NHNN siết cho vay đặt cọc: Cần rõ ràng hơn

Nhiều ngôn từ tinh vi, lách luật

Ngày 26/6/2022, luât sư Trương Anh Tú - Chủ tịch Công ty TAT Law firm – Đoàn Luật sư TP Hà Nội bày tỏ nhiều trăn trở với Tạp chí điện tử Kinh tế Môi trường về dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng mà NHNN đang lấy ý kiến.

Trong dự thảo đưa ra nội dung: Xác ngân hàng không được cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; Góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; Nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; Thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản (BĐS), hàng hóa.

Theo Luật sư Trương Anh Tú, đối với việc cho vay của các tổ chức tín dụng, chúng ta đã có một hệ thống về luật các tổ chức tín dụng, các quy định của ngành ngân hàng. Thế nhưng gốc của vấn đề này thì là giao dịch dân sự, vì thế phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật dân sự. Thực tế, việc các tổ chức tín dụng, ngân hàng cho vay để giao dịch tài sản hình thành trong tương lai thì về mặt nguyên lý không có gì là sai.

Ông Tú cho rằng, nếu như các ngân hàng, tổ chức tín dụng áp dụng việc không cho vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai thì cái được lợi đó là điều tiết được thị trường BĐS trong ngắn hạn. Đây cũng được xem là một giải pháp để hạ nhiệt thị trường BĐS đang tăng phi mã hiện nay.

Thế nhưng, cũng cần phải cân nhắc kỹ lưỡng xem việc áp dụng đó có chạm tới những lằn ranh các quy định một cách tự nhiên của Bộ Luật dân sự hay không? Tức là quyền tự do ký kết các hợp đồng dân sự, quyền tự do lựa chọn của người dân cũng như các tổ chức tín dụng.

Không cho vay để đặt cọc bất động sản hình thành trong tương lai về bản chất là một quy định thông thường trong giao dịch dân sự, không có gì mới và không có gì sai. Ông Tú lo ngại, Nhà nước đang muốn điều tiết thị trường, giảm nhiệt thị trường BĐS nhưng đây chưa phải là giải pháp quyết định.

Hiện nay, trên thị trường BĐS đang xuất hiện nhiều cụm từ ngữ như “đặt cọc, đặt cọc giữ chỗ, phiếu nhận tiền giữ chỗ,…” gây ra những hiểu lầm hoặc gây khó cho khách hàng. Điều đó cho thấy, trong hoạt động kinh tế xã hội đang nổi lên một lực lượng thị trường và các chủ đầu tư, môi giới BĐS lại đang có vẻ chiếm ưu thế trong việc sáng tạo ra những thứ ngôn ngữ mới cho xã hội. Không phải các nhà ngôn ngữ học mà chính các nhà "bất động sản học" đang nổi lên là những nhà sáng tạo hàng đầu và họ làm thay đổi một số ngôn ngữ của chúng ta.

Luật sư Trương Anh Tú chia sẻ: "Vừa qua, khi tham gia bảo vệ tư vấn cho các cá nhân, tổ chức trong lĩnh vực BĐS thì tôi thấy rằng ngôn ngữ rất đa dạng. Tất nhiên, cần xác định phần lớn những sự sáng tạo về mặt ngôn ngữ là quyền của người dân, quyền của doanh nghiệp, thế nhưng điều sáng tạo ngôn ngữ đó phải không ảnh hưởng đến ai. Nhưng trong thực tế hiện nay, những sự sáng tạo này thường đem lại lợi ích lớn cho những chủ đầu tư mà không đem lại lợi ích cho xã hội và đặc biệt là gây bất lợi cho người dân.

Đơn cử chỉ là những thuật ngữ về "đặt cọc", "đặt cọc giữ chỗ" hay là "thỏa thuận hợp tác đầu tư" nhưng bản chất cũng là hướng tới dạng tương tự như đặt cọc để mua, bán BĐS hình thành trong tương lai, gây rủi ro nhiều cho người dân.

Đáng tiếc, các cấp ngành liên quan, hiện nay vẫn chưa có được sự thống nhất trong các khái niệm này, đặc biệt là chức năng về quản lý nhà, thị trường BĐS của Bộ Xây dựng vẫn chưa giải quyết tốt vấn đề này.

Theo tôi, cần phải có những khái niệm nhất quán, cần phải đưa khái niệm vào trong Luật, các văn bản dưới luật hoặc cần phải có thông tư quy định cụ thể. Các chủ đầu tư khi làm việc với người dân bằng các giao dịch dân sự thì nhất định một là hợp đồng mua bán nhà, hai là hợp đồng đặt cọc để mua bán BĐS. Đồng thời, đòi hỏi phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về mở bán và đưa ra thị trường BĐS của các dự án".

Doanh nghiệp đàng hoàng sẽ không bị ảnh hưởng

Liên quan đến vấn này, ngày 23/06/2022, đại diện Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, cần thiết bổ sung quy định tổ chức tín dụng không được cho vay, thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật.

Theo Hiệp hội BĐS TP.HCM, dự thảo mà NHNN đang lấy ý kiến vẫn cho phép tổ chức tín dụng cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc có đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật. Vì thế, các doanh nghiệp bất động sản làm ăn đàng hoàng, tuân thủ pháp luật, chấp hành pháp luật thì không bị ảnh hưởng.

Tổ chức tín dụng chỉ không được cho vay để thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai như các trường hợp phân lô bán nền trái phép, hoặc các dự án nhà chung cư chưa xây dựng xong phần móng, chưa hội đủ các điều kiện để được huy động vốn theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 còn quy định: Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

"Các quy định pháp luật và đề xuất tại dự thảo của NHNN vừa bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng mua, thuê mua bất động sản, nhà ở hình thành trong tương lai, vừa góp phần xây dựng thị trường bất động sản lành mạnh", đại diện Hiệp hội BĐS TP.HCM bày tỏ.

Ngân hàng Nhà nước vừa công bố dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016/TT-NHNN quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng.

Trong dự thảo này đưa ra nội dung: Các ngân hàng không được cho vay để góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh mà vốn góp hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; Góp vốn, hợp tác đầu tư, kinh doanh không hình thành nên vốn điều lệ của bên nhận vốn góp; nhận chuyển nhượng phần vốn góp tại công ty khác; Thanh toán tiền đặt cọc để thực hiện các giao dịch trong tương lai mà tại thời điểm đặt cọc chưa đủ điều kiện để thực hiện theo quy định của pháp luật; Bù đắp vốn tự có hay hoàn tiền vay để mua bất động sản, hàng hóa.

Theo lý giải của NHNN, đối với trường hợp cho vay góp vốn, hợp tác kinh doanh không hinh thành vốn điều lệ của đơn vị nhận góp vốn, việc đánh giá phương án khả thi và khả năng trả nợ của khách hàng là rất khó. Vì hiệu quả của phương án được xác định bởi khoản lợi tức cố định do bên nhận góp vốn cam kết trả cho khách hàng không phụ thuộc vào tình hình kinh doanh của bên nhận góp vốn và nguồn trả nợ của khách hàng được thẩm định phụ thuộc hoàn toàn vào nguồn tiền của bên nhận góp vốn. Việc xác định vốn vay được sử dụng đúng mục đích được thực hiện thông qua việc kiểm soát tiền được chuyển cho bên nhận góp vốn.

Tuy nhiên, sau khi giải ngân vào tài khoản của bên nhận góp vốn, một số trường hợp tổ chức tín dụng không kiểm soát được việc sử dụng vốn của bên nhận góp vốn, không đánh giá thường xuyên tình hình tài chính, tình hình hoạt động, khả năng trả nợ của bên nhận vốn góp.

Ngoài ra, NHNN cho rằng, việc các tổ chức tín dụng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc hướng đến các công ty này chuyển nhượng bất động sản hình thành trong tương lai. Tuy nhiên hầu hết dự án này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất… Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và chủ đầu tư hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý để ký hợp đồng chuyển nhượng, dẫn tới việc kiểm soát mục đích sử dụng vốn khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.

Bên cạnh đó, dự thảo cũng bổ sung cấm các tổ chức tín dụng cho phép vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay trong các quan hệ giao dịch dân sự với bên thứ ba.

Theo NHNN, thực tiễn thời gian qua, một số tổ chức tín dụng đã thực hiện cho vay để chứng minh khả năng tài chính của khách hàng vay khi tham gia giao dịch dân sự với bên thứ ba, như chứng minh tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn thành lập doanh nghiệp. NHNN đã có văn bản cảnh báo tổ chức tín dụng, vì vậy, cần xem xét bổ sung quy định này để đảm bảo kiểm soát sử dụng vốn vay đúng mục đích và kiểm soát rủi ro khoản vay.

Thanh Tùng