Quy định mới về mua bán nhà ở hình thành trong tương lai

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai

Căn cứ theo Điều 7, Nghị định 02/2022/NĐ-CP, kể từ ngày 1/3/2022, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng các điều kiện sau:

Có hợp đồng mua bán, thuê mua được lập theo quy định tại Điều 6, Nghị định 02/2022; nếu các bên đã ký hợp đồng trước ngày 1/3/2022 thì phải có hợp đồng đã ký kết.

Thuộc diện chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hợp đồng mua bán, thuê mua nhà, công trình xây dựng phải thuộc diện không có tranh chấp, khiếu kiện.

Nhà, công trình xây dựng thuộc hợp đồng mua bán, thuê mua không thuộc diện bị kê biên, thế chấp để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ theo quy định của pháp luật, ngoại trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Tuy nhiên, việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai được thực hiện đối với toàn bộ hợp đồng. Đối với trường hợp mua bán, thuê mua nhiều căn nhà trong cùng một hợp đồng mà các bên có nhu cầu chuyển nhượng từng căn thì bên chuyển nhượng phải thỏa thuận với chủ đầu tư để sửa đổi hợp đồng mua bán, thuê mua nhà hoặc ký phụ lục hợp đồng trước khi thực hiện chuyển nhượng hợp đồng theo quy định tại Nghị định 02/2022/NĐ-CP.

Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn không áp dụng đối với hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở xã hội.

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng

Trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai và chuyển nhượng hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn được quy định rõ tại Điều 8, Nghị định 02/2022, theo các bước sau:

Đầu tiên là lập văn bản chuyển nhượng theo mẫu số 09 Phụ lục ban hành kèm theo Nghị định 02/2022. Trong đó, văn bản chuyển nhượng hợp đồng gồm 06 bản, trong đó: 02 bản do chủ đầu tư dự án lưu; 01 bản nộp cho cơ quan thuế; 01 bản nộp cho cơ quan nhận hồ sơ cấp Giấy chứng nhận; 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu; 01 bản lưu tại tổ chức hành nghề công chứng đối với trường hợp phải công chứng.

Nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Tiếp đến là nộp hồ sơ đề nghị công chứng văn bản chuyển nhượng hợp đồng. Hồ sơ đề nghị công chứng gồm: Các bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng; bản chính hợp đồng đã ký lần đầu với chủ đầu tư dự án. Nếu chuyển nhượng một hoặc một số nhà, công trình xây dựng trong tổng số nhà, công trình xây dựng đã thuê mua theo hợp đồng thì phải nộp bản chính hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng thể hiện nhà, công trình xây dựng chuyển nhượng đã ký với chủ đầu tư.

Giấy tờ chứng minh số tiền bên chuyển nhượng hợp đồng đã nộp cho chủ đầu tư dự án; Bản chính hoặc bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà, công trình xây dựng (nếu có); Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng.

Khi kí hợp đồng chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, nếu bên chuyển nhượng hợp đồng là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh bất động sản (BĐS) thì không bắt buộc phải công chứng việc chuyển nhượng, ngoại trừ trường hợp các bên có nhu cầu.

Thứ ba là thực hiện nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí theo quy định.

Thứ tư là nộp hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Bước năm là chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Theo Nghị định 02/2022, trong thời hạn 5 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được các giấy tờ nêu trên, chủ đầu tư dự án BĐS sẽ xem xét, xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng. CĐT không được thu bất kỳ khoản kinh phí nào.

Sau khi xác nhận vào các văn bản chuyển nhượng hợp đồng, chủ đầu tư giữ lại 2 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng và trả lại cho bên nộp giấy tờ 4 văn bản chuyển nhượng hợp đồng kèm theo các giấy tờ đã nhận.

Kể từ ngày văn bản chuyển nhượng hợp đồng được chủ đầu tư xác nhận, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng được tiếp tục thực hiện các quyền, nghĩa vụ của bên thuê mua với chủ đầu tư theo hợp đồng đã ký và văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

Nếu chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi được thực hiện theo thủ tục quy định tại Điều này, bên chuyển nhượng phải nộp đủ hồ sơ của các lần chuyển nhượng trước đó khi làm thủ tục chuyển nhượng.

Cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên nhận chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng.