'Gỡ' nút thắt pháp lý bất động sản du lịch khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng

Thiếu khung pháp lý khơi thông

Sau một thời gian phát triển nóng, thêm hơn 2 năm "đắp chiếu" do tác động của đại dịch Covid-19, thị trường, phân khúc BĐS du lịch bị chững lại, gần như đóng băng các giao dịch. Nguyên nhân chính dẫn đến sự sụt giảm mạnh của thị trường này cơ bản là do khung pháp lý cho loại hình BĐS du lịch hiện nay chưa rõ ràng, gây lúng túng cho công tác quản lý Nhà nước và hoạt động đầu tư kinh doanh tại các địa phương. Hệ quả là nhiều nhà đầu tư không còn “mặn mà” với các sản phẩm BĐS du lịch và doanh nghiệp đã đầu tư bị ảnh hưởng về uy tín, thiệt hại tài chính.

Phát biểu tại Hội thảo Thị trường bất động sản du lịch Việt Nam - Những nút thắt pháp lý, thực tiễn và giải pháp tháo gỡ, Chủ tịch Hội Luật gia Việt Nam TS Nguyễn Văn Quyền cho biết, tạo dựng được một khung khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch là yêu cầu cấp thiết cần đặt ra trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch Covid-19.

Mặt khác, để bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp, nhà đầu tư việc cấp bách trước mắt cần phải làm là sớm có giải pháp gỡ rối cho các dự án đã được đầu tư hàng trăm nghìn tỷ đồng đang “mắc kẹt”. Theo đó, TS Nguyễn Văn Quyền cho rằng cần phải có những giải pháp kịp thời bảo đảm hài hoà lợi ích giữa các bên doanh nghiệp, nhà đầu tư và Nhà nước.

Đối với các dự án bất động sản du lịch đã hoàn thành và đi vào sử dụng, nếu khu đất phù hợp với quy hoạch sử dụng đất thì cần nhanh chóng được chuyển sang đất theo đúng với quy hoạch và được tiếp tục thực hiện khai thác đầu tư, được cấp GCN để bảo vệ quyền tài sản cho nhà đầu tư, ông Quyền cho hay

Cùng với đó TS Quyền chia sẻ: “Chủ đầu tư sẽ phải nộp bổ sung tiền đất nếu có và người mua được sử dụng đất ổn định, lâu dài. Trong trường hợp không phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, phải chuyển mục đích sang đất thương mại dịch vụ.

Điều này vẫn tuân thủ đúng luật đồng thời sẽ kịp thời vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững…”.

Phát biểu tại tọa đàm, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Khánh Hòa Lê Hữu Hoàng cho biết, Khánh Hòa là một trong những địa phương có tiềm năng lớn để phát triển du lịch. Hiện, Khánh Hòa có 26 dự án du lịch nghỉ dưỡng với 12.100 căn hộ du lịch và hơn 2.580 biệt thự du lịch.

Ông Hoàng chia sẻ: “Thị trường BĐS du lịch là một trong những phân khúc có tốc độ phát triển nhanh và mạnh trong những năm gần đây, dự báo còn tiếp tục phát triển sôi động trong thời gian tới. Thời gian qua, chính sách, pháp luật về đất đai đã phát huy tốt vai trò ổn định, phát triển kinh tế, xã hội, song cũng bộc lộ những hạn chế nhất định.

Tôi hy vọng Hội Luật gia Việt Nam sẽ phối hợp chặt chẽ với Bộ TNMT về công tác xây dựng pháp luật trong lĩnh vực tài nguyên và môi trường, để tạo dựng được một khuôn khổ pháp lý đầy đủ, ổn định cho hoạt động kinh doanh BĐS du lịch trong bối cảnh ngành du lịch đang đứng trước nhiều cơ hội phục hồi sau tác động của đại dịch Covid-19”.

Khơi thông hàng trăm nghìn tỷ đồng

TS Cấn Văn Lực, Thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách Tài chính – Tiền tệ Quốc gia tại Hội thảo cũng cho biết, theo số liệu thống kê của VNREA, tính đến 9/2021 tại 15 địa phương gồm: Hoà Bình, Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hoá, Quảng Bình, Huế, Đà Nẵng, Quảng Nam, Bình Định, Phú Yên, Khánh Hoà, Ninh Thuận, Bình Thuận, Bà Rịa Vũng Tàu, Phú Quốc có tổng số 239 dự án bất động sản du lịch với hơn 114.097 căn hộ condotel, ước tính giá trị 297.128 tỷ đồng; 24.399 villas, ước tính giá trị 243.990 tỷ đồng; 30.899 shophouse, ước tính giá trị 154.245 tỷ đồng. Tổng giá trị 3 sản phẩm này khoảng 681.886 tỷ đồng, tương đương 30 tỷ USD.

Theo TS Lực, hoạt động đầu tư, kinh doanh BĐS du lịch đang chịu sự điều chỉnh của hệ thống pháp lý chung áp dụng cho hoạt động kinh doanh BĐS, du lịch và các quy định liên quan khác (ít nhất là 5 luật liên quan). Hệ thống pháp lý căn bản cao nhất gồm các luật như: Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở và Luật Du lịch.

Tuy chịu sự quản lý của khá nhiều luật chuyên ngành nhưng có 5 điểm chưa được, gây thách thức đối với loại hình BĐS này như: Chưa được định danh; chưa nằm trong quy hoạch phát triển du lịch; chưa được cấp giấy chứng nhận (GCN) sơ hữu (sổ đỏ, sổ hồng..); chưa theo kịp nhu cầu và năng lực cạnh tranh quốc tế; chưa đồng bộ, thiếu nhất quán phù hợp với đặc trưng riêng của loại hình này, dẫn đến khó khăn, phức tạp trong quá trình áp dụng cho cả phía cơ quan quản lý Nhà Nước, nhà đầu tư và rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong quá trình tài trợ vốn, xử lý nợ xấu.

Đồng thời TS Cấn Văn Lực kiến nghị: “Cần coi đây là một lĩnh vực kinh tế, kinh doanh, vừa đáp ứng nhu cầu của người dân, khách du lịch, vừa là cảnh quan, nghỉ dưỡng… Theo đó, cần lồng ghép chính sách phát triển BĐS du lịch trong các cơ chế, chính sách phát triển chung của ngành du lịch. Xem xét có chính sách ưu đãi phù hợp đối với BĐS du lịch như: ưu đãi về đầu tư, tiền thuê đất, thuế...

Ngoài ra, cần giải quyết cấp bách những vướng mắc đang tồn tại, cơ quan có thẩm quyền cần sớm ban hành văn bản dưới luật để hướng dẫn thống nhất các địa phương cấp giấy chứng nhận sở hữu tài sản, chuyển nhượng cho nhà đầu tư theo đúng hồ sơ pháp lý mà doanh nghiệp/chủ đầu tư dự án đã được cơ quan quản lý Nhà nước tại các địa phương cấp trước đó.

Giải pháp này sẽ giúp tháo gỡ hàng trăm nghìn tỷ đồng đang bị ứ đọng ở các dự án BĐS du lịch, không làm gián đoạn đầu tư của doanh nghiệp, kích thích doanh nghiệp đầu tư, phát triển kinh tế, tiếp tục thu hút ngồn vốn đầu tư, giúp tăng thu cho ngân sách”.

TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cùng quan điểm với TS Lực, cũng đề nghị, Chính phủ cần ban hành các văn bản dưới luật để giải quyết cấp bách về pháp lý cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, để có cơ sở tiếp tục thực hiện các dự án đã và đang triển khai.

Ông Đính chia sẻ: "Điều này vừa nhanh chóng gỡ khó cho doanh nghiệp, vừa đảm bảo lợi ích cho các nhà đầu tư thứ cấp, không gây ách tắc dòng vốn đầu tư, khơi dậy được tiềm năng từ đất đai cũng như thu hút vốn đầu tư vào lĩnh vực này, giúp cho thị trường phát triển minh bạch và bền vững".

PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Trưởng bộ môn Luật Đất đai và Kinh doanh BĐS, Khoa Pháp luật Kinh tế, Đại học Luật Hà Nội trong khi đó cho biết, BĐS du lịch tuy hình thành muộn hơn so với các thị trường về nhà ở, công nghiệp và dịch vụ nhưng lại bước phát triển nhanh, mạnh và có nhiều dư địa để phát triển lớn mạnh hơn nữa trong tương lai.

PGS.TS Nguyễn Thị Nga chia sẻ: “Vì vậy, đòi hỏi sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật đối với thị trường này bên cạnh tính đồng bộ, tính phù hợp còn đòi hỏi phải mang tính hiện đại và thích ứng cao với sự phát triển năng động đó của thị trường.

Theo đó, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở của nền tảng lý luận chung về thị trường bất động sản, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản mang tính liên ngành đang có hiệu lực. Đồng thời, chú trọng tới tính đặc thù của thị trường bất động sản du lịch. Cùng với đó là những yêu cầu khách quan thực thực tiễn đặt ra”.

Bất động sản du lịch (BĐSDL) có vai trò quan trọng trong phát triển ngành du lịch, thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội các địa phương. Thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho thấy, đến cuối năm 2021 tại 15 tỉnh, thành phố sở hữu lợi thế về du lịch có tổng số 239 dự án BĐSDL, cung cấp hơn 114.097 condotel; 24.399 villas; 30.899 shophouse, tương đương tổng giá trị khoảng 30 tỷ USD.

Bùi Hằng