TP.HCM: Tháo gỡ khó khăn, vướng mắc để phát triển nhà ở xã hội

Tạo thêm quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội

Sở Xây dựng TP. HCM mới đây đã đề xuất sắp xếp lại quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý hoặc quỹ đất do Nhà nước bồi thường rồi điều chỉnh quy hoạch sang đất xây dựng nhà ở xã hội.

Bênh cạnh đó, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê bằng nguồn vốn doanh nghiệp với thời gian thuê tối đa 50 năm.

Ngoài ra, sở cũng đề nghị rà soát quỹ đất có quy mô lớn, đất nông trường đã giao chủ đầu tư tại các khu vực huyện ngoại thành, xem xét điều chỉnh quy hoạch, tổ chức đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội.

Về thủ tục đầu tư đối với các dự án nhà ở thương mại có dành quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, Sở Xây dựng đề xuất tháo gỡ khó khăn, vướng mắc theo hướng tăng trách nhiệm của các sở, ngành đối với từng loại thủ tục; tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn tối đa thời gian thực hiện các thủ tục đầu tư xây dựng các dự án; điển hình hóa thiết kế nhà ở xã hội được thẩm định thiết kế cơ sở và cấp phép xây dựng để triển khai xây dựng hàng loạt, góp phần giảm thời gian thực hiện thủ tục đầu tư và giảm giá thành căn hộ.

Luật Đất đai năm 2003 đã có quy định mỗi địa phương cấp tỉnh phải có một tổ chức phát triển quỹ đất với chức năng giúp UBND cấp tỉnh thực hiện cơ chế Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch cũng như theo dự án. Tổ chức phát triển quỹ đất được hoạt động theo cơ chế doanh nghiệp dưới dạng doanh nghiệp nhà nước hoặc đơn vị sự nghiệp có thu.

Theo Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM Nguyễn Toàn Thắng, tổ chức phát triển quỹ đất nên hoạt động theo cơ chế của doanh nghiệp để vừa có thể chủ động hơn trong giao dịch với người sử dụng đất vừa chủ động hơn trong việc huy động vốn dưới nhiều hình thức, phục vụ tạo quỹ đất theo quy hoạch.

Đồng thời, tổ chức phát triển quỹ đất có thể nghiên cứu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện để xác định những khu vực đất sẽ thu hồi, lấy ý kiến của người dân trong khu vực đất bị thu hồi nhằm đưa ra phương án chuyển dịch đất đai phù hợp dựa trên cơ chế đồng thuận theo đa số cộng đồng.

Để đạt được mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đáp ứng được yêu cầu của người dân, việc tạo được quỹ đất có vai trò quyết định. Do vậy, nút thắt lớn về cơ chế trong tạo quỹ đất cần sớm được tháo gỡ. Ngoài ra, việc chưa khai thác hiệu quả quỹ đất dôi dư từ việc thực hiện sắp xếp lại, xử lý tài sản công để phục vụ cho phát triển nhà ở xã hội cũng là nguyên nhân dẫn đến hạn chế nguồn cung nhà ở xã hội.

Cần có một cơ chế tốt hơn cho các chủ đầu tư

Nguồn cung nhà ở xã hội trong những năm trở lại đây tại TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung ngày càng suy giảm và gần như không có sự thay đổi. Mặc dù đã có rất nhiều sáng kiến được đề xuất nhằm xây dựng những thay đổi về chính sách trong phát triển nhà ở xã hội song vẫn chưa đủ để thu hút các chủ đầu tư tham gia vào thị trường này.

Nhìn nhận về vấn đề này, ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho rằng, tại Việt Nam, rất khó để tìm ra một mô hình đầu tư phù hợp, đảm bảo lợi ích hài hòa cho các bên khi phát triển dự án nhà ở xã hội. Có nhiều yếu tố cần xem xét kỹ lưỡng như điều kiện để mua nhà ở xã hội, cách thức phân phối cũng như quy định chuyển nhượng nhà ở xã hội.

"Điều này sẽ rất khó để thực hiện trừ khi có một tổ chức riêng được thành lập để giải quyết được những vấn đề đó. Một vấn đề khác là những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp đầu tư nhà ở xã hội hiện tại chưa đủ hấp dẫn, rất khó để đại bộ phận các chủ đầu tư trên thị trường tạo ra lợi nhuận từ dòng sản phẩm này. Đứng trước bài toán lợi nhuận, khối tư nhân vẫn đang tập trung ở các phân khúc cao hơn mà chưa chú trọng đến thị trường quan trọng này", ông Troy phân tích.

Khi so sánh lợi nhuận 10%/năm khi đầu tư vào nhà ở xã hội với những rủi ro trong quá trình phát triển dự án, các doanh nghiệp có thể dễ dàng thu được 9,5%/năm từ việc gửi tiền ngân hàng, vị chuyên gia đánh giá đây chưa hẳn là một kênh đầu tư có thể hấp dẫn các doanh nghiệp.

Phó Giám đốc Điều hành Savills Việt Nam cho biết, tại một số thị trường phát triển như Ấn Độ và Trung Quốc, các doanh nghiệp tư nhân có thể cung cấp một lượng lớn nguồn cung nhà ở bình dân, ví dụ như các dự án nhà ở công nhân ở gần khu công nghiệp. Mô hình này cũng có thể được ứng dụng cho Việt Nam trước sự phát triển mạnh mẽ của ngành sản xuất hiện nay cũng như rất nhiều nhà đầu tư quốc tế đang hứng thú với phân khúc nhà ở xã hội.

"Bởi nếu phân tích kỹ lưỡng, các dự án nhà ở xã hội không bắt buộc phải được bàn giao cùng lúc, cũng không phải tất cả chúng đều được yêu cầu phải được phát triển bởi Nhà nước. Trong đề án này, các doanh nghiệp cũng có thể tham gia để phát triển các dự án nhà ở bình dân, phù hợp với thu nhập của đại bộ phận người dân. Riêng đối với các sản phẩm nhà ở xã hội, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa khu vực công và khối tư nhân", ông Troy nhận định.

Tuy nhiên, chưa có quy định đầy đủ nào về điều kiện để xây dựng các dự án nhà ở xã hội đối với các chủ đầu tư quốc tế. Điều kiện để các nhà đầu tư nước ngoài tham gia vào thị trường nhà ở xã hội là một lộ trình dài hạn với dự án quy mô lên đến hàng chục nghìn căn hộ. Trong khi các dự án hiện nay tại Việt Nam vẫn đang được thực hiện một cách rời rạc.

"Nếu Việt Nam có một chiến lược rõ ràng và xuyên suốt được chỉ đạo và đảm bảo bởi Chính phủ, tôi tin rằng sẽ thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư quốc tế bởi chỉ với dự án quy mô lớn mới có thể thu hút khối tư nhân về mặt lợi nhuận", ông Troy kiến nghị.

Vũ Vũ