Doanh nghiệp địa ốc 'đua' phát hành trái phiếu, Bộ Tài chính cảnh báo rủi ro

Doanh nghiệp địa ốc "đua" phát hành trái phiếu

Theo báo cáo của Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho biết, khối lượng phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ trong tháng 5 vừa qua đã đạt 27.061 tỷ đồng. Qua đó, nâng tổng khối lượng phát hành 5 tháng đầu năm nay lên mức 91.616 tỷ, tăng 15% so với cùng kỳ năm trước.

Các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục gia tăng huy động vốn thông qua kênh này, trong khi nhà đầu tư cá nhân có xu hướng tăng mua. Cùng với đó, công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại cũng đẩy mạnh việc phân phối trái phiếu doanh nghiệp cho nhà đầu tư cá nhân.

Báo cáo của Sở giao dịch chứng khoán tại Hà Nội cũng cho biết, chỉ tính riêng ở lĩnh vực bất động sản, trong tháng 4/2020 doanh nghiệp địa ốc đã phát hành hơn 9.650 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp. Trong 5 tháng đầu năm, dòng vốn huy động qua kênh trái phiếu của ngành bất động sản đạt trên 29.200 tỷ đồng.

Trong số các doanh nghiệp phát hành trái phiếu nhiều nhất từ đầu năm đến nay, Công ty Cổ phần Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An (công ty con của Tập đoàn Đất Xanh) đã huy động một số tiền “khủng” thông qua phát hành trái phiếu đề làm dự án gần sân bay Long Thành.

Cụ thể, ngày 31/1/2020, Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) vừa công bố kết quả phát hành trái phiếu riêng lẻ của CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An.

Doanh nghiệp này đã phát hành thành công 2.448 tỉ đồng trái phiếu riêng lẻ, được chia làm 7 lô nhỏ có kì hạn 18-36 tháng.  Đối với ba tháng đầu tiên, trái phiếu được áp dụng mức lãi suất 11,5%. Lãi suất của những kì tính lãi tiếp theo bằng lãi suất tiết kiệm khách hàng cá nhân 12 tháng của VPBank cộng với biên độ 4,15% nhưng không thấp hơn 11,5%.

 Để huy động được số vốn nói trên, BĐS Hà An đã thế chấp hàng loạt các tài sản, bao gồm: quyền tài sản phát sinh từ việc đấu giá và quyền sử dụng đất được cấp của khu dân cư 92,2 ha Long Thành; toàn bộ 99,99% cổ phần của Đất Xanh tại công ty; bảo lãnh của Đất Xanh và tài sản hình thành trong tương lai, khoản phải thu của dự án 92,2 ha Long Thành.

Thông tin công bố cũng cho biết, BĐS Hà An sẽ dùng toàn bộ số tiền thu được từ đợt phát hành trái phiếu để đầu tư các dự án, và dự án gần sân bay Long Thành (dự án Gem Sky World) là trọng điểm  đầu tư của doanh nghiệp này.

Tuy nhiên, thời gian gần đây “siêu” dự án Gem Sky World do BĐS Hà An làm chủ đầu tư đang vướng “lùm xùm” xây dựng không phép, rao bán rầm rộ khi chưa đủ điều kiện huy động vốn theo quy định…

Một thương vụ khác cũng gây chú ý gần đây là CTCP Kita Invest (Công ty thành viên của Kita Group) huy động thành công 2.100 tỷ đồng trái phiếu qua 6 đợt phát hành liên tục.

Theo đó, từ ngày 4/5 đến 5/5 vừa qua, Kita Invest đã liên tục thực hiện 6 đợt phát hành trái phiếu cho nhà đầu tư tổ chức trong nước, mức vốn huy động tổng cộng 2.100 tỷ đồng.

Các lô trái phiếu này đều có kỳ hạn 3 năm loại hình không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, được bảo đảm bằng tài sản. Đặc biệt, tất cả các đợt phát hành đều được thu xếp bởi CTCP Chứng khoán KB Việt Nam và Ngân hàng TMCP Việt Nam Thịnh Vượng (VPBank).

Lãi suất áp dụng cho kỳ tính lãi đầu tiên là 11,5%. Đối với các kỳ tính lãi tiếp theo, lãi suất được xác định bằng lãi suất điều chuyển vốn của VPBank cộng với biên độ là 4%/năm, nhưng không thấp hơn 11,5%/năm trong mọi trường hợp.

Tài sản bảo đảm của lô trái phiếu không được tiết lộ cụ thể, chỉ được cho biết là các quyền sử dụng đất đã được cấp giấy chứng nhận thuộc sở hữu của tổ chức phát hành (Kita Invest) hoặc bên thứ 3 khác.

Việc huy động thành công 2.100 tỷ đồng trái phiếu qua 6 đợt phát hành liên tục được cho là sẽ sử dụng vào mục đích “hồi sinh” siêu dự án Stella Mega City Cần Thơ của Kita Group.

Dù vậy, Stella Mega City Cần Thơ của Kita Group cũng vướng nhiều “tai tiếng” liên quan đến quá trình triển khai dự án như huy động vốn khi chưa đủ điều kiện, chưa đầy đủ pháp lý, “nhập nhằng” liên quan đến quá trình chuyển nhượng, chủ đầu tư dự án…

 Đáng chú ý, một doanh nghiệp địa ốc khác là TNR Holdings đã phát hành gần 8.300 tỷ đồng trái phiếu trong 4 tháng đầu năm.

Cụ thể, theo dữ liệu từ Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội, TNR Holdings đã phát hành 2.925 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 đầu năm thông qua 60 lô. Lượng trái phiếu này đều là loại không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo. Kỳ hạn trái phiếu 60 tháng với lãi suất cố định 10,9%/năm, trả lãi hàng năm.

Trước đó, trong quý I/2020, TNR Holdings cũng đã huy động 5.347 tỷ đồng từ trái phiếu với 2 loại kỳ hạn 36 tháng và 60 tháng. Tất cả đều là trái phiếu không chuyển đổi, không có tài sản đảm bảo, lãi suất cố định 10,9%/năm và trả lãi hàng năm. Tính chung 4 tháng đầu năm, số tiền công ty đã huy động từ trái phiếu lên đến 8.272 tỷ đồng với 200 lô và là tổ chức phát hành nhiều nhất.

Toàn bộ số trái phiếu kể trên đều được nhà đầu tư cá nhân trong nước sở hữu. Công ty Chứng khoán SSI là đại lý phát hành và đăng ký lưu ký.

TNR Holdings là công ty thành viên của Tập đoàn Đầu tư TNG, công ty là chủ đầu tư tại dự án cao ốc lớn từ Bắc vào Nam. Thời gian gần đây, TNR Holdings được chú ý khi liên tiếp trúng thầu nhiều dự án bất động sản lớn nhỏ tại các tỉnh lẻ, ngoài ra, trong quá trình phát triển, doanh nghiệp này cũng để lại không ít “tai tiếng”, đặc biệt là tại dự án TNR Stars Đồng Văn, khi những tranh chấp giữa doanh nghiệp và khách hàng kéo dài nhiều năm nhưng không được giải quyết dứt điểm.

Ngoài các doanh nghiệp nêu trên, thị trường trái phiếu cũng ghi nhận hàng loạt thương vụ huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp địa ốc như: Phú Mỹ Hưng với 900 tỷ đồng lãi suất 7,15%; Địa ốc Sông Tiên phát hành 600 tỷ đồng, lãi suất 11%...

Một số doanh nghiệp phát hành trái phiếu với lãi suất khá cao như Công ty BĐS Đông Dương với trị giá trái phiếu 1.200 tỷ đồng, lãi suất 12%, kỳ hạn bốn năm; Công ty City Garden với 1.598 tỉ đồng, lãi suất 13,3%, kỳ hạn bình quân hơn hai năm…

Lãi suất cao, rủi ro cao

Trước tình hình trên, Bộ Tài chính đã đưa ra khuyến nghị doanh nghiệp phát hành trái phiếu phải tính toán cụ thể dòng tiền để xây dựng phương án phát hành trái phiếu khả thi, đảm bảo khả năng trả nợ; tuân thủ quy định của pháp luật về phát hành trái phiếu; sử dụng vốn từ phát hành trái phiếu gắn với mục đích phát hành; không vì mục tiêu bán cho nhà đầu tư cá nhân mà chia nhỏ thành nhiều đợt phát hành với nhiều mã trái phiếu; có biện pháp để thực hiện đầy đủ, đúng hạn các cam kết với nhà đầu tư, bao gồm cam kết về mua lại trái phiếu trước hạn.

Bên cạnh đó, đối với nhà đầu tư trái phiếu doanh nghiệp, cần tiếp cận đầy đủ thông tin, phân tích và đánh giá kỹ các rủi ro có thể gặp phải đối với trái phiếu.

 Trước khi quyết định đầu tư, cần yêu cầu doanh nghiệp phát hành, tổ chức phân phối cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành bao gồm cả tình hình huy động vốn trái phiếu (số lượng đợt phát hành, khối lượng đã phát hành, dư nợ, thanh toán lãi, gốc…).

Theo Bộ Tài chính, chỉ khi nắm rõ thông tin về trái phiếu và cân nhắc kỹ lưỡng về các rủi ro có thể gặp phải, nhà đầu tư nhất là nhà đầu tư cá nhân mới nên mua trái phiếu.

Đặc biệt, Bộ Tài chính nhấn mạnh không nên mua trái phiếu chỉ vì lãi suất cao, vì có khả năng không thu hồi được khoản tiền đầu tư trái phiếu (bao gồm cả gốc và lãi) nếu doanh nghiệp phát hành gặp khó khăn.

Về phía tổ chức phân phối trái phiếu, bao gồm công ty chứng khoán, ngân hàng thương mại, cơ quan quản lý yêu cầu các đơn vị này không chào mời phân phối trái phiếu bằng mọi giá cho nhà đầu tư. Các tổ chức này cũng phải cung cấp thông tin đầy đủ, chính xác cho nhà đầu tư về tình hình tài chính của doanh nghiệp phát hành, mục đích phát hành, tài sản đảm bảo của trái phiếu, quyền lợi, nghĩa vụ của trái chủ…

Bộ Tài chính cho biết sẽ phối hợp với các cơ quan liên quan thực hiện kiểm tra, giám sát trên cơ sở đó xử lý nghiêm các hành vi vi phạm quy định của pháp luật trong hoạt động phát hành, đầu tư và cung cấp dịch vụ về trái phiếu doanh nghiệp.

Trước đó, nhiều chuyên gia cũng đã lên tiếng cảnh báo rủi ro nếu doanh nghiệp phát hành trái phiếu lãi suất cao, trái phiếu do các doanh nghiệp yếu kém thực hiện, sử dụng vốn huy động được từ trái phiếu không đúng mục đích hoặc không hiệu quả…

Theo Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), thị trường trái phiếu bất động sản phát triển nhanh, bên cạnh mặt tích cực sẽ còn dẫn đến tình trạng cạnh tranh lãi suất, chất lượng trái phiếu doanh nghiệp không đồng đều, đẩy rủi ro về phía người mua phải tự thẩm định, đánh giá.

Nếu cuộc đua lãi suất trái phiếu bất động sản vẫn tiếp tục tăng cao thì rủi ro cũng sẽ tăng theo, không chỉ cho nhà đầu tư mà còn cho cả các doanh nghiệp phát hành bởi khi phát hành với lãi suất quá cao thì áp lực trả nợ cũng tăng theo, gia tăng gánh nặng tài chính cho doanh nghiệp.