Giá chung cư 50 năm so với sở hữu vĩnh viễn sẽ rẻ hơn bao nhiêu?

Chung cư 50 năm giá thấp hơn 20% so với chung cư vĩnh viễn

Các chuyên gia, cơ quan quản lý cho rằng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ giúp giá nhà giảm, trong khi các doanh nghiệp lại lo ngại về quy định này.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, chung cư sở hữu 50 năm có giá thấp hơn 20% so với chung cư sở hữu vĩnh viễn, tuy nhiên chưa hấp dẫn, phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người Việt.

Trong bản kiến nghị gửi Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, hiện nay trong xã hội, nhất là giới trẻ đã xuất hiện xu thế thuê nhà, đổi nhà đi đôi với nhu cầu “nhảy việc”, thay đổi môi trường làm việc để có nhiều trải nghiệm làm gia tăng nhu cầu thuê nhà, mua nhà trong một thời hạn với giá vừa túi tiền.

Nhóm khách hàng này có nhu cầu thuê hoặc mua căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn do có giá thấp hơn khoảng trên dưới 20% so với căn hộ nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn (sở hữu vĩnh viễn) cùng loại tại cùng khu vực.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, bởi lẽ, giá rẻ hơn là do chủ đầu tư nộp tiền thuê đất một lần cho cả chu kỳ thuê 50 năm chỉ bằng khoảng 80% tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ổn định lâu dài.

Trường hợp chủ đầu tư dự án thực hiện phương thức trả tiền thuê đất hàng năm thì giá “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn” sẽ còn thấp hơn nữa, nhưng loại “căn hộ nhà chung cư sở hữu có thời hạn trả tiền thuê đất hàng năm” có thể chưa phù hợp với thị hiếu và nhu cầu của thị trường hiện nay.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, phương thức trả tiền thuê đất hàng năm lại rất phù hợp với dự án “căn hộ nhà chung cư cho thuê” nên cần khuyến khích thực hiện trong thời gian tới để giúp làm giảm giá cho thuê loại nhà này.

Trên thị trường bất động sản TP.HCM, năm 2008 đã xuất hiện loại sản phẩm căn hộ mới là dự án căn hộ dịch vụ xây dựng trên đất thương mại, dịch vụ để bán cho khách hàng theo chế độ sở hữu nhà ở có thời hạn.

Điển hình là dự án The Manor 91 Nguyễn Hữu Cảnh, quận Bình Thạnh của Tập đoàn Bitexco. Đây là dự án bao gồm 02 khu nhà cao tầng, The Manor I là khu căn hộ chung cư mà người mua căn hộ được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài và The Manor II là khu căn hộ dịch vụ mà người mua căn hộ được sở hữu căn hộ có thời hạn theo thời hạn sử dụng đất của dự án (50 năm).

Thị trường ngoài ra còn xuất hiện một số dự án căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn. Chẳng hạn như dự án khu căn hộ bình dân cho thuê dài hạn Twin Tower do Công ty Lê Thành làm chủ đầu tư tại phường Bình Trị Đông, quận Bình Tân.

Đây là dự án đã được UBND TP.HCM giao đất ổn định lâu dài. Nhưng chủ đầu tư đã lựa chọn đầu tư dự án căn hộ bình dân cho thuê có thời hạn 49 năm với đơn giá cho thuê năm 2011-2013 từ 11-13 triệu đồng/m2. Căn hộ 19m2 cho thuê 49 năm có giá khoảng 209-247 triệu đồng. Người thuê trả hết tiền thuê 49 năm trong vòng 6 năm; trả trước 30% trong 02 năm đầu và trả tiếp 70% còn lại trong 4 năm tiếp theo.

Đồng thời, tại Tân Bình còn có khu căn hộ cho thuê BeeHome do Công ty CT Group làm chủ đầu tư tại phường 13, có diện tích 4.941 m2 được xây dựng trên đất thuê của một đơn vị khác.

Dự án được cho thuê có thời hạn theo từng chu kỳ 6 năm hoặc 12 năm với đơn giá cho thuê khoảng 2 triệu đồng/tháng vào thời điểm năm 2015 thì căn hộ 30 m2 thuê theo chu kỳ 06 năm có giá thuê khoảng 150 triệu đồng, căn hộ 60 m2 có giá thuê khoảng 300 triệu đồng.

Người dân mua nhà chung cư thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất

Nếu so sánh giá bán căn hộ chung cư sở hữu có thời hạn tuy thấp hơn giá bán căn hộ nhà chung cư sở hữu vĩnh viễn khoảng trên dưới 20%, nhưng chưa thật sự hấp dẫn và chưa phù hợp với nhu cầu, thị hiếu của số đông người tiêu dùng, ông Châu đánh giá.

Bởi vì đa số người dân có tâm lý coi nhà ở, trong đó có căn hộ chung cư vừa để ở, thụ hưởng, vừa là nơi tích lũy tài sản, làm của cải để dành căn hộ chung cư cũng có thể cho thuê, sử dụng nhà ở hoặc làm tài sản cầm cố, thế chấp để tạo vốn làm ăn.

Cùng với đó, đa số người dân mua nhà chung cư có xu hướng lựa chọn mua căn hộ được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để hưởng mức gia tăng giá trị tài sản theo thời gian.

Việt Nam là nước đang phát triển, có thể còn mất nhiều năm nữa mới đạt mức GDP 7.000 USD trên đầu người, nên giá trị bất động sản, nhà đất (đặc biệt là đất) thường có xu thế tăng giá theo thời gian. Ví dụ: Năm 2007-2010, chủ đầu tư một khu đô thị mới tại quận 7 bán nhà phố, biệt thự với giá đất nền từ 7-16 triệu đồng một m2; bán căn hộ chung cư với giá 32-35 triệu đồng một m2. Nhưng đến nay (sau 15 năm), giá đất nền đã tăng lên 160-200 triệu đồng một m2, giá căn hộ chung cư đã tăng lên 50 triệu đồng một m2.

Theo ông Châu: "Đa số người dân mua nhà chung cư có xu hướng lựa chọn mua căn hộ được sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài để hưởng mức gia tăng giá trị tài sản theo thời gian".

Ông Châu cho rằng rất cần thiết giữ nguyên chính sách hiện nay của Luật Nhà ở 2014 cho phép phát triển cả 2 loại dự án nhà chung cư sở hữu không xác định thời hạn gắn liền với quyền sử dụng đất ở ổn định lâu dài hoặc sở hữu có thời hạn.

Theo ông Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính Ngân sách Quốc hội, quy định thời hạn sử dụng chung cư là một đột phá. Về sâu xa, quy định này sẽ giúp người dân tiếp cận nhà chung cư tốt hơn bởi trên thực tế không có gì có thể tồn tại vĩnh viễn.

"Tâm lý của người dân từ xưa đến giờ vẫn là sở hữu vĩnh viễn theo kiểu tài sản tích trữ truyền đời qua nhiều thế hệ. Nếu chuyển sang sở hữu có thời hạn thì người dân sẽ phải cân đối giữa thuê và mua", ông nói.

Theo ông, lúc đó, giá trị thực của nhà chung cư sẽ sát với thực tế giúp giá nhà giảm xuống. Nếu xác định sở hữu nhà chung cư có thời hạn thì đất xây dựng chung cư cũng nên là thuê có thời hạn để tương thích với nhau...

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu xây dựng Việt Nam cũng cho rằng phương án đề xuất sử dụng chung cư có thời hạn là hợp lý vì tòa nhà chung cư không tồn tại vĩnh viễn.

"Ngay như quy định đất sử dụng chung cho chung cư hiện nay là hàng trăm, hàng nghìn hộ dân trên cùng thửa đất đó, việc phân chia rất phức tạp. Đây cũng là một trong những nguyên nhân gây khó khăn cho việc cải tạo chung cư thời gian qua", ông nói.

Nhiều chuyên gia, lãnh đạo các cơ quan liên quan cho rằng quy định thời hạn sở hữu nhà chung cư sẽ tác động đến giá bán nhà ở theo xu hướng giảm hơn so với sở hữu lâu dài. Từ đó, tạo điều kiện để nhiều người dân có khả năng tài chính trung bình có thể mua nhà, tạo lập được chỗ ở cho bản thân và gia đình.

Huyền Diệu