Dự án bất động sản hoạt động chuyển nhượng vẫn 'ách tắc'

Tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở giảm mạnh

Hiện nay, chuyển nhượng dự án là một trong các biện pháp giúp khôi phục, khởi công xây dựng lại đối với các dự án đang gặp khó khăn, phải tạm ngưng thi công. Công trình sau khi được hoàn thiện có thể cung cấp sản phẩm ra thị trường, giải quyết được lượng lớn hàng tồn kho.

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, từ đầu năm 2021 đến nay, thành phố chỉ có một dự án được xem xét đủ điều kiện chuyển nhượng. Tình hình chuyển nhượng dự án nhà ở giảm mạnh trong thời gian qua do thiếu hụt nguồn cung quỹ đất dẫn đến thiếu hụt nguồn cung dự án mới, đặc biệt là những dự án phân khúc nhà ở bình dân. Bên cạnh đó, nhiều dự án khó thực hiện chuyển nhượng do chưa đầy đủ các thủ tục pháp lý.

Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hoạt động chuyển nhượng dự án nhà ở thương mại đang bị “ách tắc” do điểm b khoản 1 Điều 194 Luật Đất đai 2013 và khoản 2 Điều 49 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định bên chuyển nhượng phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Cùng với đó, Hiệp hội kiến nghị sửa đổi quy định này theo hướng áp dụng thống nhất với quy định tại điểm b khoản 1 Điều 10 Nghị quyết số 42/2017 của Quốc hội khoá XIV cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án khi đã có Giấy chứng nhận hoặc có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, để đảm bảo quyền tự chủ kinh doanh của doanh nghiệp theo quy định tại Điều 7 Luật Doanh nghiệp 2020, đồng thời tăng nguồn cung nhà ở.

Nói thêm về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, việc cho phép doanh nghiệp được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án thông thoáng không phải là nguyên nhân làm tăng giá nhà.

Theo cơ chế thị trường, “giá cả" trong đó có “giá nhà” được hình thành trên cơ sở các quy luật kinh tế khách quan là quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, đồng thời chịu tác động trực tiếp của tâm thế thị trường như tâm lý đám đông và do nhu cầu cần bán hoặc nhu cầu cần mua của các bên tại thời điểm giao dịch.

Chuyển nhượng dự án có phải là kinh doanh BĐS?

Pháp luật về kinh doanh bất động sản hiện nay đã giải thích rất rộng cho khái niệm "dự án bất động sản" và áp đặt các điều kiện về kinh doanh hết sức chặt chẽ khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng dự án, kể cả dự án có mục tiêu tạo lập bất động sản nhưng không nhắm đến kinh doanh.

Thực trạng này dẫn đến việc các chủ đầu tư hết sức khó khăn khi chuyển nhượng dự án. Đây là một tồn tại, bất cập của chính sách pháp luật về kinh doanh bất động sản (BĐS), đòi hỏi cần phải xem xét lại nội hàm của các khái niệm "kinh doanh BĐS", "dự án BĐS", "dự án kinh doanh BĐS" và nhìn nhận chúng dưới cả góc độ lý luận cũng như thực tiễn để tìm giải pháp.

Vừa qua, Chính phủ ban hành Nghị định 02 quy định chi tiết Luật Kinh doanh bất động sản (thay thế Nghị định 76) với kỳ vọng sẽ tháo gỡ những "điểm nghẽn" trong hoạt động kinh doanh BĐS. Một trong số những "điểm nghẽn" liên quan đến thủ tục cho phép chủ đầu tư chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án, vốn là vấn đề tồn tại từ nhiều năm qua.

Khoản 1 Điều 3 Nghị định 02 đề ra quy định: "BĐS đưa vào kinh doanh là các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất quy định tại Điều 5 của Luật Kinh doanh BĐS".

Như vậy, nội hàm của "BĐS đưa vào kinh doanh" chỉ bao gồm các loại nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất và các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất. Theo nguyên tắc loại trừ thì bản thân một dự án BĐS A được chủ đầu tư là doanh nghiệp B chuyển nhượng cho doanh nghiệp C thì dự án đó không phải "BĐS đưa vào kinh doanh", đồng nghĩa với hoạt động chuyển nhượng dự án A không phải hoạt động kinh doanh BĐS.

Mặc dù vậy, quy định về "chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án BĐS" lại cấu thành Mục 6 (từ Điều 48 đến Điều 53) trong Chương II Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 (chương quy định về "kinh doanh BĐS có sẵn") là bất cập dưới góc độ khoa học pháp lý, về xây dựng pháp luật.

Huyền Diệu