Đất nền đứng giá, chung cư lên ngôi ở thị trường Hà Nội

Giá đất nền ven đô "hạ nhiệt"

Hiện thị trường bất động sản đang có nhiều biến động khi giá đất nền bỗng dưng bị nhà đầu tư "chê" nên thanh khoản thấp, giá giảm mạnh dù nằm trong vùng quy hoạch nóng. Ngược lại, chung cư Hà Nội lại rơi vào vòng xoáy "bão giá" khi tăng chóng mặt.

Theo số liệu nghiên cứu thị trường mới đây của batdongsan.com.vn, trong 6 tháng đầu năm 2022, lượng tin đăng bán nhà đất tăng khoảng 22% so với cùng kỳ năm 2021. Tuy nhiên nhu cầu tìm kiếm lại giảm mạnh.

Tại thị trường Hà Nội, một số địa bàn nằm trong vùng sốt đất vào đầu năm 2021 như Thạch Thất, Quốc Oai, Hoài Đức, Gia Lâm... mức độ quan tâm đến đất nền giảm 20-30%.

Ngay cả những khu vực nội thành vốn được đánh giá là "hot" nhất như: Tây Hồ, Hoàn Kiếm, Long Biên, Đống Đa, Hai Bà Trưng thì mức độ quan tâm về nhà ở riêng lẻ cũng giảm tương ứng: 24%, 28%, 25%, 11% và 15%.

Nhà chung cư tăng giá liên tục

Mặt khác, trái ngược với sự trầm lắng của phân khúc đất nền, phân khúc căn hộ chung cư tại Hà Nội lại ghi nhận giá bán leo thang. Số liệu báo cáo từ CBRE Việt Nam cho thấy, phân khúc căn hộ đã lập đỉnh trong quý II/2022. Trung bình giá bán thứ cấp ở ngưỡng 1.293 USD/m2, tăng khoảng 9% so với cùng kỳ năm trước, cao hơn nhiều so với mức tăng ở thị trường TP.HCM (tăng 4 - 5%).

Các dự án cao cấp ở một số quận trung tâm như Hai Bà Trưng, Đống Đa, Ba Đình ghi nhận mức tăng trên 10% theo năm.

Với nhu cầu tìm thuê căn hộ tăng 6%. Nhu tìm mua căn hộ tăng lần lượt 6% và 4% đối với phân khúc cao cấp, trung cấp và chỉ giảm nhẹ 3% ở phân khúc bình dân.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam cho hay: "Tại thị trường Hà Nội, căn hộ giá thấp đã biến mất hoàn toàn từ đầu năm 2021. Riêng trong 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc cao cấp chiếm tới 55% nguồn cung mới của thị trường. Nhưng xét về tổng nguồn cung mới của các phân khúc thì lại giảm khoảng 40% so với cùng kỳ năm 2021. Nguồn cung giảm sút, cùng với sự trượt giá vật liệu xây dựng đã đẩy giá nhà tăng cao".

Theo khảo sát thực tế cho thấy, 40-60 triệu đồng/m2 là mức giá khá phổ biến với căn hộ mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao vào thời gian tới hay cả những dự án được đưa vào sử dụng 3-5 năm.

Ví dụ, tại khu vực phường Yên Hòa, Trung Kính (quận Cầu Giấy) hay Nhân Chính, Thanh Xuân Trung (quận Thanh Xuân), các căn hộ tầm trung đã đi vào sử dụng 3-5 năm nay đều có mức giá rao bán 42-50 triệu đồng/m2.

Hay trên trục đường Lê Văn Lương, con đường nhồi nhét chung cư nhiều nhất tại Hà Nội, chủ đầu tư của một dự án vẫn đang giới thiệu các căn hộ có giá từ 80 triệu đồng/m2. Ở phân khúc thấp hơn, các dự án quanh khu vực này đều có mức giá trên 60 triệu đồng/m2.

Vào khu vực nội đô, khách hàng không khỏi "choáng" với giá bán căn hộ ở tòa Chung cư cao cấp Diamon Park Plaza (16 Láng Hạ, quận Ba Đình). Một số căn hộ đã xây thô xong và đang hoàn thiện nội thất được chào bán từ 90 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/m2,

Một số dự án ở các quận ven đô như Nam Từ Liêm hay huyện Hoài Đức cũng có giá khá cao trên 50 triệu đồng/m2.

Nói về sự tăng giá mạnh của chung cư tại Hà Nội thời gian gần đây, các chuyên gia cho rằng đây là điều tất yếu. Ở thời điểm nguồn cung rất hạn chế, giá nguyên vật liệu đầu vào gia tăng, lãi vay thực hiện dự án tăng lên buộc giá bán căn hộ tăng cao.

Nhìn từ thực tế cho thấy, không có dự án chung cư mới được cấp phép, nguồn cung cho thị trường vẫn chủ yếu đến từ các dự án đang được triển khai và đang có xu hướng giảm. Đây chính là một trong những nguyên nhân chính dẫn đến giá nhà chung cư liên tục tăng.

Theo dự báo của các chuyên gia, chung cư tại Hà Nội vẫn có xu hướng tăng giá trong những tháng cuối năm 2022. Tuy nhiên, sức mua khó đạt được sự mạnh mẽ như trước vì thu nhập bình quân của người dân chưa bắt kịp với mức độ tăng của bất động sản. Mặt khác, nhóm đối tượng sử dụng đòn bẩy tài chính đang gặp nhiều khó khăn hơn khi chính sách hỗ trợ cho vay bất động sản đang được kiểm soát chặt chẽ.

Chênh lệch cung - cầu, giá bán tiếp tục được đẩy cao đang gây áp lực rất lớn đến khả năng tiếp cận của đại đa số tầng lớp người dân. Mong ước có được một căn hộ phù hợp và tiện nghi làm nơi an cư đang càng trở nên xa vời đối với những người có mức thu nhập trung bình, thấp. Trong khi đó, thị trường đang đầy rẫy những căn nhà có giá vài chục tỷ đồng bỏ hoang, khó hấp thụ thì phân khúc dành cho nhóm nhà ở có nhu cầu thật rất lớn tại các đô thị lại càng trở nên khan hiếm

Huyền Diệu