Lãi suất tăng - Thị trường bất động sản khó 'chồng' khó

Mối nguy tiềm ẩn của thị trường bất động sản

Lãi suất ngân hàng tăng sẽ ảnh hưởng tới thanh khoản cũng như dòng tiền đầu tư của các lĩnh vực, đặc biệt là bất động sản, bởi đây là kênh sử dụng đòn bẩy tài chính rất lớn. Doanh nghiệp bất động sản đang rơi vào tình cảnh ngày càng khó khăn khi lãi suất tiếp tục tăng cao khiến thị trường chậm thanh khoản, trong khi các dòng vốn khác đều đang ách tắc.

Thông tin nhận sự quan tâm rất lớn trên thị trường bất động sản hiện nay là việc tăng lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước tối ngày 24/10. Theo đó, trần lãi suất tiền gửi từ 1 tháng đến dưới 6 tháng tăng 1%, lên 6%/năm. Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước cũng tăng hàng loạt lãi suất điều hành.

Có thể thấy, đây là lần tăng lãi suất điều hành thứ hai của Ngân hàng Nhà nước chỉ trong vòng một tháng qua. Cụ thể, tăng lãi suất tái cấp vốn từ 5%/năm lên 6%/năm; lãi suất tái chiết khấu từ 3,5%/năm lên 4,5%/năm; lãi suất cho vay qua đêm trong thanh toán điện tử liên ngân hàng và cho vay bù đắp thiếu hụt vốn trong thanh toán bù trừ của Ngân hàng Nhà nước đối với tổ chức tín dụng từ 6%/năm lên 7%/năm.

Ngân hàng Nhà nước cũng nâng lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi không kỳ hạn và có kỳ hạn dưới 1 tháng từ mức 0,5%/năm lên 1%/năm. Lãi suất tối đa áp dụng đối với tiền gửi có kỳ hạn từ 1 tháng đến dưới 6 tháng từ 5%/năm lên 6%/năm.

Mặt khác, lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của tổ chức tín dụng đối với khách hàng vay để đáp ứng nhu cầu vốn phục vụ một số lĩnh vực, ngành kinh tế tăng từ 4,5%/năm lên 5,5%/năm. Lãi suất cho vay ngắn hạn tối đa bằng VND của quỹ tín dụng nhân dân và tổ chức tài chính vi mô đối với các nhu cầu vốn này tăng từ 5,5%/năm lên 6,5%/năm.

Theo Ngân hàng Nhà nước, quyết định tăng các loại lãi suất điều hành thêm 1%/năm nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và tiền tệ.

Trong năm 2022, dự báo lạm phát toàn cầu vẫn ở mức cao. Cục Dự trữ liên bang Mỹ (FED) đã 5 lần điều chỉnh tăng lãi suất mục tiêu lên mức 3-3,25%/năm và nhiều khả năng sẽ còn tiếp tục tăng trong các tháng cuối năm và đầu năm 2023. Trong bối cảnh đó, đồng USD lên giá mạnh đang gia tăng áp lực lên mặt bằng lãi suất và tỷ giá trong nước, tạo sức ép lên lạm phát.

Tăng lãi suất của Ngân hàng - động thái kiểm soát lạm phát

Nhiều chuyên gia và đại diện doanh nghiệp cho rằng, việc tăng lãi suất của Ngân hàng nhà nước là động thái tích cực nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô. Tuy nhiên, quyết định này sẽ tiếp tục gây thêm những khó khăn rất lớn cho các doanh nghiệp, đặc biệt là trên thị trường tài chính, bất động sản.

Ông Nguyễn Duy Thành, Chủ tịch HĐQT Cty Quản lý Nhà Toàn Cầu - Global Home cho rằng, việc tăng lãi suất của ngân hàng nhà nước sẽ hút dòng tiền của người dân gửi vào tiền tín dụng trong thời gian ngắn hạn. Thay vì mang tiền đi đầu tư, người dân sẽ lựa chọn ngân hàng là kênh trú ẩn an toàn để phát sinh lợi nhuận.

Ở mặt tích cực, việc tăng lãi suất sẽ giúp kiểm soát thị trường bất động sản khỏi những đợt tăng trưởng nóng, sốt đất. Song, điều này vô hình trung sẽ gây trở ngại cho hoạt động kinh doanh, đầu tư của thị trường.

Cùng với đó, với những người dân có nhu cầu vay mua bất động sản, họ cũng đứng trước sự cân nhắc rất lớn giữa lãi suất tăng cao và khả năng trả nợ. Lãi suất tăng khiến lợi nhuận của nhà đầu tư bị ảnh hưởng, cùng với đó là rủi ro lớn với những khách hàng dùng đòn bẩy tài chính ngân hàng để đầu tư bất động sản.

Thực tế cho thấy, thanh khoản trên thị trường đã giảm mạnh từ đầu năm 2022. Với các động thái mới này của Ngân hàng Nhà nước, nhiều khả năng, giao dịch bất động sản sẽ tiếp tục trầm lắng trong những tháng cuối năm và đầu năm 2023.

Hệ quả là các doanh nghiệp lâm vào khó khăn rất lớn khi thị trường chậm thanh khoản, dự án khó bán hàng, chậm thu hồi dòng tiền. Trong khi trước đó, mọi nguồn vốn của doanh nghiệp như vốn tín dụng, trải phiếu bất động sản đã bị kiểm soát chặt chẽ từ đầu năm và vấn đề pháp lý dự án đã ách tắc từ vài năm nay, ông Thành cho hay.

Trên thị trường chứng khoán, thời gian vừa qua cũng chứng kiến sự đỏ sàn liên tiếp. Chỉ số VN Index về mốc 900 điểm, trong khi thời kỳ đỉnh cao của thị trường là 1.500 điểm. Đây vốn là một trong những kênh huy động vốn quan trọng của doanh nghiệp nhưng ở thời điểm hiện tại cũng không có được những tín hiệu khả quan.

Đồng thời, ông Thành nhấn mạnh: "Có thể thấy, tất cả các nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản đều đang ách tắc. Trong bối cảnh đó, việc tăng lãi suất đã khiến các doanh nghiệp rơi vào bối cảnh khó chồng khó. Đặc biệt, thời điểm cuối năm vốn được xem như cao điểm của thị trường bất động sản, thời điểm để các doanh nghiệp đẩy mạnh bán hàng, thu hồi dòng tiền và hoàn thiện kế hoạch kinh doanh".

Đó là chưa kể đến việc tăng lãi suất huy động sẽ kéo theo tăng lãi suất cho vay. Điều này càng gây thêm gánh nặng cho việc trả nợ của các doanh nghiệp. Nhất là trong bối cảnh hoạt động kinh doanh không mấy thuận lợi.

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property cũng đồng quan điểm cho rằng, khi lãi suất tăng cao sẽ ảnh hưởng rất lớn đến sức khoẻ của các doanh nghiệp bất động sản trên nhiều khía cạnh.

Trước hết là về thanh khoản của thị trường. Bất động sản vốn là loại tài sản có giá trị lớn, đa phần khách hàng đều phải sử dụng đến nguồn vốn vay từ ngân hàng, trong khi đó, lãi suất tăng khiến họ lo ngại về khả năng trả nợ.

Về phía các nhà đầu tư, lãi suất tăng cao cũng gây "ăn mòn lợi nhuận", ảnh hưởng đến quyết định đầu tư bất động sản của họ. Nhiều người dân lựa chọn gửi tiền vào ngân hàng để đảm bảo an toàn hoặc chờ đợi giá bất động sản giảm thêm.

Điều này sẽ khiến cho thị trường bất động sản chậm thanh khoản, các doanh nghiệp cạn dòng tiền, các dòng vốn đều ách tắc, trong khi thời hạn trả nợ trái phiếu đang đến gần. Khó khăn, thách thức mà các doanh nghiệp bất động sản đang phải đối diện là rất lớn.

Ông Toản chia sẻ thêm, những khó khăn này là dài hạn. Với tình hình hiện nay, nhanh nhất, phải đến năm 2023, thị trường mới có những động thái mới. Còn trong trung hạn, từ cuối năm nay đến đầu năm sau, thị trường bất động sản nhìn chung không có tín hiệu tốt khi kinh tế khó khăn, nguy cơ lạm phát, lãi suất tăng, thanh khoản trầm lắng.

Huyền Diệu