Đâu sẽ là yếu tố dẫn dắt thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam?

Theo số liệu từ CBRE tại khu vực phía Bắc, tỷ lệ lấp đầy trung bình của các khu công nghiệp tại thị trường Cấp 1 đạt 80,2% tại Quý 3/2023, giảm 2,4 điểm phần trăm so với Quý 2 và tăng 0,4% điểm phần trăm theo năm. Diễn biến giảm tỷ lệ lấp đầy theo quý đến từ việc các khu công nghiệp mới đi vào hoạt động tại thị trường Bắc Ninh và Hưng Yên khiến tổng nguồn cung đất công nghiệp tăng thêm 597ha. Về nguồn cầu, thị trường tiếp tục ghi nhận các giao dịch lớn từ các khách thuê ngành sản xuất nhựa, dệt may, kính áp tròng tại nhiều tỉnh thành. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp tại các thị trường Cấp 1 đạt 251ha trong quý. Tính tổng cộng chín tháng đầu năm, tỷ lệ hấp thụ đat hơn 700ha, cao hơn 18% so với mức hấp thụ của cả năm 2022. Giá thuê đất công nghiệp tiếp tục tăng do nhu cầu khả quan. Tại Quý 3 vừa qua, giá thuê trung bình cho thị trường Cấp 1 ở miền Bắc đạt 131 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tăng 2% theo quý và 12% theo năm.

Tại thị trường công nghiệp miền Nam, tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trung bình đạt 81,9%. Tỷ lệ hấp thụ đất công nghiệp trong Quý 3 đạt hơn 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước, tính chung 9 tháng đầu năm 2023 đạt hơn 770 ha, gần bằng mức hấp thụ cả năm 2022. Về giá thuê, giá thuê đất công nghiệp trung bình tại các thị trường Cấp 1 đạt 189 USD/m2/kỳ hạn còn lại, tiếp tục tăng nhẹ 1% so với quý trước và cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường ghi nhận các giao dịch lớn đến từ các doanh nghiệp Trung Quốc và Nhật Bản với đa dạng các ngành công nghiệp như cơ khí, hóa chất, nhựa, cao su, điện tử.

Trong 9 tháng đầu năm, thị trường miền Bắc và miền Nam lần lượt ghi nhận 752.000 m2 và 450.000 m2 kho và xưởng xây sẵn mới đi vào hoạt động. Đối với thị trường phía Bắc, giá thuê kho trung bình ở ngưỡng 4,6 USD/m2/tháng và xưởng đạt 4,8 USD/m2/tháng. Tỷ lệ lấp đầy của các dự án xưởng xây sẵn tại thị trường Cấp 1 đạt 82,9%, tăng 4,7 đpt so với quý trước. Các công ty sản xuất thuộc các ngành linh kiện điện tử, phụ tùng ô tô là nhóm khách chủ đạo có nhu cầu thuê mới diện tích nhà xưởng trong quý vừa qua.

Đối với thị trường kho xây sẵn, các giao dịch chính vẫn đến từ các thị trường tập trung nguồn cung lớn như Bắc Ninh và Hải Phòng. Nguồn cầu chủ đạo vẫn tới từ các đơn vị 3PL, các công ty sản xuất mặt hàng ăn uống. Tỷ lệ lấp đầy phân khúc kho xây sẵn đến hết Q3 2023 đạt 80,0% tăng 3,6 đpt so với quý trước. Tại thị trường phía Nam, với lượng nguồn cung mới dồi dào, giá thuê kho và xưởng xây sẵn tương đối ổn định, giá thuê trung bình đạt mức 4,5 USD/m2/tháng đối với nhà kho và 4,9 USD/m2/tháng đối với nhà xưởng. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn đạt 56%, giảm 15 đpt so với Quý 2 và 13 đpt so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó tỷ lệ lấp đầy nhà xưởng xây sẵn vẫn luôn duy trì ở mức tốt, đạt 91% tăng 1 đpt so với Quý 2.

Trong hai năm tới, giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ tăng ở ngưỡng 6-10%/năm tại khu vực phía Bắc và 4-8%/năm tại khu vực phía Nam. Nhu cầu khả quan tới từ nhiều nhóm ngành và nhiều quốc tịch thuê giúp thúc đẩy giá thuê tăng trưởng tại nhiều địa phương. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự báo tăng nhẹ từ 2-4%/năm trong hai năm tới, do các dự án mới với thông số kĩ thuật tốt và vị trí thuận tiện sẽ có mức giá thuê cao hơn trung bình thị trường.

Trong 9 tháng đầu năm 2023, các khách thuê tới từ Trung Quốc, Việt Nam, Nhật Bản, Mỹ và Liên Minh Châu Âu là các nhà đầu tư tích cực tìm kiếm đất công nghiệp và kho xưởng tại thị trường Việt Nam; chiếm khoảng 70–80% số lượng hỏi thuê tới CBRE tại cả khu vực phía Nam và phía Bắc. Với việc Việt Nam nâng cấp quan hệ hợp tác lên mức chiến lược toàn diện với các đối tác lớn như Mỹ, Hàn Quốc, Trung Quốc trong thời gian gần đây, dòng vốn đầu tư đến từ các quốc gia này dự kiến sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cầu thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam trong thời gian tới.

Về xu hướng trong tương lai, bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao, CBRE Việt Nam – Chi nhánh Hà Nội nhận định: “Thị trường BĐS Công nghiệp Việt Nam sẽ tiếp tục có nhiều chuyển biến trong thời gian tới, với những kỳ vọng tăng trưởng về nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài FDI, sự chuyển dịch và đa dạng về ngành nghề của các doanh nghiệp FDI, đặc biệt theo hướng mang hàm lượng công nghệ cao; song song đó, ngày càng nhiều doanh nghiệp, khách thuê đưa các mục tiêu về phát triển bền vững vào các tiêu chí lựa chọn địa điểm phát triển nhà máy, thuê kho xưởng – đây sẽ là yếu tố thúc đẩy sự phát triển của nguồn cung mới các công trình xanh trong tương lai”.

Hải Đăng