn, siết tín dụng có thể ngân hàng sẽ từ chối cho vay.

Nhìn vào thực tế tại Đà Nẵng, một điều đáng lo ngại là việc chuyển đổi 1.016 căn condotel thành căn hộ để ở thì quy mô dân số cư trú là 8.588 người, tức tương đương một phường của quận Ngũ Hành Sơn, (chưa tính khoảng 4.000 người khác lưu trú tại đây), tạo gánh nặng lớn cho hạ tầng đô thị. Do đó, nếu không có những tính toán phù hợp, thì có thể sẽ dẫn đến vỡ trận về cả quản lý địa bàn dân cư, áp lực hạ tầng, giao thông, trường học…

Như vậy, trước “cuộc chiến” pháp lý đang diễn ra như trên, số phận condotel có lẽ còn long đong, lận đận thêm môt thời gian dài nữa. Nếu Nhà nước cho chuyển đổi và công nhận condotel như nhà ở thì tạo ra tiền lệ xấu, không đúng luật, nguy cơ “vỡ trận” quy hoạch hạ tầng và gây nhiều hệ lụy sau này.

Còn ngược lại thì những tranh chấp, khiếu nại liên quan đến condotel vẫn không được giải quyết dứt điểm. Những yếu tố này đang khiến cả chủ đầu tư lẫn khách hàng mua căn hộ condotel hoang mang lo lắng về những bất cập của loại hình này.

Theo Tạp chí Sở hữu trí tuệ & Sáng tạo