Bất động sản sụt giảm mạnh nhà đầu tư vào 'bắt đáy' được chưa?

Áp lực từ nhóm bất động sản

Những người trong cuộc cho rằng, việc các nhà đầu tư liên tục thay đổi tâm lý sẽ khiến việc xác định “đáy” khó hơn trong bối cảnh thị trường hiện nay.

Thông tin cho thấy, hiện tại nguồn hàng từ nhà đầu tư “tay ngang” đang tăng lên. Trong khi các nhà đầu tư có kinh nghiệm gần như chưa chịu “nhả hàng” đồng loạt. Thậm chí, nhiều nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh tranh thủ chờ thời cơ địa ốc xuất hiện vùng trũng giá giảm sâu để xuống tiền mua. Điều này càng khiến cho thanh khoản bất động sản (BĐS) có dấu hiệu sụt giảm mạnh vào cuối năm.

Tình trạng cắt lỗ BĐS đã diễn ra nhưng chưa ồ ạt. Nhiều người ôm đất bằng tiền vay đang tìm cách thoát hàng. Riêng phân khúc đất nền đang rơi vào tình trạng trầm lắng.

Báo cáo của Batdongsan.com.vn mới đây cho rằng, nhiều tỉnh phía Nam chứng kiến nhu cầu tìm mua BĐS trong quý III/2022 giảm so với quý trước. Đơn cử, Bình Dương, Long An, Bà Rịa - Vũng Tàu, mặt bằng giá rao BĐS ở các địa phương này sụt giảm mạnh từ 19-33%. Trong quý III/2022, nguồn cung sơ cấp thị trường căn hộ TP.HCM giảm còn 6.600 căn, giảm 51% theo quý.

Cùng với đó là giá cả cao, việc siết chặt tín dụng cũng khiến thanh khoản thị trường giảm, dẫn tới lượng giao dịch giảm 89%. Nhiều nhà đầu tư đang bị áp lực tài chính đang muốn bán ra nhưng gặp khó khăn về thanh khoản.

Xác định rõ mục tiêu

Thị trường BĐS đã xuất hiện vùng “trũng giá” giảm sâu đang được nhà đầu tư có tài chính tốt chú ý. Không ít trường hợp nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá cao chấp nhận giảm giá, cắt lỗ, cắt lãi.

Theo dự báo của một số chuyên gia, giá BĐS sẽ có xu hướng đi xuống, tuy nhiên biên độ xuống không nhiều vì nguồn cung đang hạn chế. Nhiều người hiện nay đang có xu hướng giữ tiền mặt để chờ đợi một chu kỳ mới. Còn những nhà đầu tư lướt sóng hiện nay gặp khó vì không có thanh khoản. Tuy nhiên, thị trường được dự đoán không đến mức tồi tệ là đóng băng.

Thời điểm này khá nhiều nhà đầu tư “canh” để bắt đáy BĐS. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Giám đốc R&D DKRA Vietnam, rất khó để có thể đưa ra nhận định thị trường đã ở vùng đáy hay chưa, nhất là khi hiện tại, bức tranh chung còn nhiều khó khăn bất ổn liên quan đến việc tăng cường kiểm soát tín dụng, lãi suất tăng cao, thanh khoản thị trường giảm mạnh chỉ bằng 10-20% so với đầu năm,…

Với lãi suất cho vay đang cao như hiện nay (12-14%/năm) có thể tiếp tục tăng trong thời gian đến, bên cạnh việc thanh khoản thị trường đang sụt giảm mạnh. Việc đầu tư BĐS nếu sử dụng đòn bẩy tài chính sẽ khó có hiệu quả nếu không nói có nguy cơ “lời” sẽ không bù được “lãi”. Do đó, trong giai đoạn hiện nay nếu nhà đâu tư yếu vốn thì cân nhắc tạm dừng quan sát thị trường, ông Thắng cho biết.

Ông Thắng phân tích: “Tuy nhiên, đối với nhà đầu tư có vốn nhàn rỗi đây là cơ hội đi “săn” những BĐS có giá chiết khấu/giảm giá sâu ở những vị trí đẹp mà trước đây rất khó tiếp cận nếu mua được giá sẽ rất cao. Thực tế thị trường đang diễn ra những cuộc đi săn của những nhà đầu tư có vốn mạnh, những BĐS có vị trí đắc địa, trung tâm thành phố thuận lợi cho thuê vẫn đang thanh khoản tốt”.

Vị này dành lời khuyên cho nhà đầu tư, nên theo dõi sát những diễn biến của thị trường, sàn lọc sản phẩm lựa chọn những bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực có mức giá thuộc phân khúc vừa túi tiền, tìm hiểu tình hình pháp lý dự án, năng lực triển khai của chủ đầu tư. Đồng thời, nhà đầu tư cân nhắc sử dụng tỷ lệ đòn bẩy phù hợp với mức thu nhập hiện tại và tương lai. Xác định tầm nhìn đầu tư trong trung – dài hạn, tránh tâm lý đầu tư lướt sóng trong ngắn hạn.

Huyền Diệu