Bà Rịa - Vũng Tàu: Dự án BĐS 'chui' dưới chiêu hiến đất làm đường

Đất cá nhân phân lô quảng cáo như dự án

Giữa tháng 4/2022, nhiều người khu vực phía Nam nhận được lời mời chào mua đất tại dự án Phú Mỹ Dragon City nằm trên địa bàn phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) với giá từ 10 - 12 triệu đồng/m2. Theo lời giới thiệu của nhân viên môi giới, dự án này do Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Tân Thịnh (trụ sở 52 Ngô Quyền, Phường 5, Quận 10, TP.HCM) làm chủ đầu tư.

Thông tin của nhân viên môi giới được kiểm chứng tại trang thông tin điện tử https://diaoctanthinhgroup.com. Trang Web này đăng hàng loạt bài viết, hình ảnh về dự án Phú Mỹ Dragon City. Đặc biệt, trang này còn cung cấp thông tin về việc dự án đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từng nền do Sở Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp từ đầu năm 2021.

Đến trụ sở của Công ty Cổ phần Đầu tư địa ốc Tân Thịnh, qua tiếp xúc, tìm hiểu với nhiều nhân viên mặc trang phục đồng bộ, đeo thẻ nhân viên thì được biết: Dự án Phú Mỹ Dragon City được làm trên khu đất rộng gần 5 ha, có nhiều sản phẩm đất nền khác nhau, diện tích từ 150 - 500 m2/nền. Chủ đầu tư đã có 2 buổi mở bán đợt 1 vào đầu tháng 4/2022, sắp tới sẽ tiếp tục có kế hoạch mở bán.

Để dễ tạo lòng tin cho khách hàng đây là dự án thì nhân viên cho khách hàng xem vị trí đất bằng một tờ bản đồ vẽ sơ đồ phân lô với ký hiệu các lô đất A, B, C… cùng các hình ảnh như tiện tích công viên, liền kề khu nhà phố…chứ không phải là phân lô, bán nền.

Bên cạnh đó, hình ảnh về những khách hàng xuống tận dự án Phú Mỹ Dragon City để được nhân viên môi giới tư vấn, xem sản phẩm đất nền trước khi quyết định xuống tiền mua cũng được đăng tải công khai trên trang thông tin điện tử https://diaoctanthinhgroup.com/.

Theo tìm hiểu, từng có lễ mở bán Phú Mỹ Dragon City được tổ chức. Sự kiện này treo rất nhiều biển quảng cáo thể hiện đây là dự án bất động sản. Mặc dù có nhiều thông tin, hình ảnh quảng cáo với những mỹ từ về hàng tầng giao thông kết nối tiện ích tại Phú Mỹ Dragon City.

Nhưng theo quan sát thực tế tại khu đất này lại khác xa với lời quảng cáo. Đầu tiên khu đất chỉ tiếp giáp với một con đường hiện hữu duy nhất. Tuy nhiên, để khu đất có thể tách ra làm nhiều thửa đất khác nhau, giáp với đường theo giao theo quy định thì chủ đất đã cho xây dựng thêm hạ tầng giao thống nối với đường hiện hữu.

Nhân viên môi giới tư vấn qua tấm sơ đồ phân lô với đất có đường rộng lớn nhưng khi xuống tận nơi mới thấy thực ra đường rất nhỏ. Đặc biệt hơn, đối diện với những lô đất được rao bán là một trang trại nuôi vịt quy mô khá lớn. Con đường duy nhất dẫn vào khu đất cũng rất nhỏ, làm bằng bê tông, trồng cột điện; bên trong khuôn viên khu đất cũng đang có trại nuôi vịt...

Tiếp tục thông qua điện thoại trao đổi với nhân viên môi giới đất nền Phú Mỹ Dragon City, ban đầu được nhân viên gọi đây là "dự án". Nhưng khi được yêu cầu xem những thủ tục pháp lý như quy hoạch chi tiết 1/500, báo cáo đánh giá tác động môi trường, quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất, giấy phép xây dựng... thì nhân viên này không đưa ra được với lý do "vấn đề bảo mật thông tin". Sau đó, nhân viên môi giới này khẳng định lại, Phú Mỹ Dragon City chỉ là "đất phân lô".

Một lãnh đạo phường Hắc Dịch cũng thông tin, khu đất đang được quảng cáo là dự án Phú Mỹ Dragon City là đất nông nghiệp, chưa được chuyển đổi mục đích sử dụng đất. "Trên địa bàn phường Hắc Dịch đến thời điểm này không có dự án nào mang tên gọi Phú Mỹ Dragon City", lãnh đạo khẳng định.

Trước đó, cũng trên địa bàn phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ cũng có khu đất với tên gọi Phú Mỹ Future City được quảng cáo như dự án bất động sản. Theo trang http://euroland.vn của Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Euro Land Việt Nam, Phú Mỹ Future City là dự án đất nền nhà ở, tọa lạc tại KP1, phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ, tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, với diện tích hơn 10 ha, quy mô 258 nhà phố, diện tích từ 132,5 m2 – 175 m2.

Được biết, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Euro Land Việt Nam là thành viên của Tập đoàn Hưng Vượng Holdings. Hai doanh nghiệp này có trụ sở trùng nhau tại Trương Văn Bang, phường Bình Trưng Tây, TP. Thủ Đức (TP.HCM0.

Dù được thành viên của Tập đoàn Hưng Vượng Holdings quảng cáo là dự án Phú Mỹ Future City nhưng theo hồ sơ mà phóng viên thu thập được lại thể hiện, khu đất rộng hơn 10 ha tại KP 1, phường Hắc Dịch, thị xã Phú Mỹ thực chất do cá nhân đứng tên, sau đó tự phân lô, tách thửa, bán đất nền.

Cụ thể, khu đất này thuộc tờ bản đồ số 25, được Sở TN&MT tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một số cá nhân vào tháng 11/2020, tháng 2/2021, tháng 5/2021 và tháng 6/2021. Chủ đất đã mở thêm đường trong khu đất, đấu nối với đường hiện hữu để các thửa đất có thể tiếp giáp đường giao thông.

Để làm rõ về thông tin này, phóng viên liên hệ đơn vị là thành viên của Tập đoàn Hưng Vượng Holdings và nhận được bảng giá, tiến độ thanh toán các lô đất được quảng cáo là dự án Phú Mỹ Future City.

Đặc biệt, đơn vị nhận là thành viên của Tập đoàn Hưng Vượng Holdings còn thông tin: Khu đất là đất phân lô, còn tên "Dự án Phú Mỹ Future City" được chủ đầu tư tự đặt để quảng cáo bán hàng chứ không đăng ký hay được các cơ quan chức năng phê duyệt dự án đầu tư tại khu vực.

Đề nghị chuyển công an điều tra, xử lý trường hợp vi phạm

Luật sư Mai Thảo - Phó Giám đốc Công ty TAT Law Firm cho rằng, việc trao quyền quá lớn cho UBND cấp tỉnh trong việc quy định điều kiện tách thửa, hợp thửa kết hợp với sự thiếu minh bạch, thiếu cơ chế giám sát trong thực hiện chia tách sẽ dễ dẫn đến tình trạng xin - cho, thậm chí là tiếp tay, tạo cơ hội cho nhiều đối tượng chạy theo lợi nhuận thu gom đất sau đó lợi dụng quy định tách thửa, lập dự án bất động sản “chui” mua bán kiếm lời. Đây là một trong những điểm bất cập của Luật cần thiết phải xem xét, sửa đổi bổ sung.

"Tại tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu xảy ra nhiều trường hợp hộ gia đình cá nhân thu gom đất để đầu tư xây dựng hạ tầng, phân lô bán nền, kết hợp môi giới quảng cáo thông tin là dự án bất động sản gây nhiễu loạn thị trường, thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước, làm ảnh hưởng sự phát triển và lành mạnh của thị trường bất động sản. Ngoài tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu, thực trạng này đang diễn ra vô cùng phổ biến ở nhiều địa phương của cả nước", luật sư Mai Thảo cho biết.

Theo bà Mai Thảo, việc hiến đất để hình thành giao thông tạo điều kiện tách thửa đất là một trong những nhu cầu chính đáng và hợp pháp của các cá nhân, hộ dân trong quá trình sử dụng đất. Tuy nhiên, lợi dụng quy định này của pháp luật mà một số các cá nhân, doanh nghiệp đã thu gom mua đất nông nghiệp với số lượng lớn, sau đó dùng danh nghĩa cá nhân làm đường trong các thửa đất nông nghiệp, lắp điện, nước để hình thành nhiều dự án với hàng trăm lô đất.

Bước cuối cùng là xin chuyển đổi sang đất ở để hợp pháp việc mua bán. Theo quy định pháp luật thì để chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất ở thì cần thiết phải căn cứ vào quy hoạch gồm quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch liên quan đến xây dựng và khu dân cư.

"Nhưng hầu hết các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất có dấu hiệu “trá hình phân lô bán nền” thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền lại chỉ dựa vào quy hoạch sử dụng đất mà không xem xét các đồ án quy hoạch khác, các loại quy hoạch khác, đặc biệt là quy hoạch xây dựng nông thôn mới. Điều này khiến cho tình trạng phân lô tách thửa đất ở diễn ra tràn lan và phổ biến đến như vậy", luật sư Mai Thảo phân tích.

Để kiểm soát tình trạng trên, luật sư Mai Thảo đề nghị: UBND các tỉnh cần thiết phải thành lập Tổ công tác kiểm tra, rà soát toàn bộ các khu đất hình thành đường giao thông mới để tách thửa trên địa bàn. Nếu phát hiện ra những sai phạm cần phải mạnh tay xử lý, thậm chí chuyển hồ sơ sang cơ quan điều tra để xem xét các dấu hiệu của tội phạm.

Mặt khác, cần thiết phải có văn bản hướng dẫn bất động sản quy mô nhóm kinh doanh bất động sản không thường xuyên, các trường hợp phải lập dự án đầu tư kinh doanh bất động sản để địa phương có đầy đủ cơ sở pháp lý trong quản lý thị trường bất động sản trên địa bàn.

Hoàn thiện các luật, theo đó luật Kinh doanh bất động sản cần quy định rõ cho hình thức mua bán này; Luật Đất đai cần sửa đổi thống nhất với Luật quy hoạch về quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng... Đồng thời phải có quy định cụ thể, chặt chẽ về việc có trao quyền cho địa phương được phép quy định cụ thể về tách thửa căn cứ vào điều kiện thực tế về quy hoạch của địa phương hay không?

GS.TSKH Phạm Hoàng Hải, Viện trưởng Viện Môi trường và phát triển bền vững bày tỏ, dù phát triển kinh tế nhưng điều quan trọng nhất vẫn phải đảm bảo môi trường. Môi trường có tốt thì phát triển kinh tế mới bền vững, đặc biệt đảm bảo đời sống, an sinh - xã hội cho người dân trong vùng.

Vì thế, cần phải xem xét lại tất cả những khu đất đang thực hiện phân lô, tách thửa sau khi hiến đất làm đường xem có nằm trong quy hoạch hay không. Nếu không nằm trong quy hoạch thì rõ ràng có vi phạm, phải áp dụng các quy định pháp luật để xử lý.

Theo quy định nếu không phải là dự án thì không phải làm báo cáo đánh giá tác động môi trường. Nhưng khu đất lại phát triển như một dự án thì cần xem vấn đề tác động môi trường ở đó. Các yếu tố như hệ thống thu gom, xử lý nước thải hoặc khu vực xả thải có phù hợp tiêu chuẩn không. Một khu dân cư có quy mô như dự án mà "mạnh nhà nào nhà ấy thải" thì sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới môi trường xung quanh khi vận hành.

"Thực tế, rõ ràng có thể khẳng định 100% các khu vực đó có vi phạm môi trường. Còn vi phạm thế nào, xử lý rao sao thì cần phải xem xét từng khu vực cụ thể", GS.TSKH Phạm Hoàng Hải khẳng định.

Ngọc Khánh