Sau Tết, thị trường bất động sản sẽ diễn biến thế nào?

Trải qua năm 2022 với đầy rẫy những khó khăn, thị trường bất động sản bị “tổn thương” khá lớn khi tình trạng giảm giá nhưng vẫn không bán được khiến thanh khoản trên thị trường xuống cực thấp. Bước sang năm 2023, một số người trong ngành cũng đưa ra các kịch bản cho thị trường bất động sản.

Ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận, thị trường bất động sản 2023 có thể xảy ra theo 2 kịch bản táo bạo và thận trọng. Cụ thể, kịch bản táo bạo xảy ra trong năm 2023 khi các cơ chế chính sách hỗ trợ thị trường bất động sản sẽ được giải quyết ngay trong quý I như tái cấu trúc tài chính cho doanh nghiệp địa ốc theo hướng hỗ trợ vốn cho dự án dở dang, giãn nợ, gia hạn trái phiếu, lãi suất giảm, room tín dụng mở... Nếu tất cả biến số này đồng loạt diễn biến tích cực sẽ tạo lực đỡ mạnh mẽ giúp thị trường địa ốc nhanh chóng hồi phục từ khoảng cuối quý I/2023.

“Nếu điều này xảy ra, các dự án cũ sẽ bắt đầu tiêu thụ mạnh trở lại và đến quý III thị trường sẽ hồi phục về mức giá cũ của đầu năm 2022. Nhu cầu du lịch toàn cầu sẽ bùng nổ khi Trung Quốc mở cửa trở lại, Việt Nam vẫn được đánh giá cao về đầu tư sản xuất nên nguồn vốn nước ngoài sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản”, ông Quang dự báo.

Khi đó, bất động sản trung tâm sẽ vẫn tăng nhẹ 5-7%, dự án ven tỉnh sẽ tăng giá 10-12%/năm. Bất động sản du lịch sẽ được tiêu thụ trở lại và nhóm tài sản nghỉ dưỡng gắn liền với đất có thể được tiêu thụ ổn định với biên độ tăng giá 15%. Tuy nhiên, ông Quang cho rằng, khả năng xảy ra của kịch bản táo bạo chỉ ước đạt 20%, mức khả thi không cao.

CEO Việt An Hòa cũng đưa ra thêm kịch bản thận trọng cho thị trường bất động sản 2023 với tính khả thi cao. Cụ thể, theo kịch bản này, đến hết quý II, các công ty bất động sản mới giải quyết bước đầu ổn định vấn đề nội tại của mình (tồn kho , dòng tiền). Bước sang quý III giao dịch mới dần trở lại với điều kiện lãi suất vay ổn định ở mức 10-12%/năm.

Với kịch bản thận trọng, thị trường tiếp tục chìm trong khó khăn 6 tháng đầu năm, giá tài sản kéo dài đà giảm trong quý I và II, tuy nhiên đà giảm có thể chậm lại từ quý III.

Theo ông Quang, với kịch bản này, bất động sản tọa lạc tại khu trung tâm với TP. HCM là hạt nhân sẽ đi ngang nhưng bất động sản vùng ven tiếp tục rớt giá nhiều hơn, giao dịch thấp. Giá bất động sản tại Long An, Bình Dương, Đồng Nai được dự báo giảm 5-7%, vùng phụ cận như Bà Rịa - Vũng Tàu giảm 10-15%, giá tài sản ở vùng xa TP HCM như Tây Ninh, Bình Phước, Đắc Nông... có thể giảm 15-20%.

Ông Quang đánh giá, tỷ lệ khả thi của thị trường bất động sản theo kịch bản thận trọng này ước tính khoảng 50%, nghĩa là diễn biến thị trường nghiêng về giảm tốc nhiều hơn là tăng tốc. Bên cạnh đó, hai biến số quan trọng có thể tác động mạnh là chính sách tín dụng và tình hình tái cơ cấu công ty lớn.

Trong đó, biến số về sự sàng lọc, tái cấu trúc của các công ty lớn đang chiếm trên 70% nguồn cung trên thị trường và dẫn đầu về tạo xu hướng bất động sản. Hiện nay các công ty này đang gặp vấn đề lớn cần giải quyết là dòng tiền và cụ thể là trái phiếu.

Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa nhìn nhận, hiện các công ty lớn đang tìm cách thoát ra khỏi tình trạng tắc nghẽn dòng tiền bằng cách gia hạn nợ, bán lại từng phần dự án, M&A, mời cổ đông mới có tiềm lực tài chính vào công ty... Trong quá trình "trị liệu và chữa lành", các doanh nghiệp địa ốc sẽ định hướng lại sản phẩm nhằm xác định lại giá bán phù hợp thị trường, định dạng lại dự án có sản phẩm đáp ứng nhu cầu thực, do đó giá bán có thể điều chỉnh linh hoạt về mức hợp lý hơn.

Để giải quyết những khó khăn cho thị trường bất động sản hiện nay, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, cần đẩy nhanh hơn tiến độ chỉnh sửa Luật, nhưng nội dung sửa cần bám sát thực tế. Nếu còn vướng mắc thì còn phải sửa, không nên vội vã phê duyệt, nhất là Luật Đất đai. Trong quá trình chờ sửa Luật, Chính Phủ có thể xem xét ban hành một số cơ chế đặc biệt (ví dụ như Nghị quyết 02/NQ-CP/2013) để tháo gỡ vướng mắc cho địa phương trong công tác xử lý hồ sơ, thủ tục đầu tư.

Bên cạnh đó, lạm phát đang được kiểm soát, để tránh giảm phát thị trường bất động sản, ngân hàng nhà nước nên nới room tín dụng cho thị trường bất động sản, khoảng 1-2%; hỗ trợ các doanh nghiệp bất động sản vượt khó, đồng thời tránh ảnh hưởng đến hệ thống tín dụng của quốc gia, tạo cú hích để thị trường sôi động trở lại.

Ngân hàng chỉ cần kiểm soát tốt dòng tiền để nó chảy đúng đối tượng, đúng mục đích, dành nguồn vốn tín dụng áp dụng riêng cho các dự án nhà ở thương mại giá rẻ (có giá bán nhỏ hơn 25 triệu đồng/m2), nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, người có thu nhập thấp. Gói hỗ trợ lãi suất 2% được triển khai theo Nghị định 31/2022/NĐ-CP cần được phân bổ công bằng cho các lĩnh vực kinh doanh, trong đó có bất động sản, đặc biệt với các dự án đã hoàn thiện về mặt pháp lý, các dự án nhà ở xã hội.

“Theo tôi, tất cả những điều đó đều có ý nghĩa và quan trọng như nhau trong việc tháo gỡ sự khó khăn cho thị trường bất động sản; đó là điều kiện cần và đủ để tái thiết lập nền thị trường bất động sản sôi động trở lại”, ông Đính nói.

Long Nguyễn