Vì sao Chính phủ đề xuất quy định niên hạn sử dụng chung cư?

Đề xuất duy nhất phương án sở hữu chung cư có thời hạn

Về quy định sở hữu nhà ở, những dự thảo trước đó đưa ra hai phương án về sở hữu nhà chung cư. Một là sở hữu nhà chung cư có thời hạn. Hai là không quy định niên hạn (phương án trong luật hiện hành).

Tuy nhiên, trong dự thảo mới nhất, Chính phủ chỉ đưa ra phương án duy nhất về sở hữu chung cư có thời hạn. Theo lý giải của Chính phủ, Luật Nhà ở năm 2014 đã có quy định cụ thể về thời hạn sử dụng nhà chung cư, hết thời hạn sử dụng nhà chung cư mà không còn đủ điều kiện an toàn sử dụng thì phải phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc phá dỡ, cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư tại các địa phương, nhất là hai thành phố lớn là Hà Nội, TP Hồ Chí Minh vẫn còn rất chậm, còn gặp nhiều khó khăn.

Một trong những nguyên nhân dẫn đến tồn tại, hạn chế trong công tác phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư là do pháp luật về nhà ở không có quy định về việc chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư nên các chủ sở hữu đều cho rằng quyền sở hữu nhà chung cư là vĩnh viễn. Do đó các chủ sở hữu không thực hiện việc di dời, phá dỡ nhà chung cư, ngay cả khi nhà chung cư không còn đủ điều kiện cho an toàn sử dụng.

Vì vậy, Chính phủ cho rằng cần thiết phải bổ sung quy định cụ thể việc xác lập, chấm dứt quyền sở hữu nhà chung cư trong trường hợp nhà chung cư không còn đủ điều kiện bảo đảm an toàn cho người sử dụng và quy định cụ thể quyền, trách nhiệm của chủ sở hữu nhà chung cư khi chấm dứt quyền sở hữu để phá dỡ, xây dựng lại nhà chung cư.

Theo dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế do cơ quan có thẩm quyền thẩm định, ra kết luận. Chủ sở hữu phải chấm dứt quyền sở hữu khi nhà chung cư thuộc diện bị phá dỡ. Chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng phần diện tích đất có nhà chung cư nhưng phải nộp kinh phí xây dựng khu mới.

Giải quyết bài toán di dời chung cư cũ

Ủng hộ việc cần có quy định về sở hữu chung cư có thời hạn, PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến, Đại học Luật Hà Nội cho rằng, quá trình giải quyết tranh chấp về quyền sở hữu diện tích chung của nhà chung cư giữa chủ đầu tư với cư dân sinh sống trong tòa nhà xảy ra ở một số khu nhà chung cư tại Hà Nội và TPHCM cũng như ở các thành phố khác của cơ quan Nhà nước còn không ít lúng túng.

Nguyên nhân chính là sự thiếu chi tiết, không đầy đủ hoặc không phù hợp, bất cập của Luật Nhà ở hiện hành. Cụ thể đó là quy định về xác định diện tích sở hữu chung; diện tích sở hữu riêng của nhà chung cư; sự không rõ ràng trong quy định về cải tạo nhà chung cư đặc biệt là vấn đề bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà chung cư cũ nát, xuống cấp khi cải tạo, xây dựng mới… Điều này cho thấy sự cần thiết phải có những quy định rõ ràng về vấn đề sở hữu chung cư có thời hạn.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam - cho rằng cần phải quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư nhằm cải tạo dễ dàng hơn các chung cư cũ, chung cư hết giá trị sử dụng. Đồng thời, quy định này khi được thông qua sẽ góp phần làm giảm giá nhà chung cư.

Cũng theo ông Đính, quy định sở hữu chung cư có thời hạn sẽ ít ảnh hưởng tới thị trường bất động sản. Bởi bản chất chung cư đã và đang là một sản phẩm thiết yếu đối với người dân, phù hợp với nhiều đối tượng vừa phù hợp với túi tiền, khả năng thanh toán và cuộc sống đô thị và trở thành thói quen, cho nên vẫn là một sản phẩm người ta lựa chọn.

Về việc đảm bảo quyền lợi đối với những người dân đã mua và sở hữu nhà chung cư lâu dài, chuyên gia này cho rằng, khi quy định này được thông qua, những chung cư người dân đã mua trước đây thì vẫn được giữ nguyên. Đến khi tuổi thọ của chung cư không còn nữa thì áp dụng Luật mới và phải tìm nơi ở mới để người ta được mua. Như vậy, người ta sẽ chuyển đổi từ nơi ở cũ sang nơi ở mới theo luật mới, khi đó, chính sách mới của mình cần có hỗ trợ cho đối tượng cũ vì họ mua nhà chung cư với giá sở hữu lâu dài.

"Chung cư có thời hạn cần xác định làm thế nào để có giá trị thấp hơn giá trị chung cư sở hữu lâu dài, để cho quyền lợi, lợi ích của người dân không bị ảnh hưởng do điều chỉnh. Khi điều chỉnh giảm giá trị tiền sử dụng đất, chi phí đất đai ít đi, giá bán sẽ thấp hơn", ông Đính nhấn mạnh.

Hà Lan