Áp lực đáo hạn trái phiếu “bủa vây” doanh nghiệp bất động sản

Đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giai đoạn từ 2017 đến 2021, thị trường trái phiếu doanh nghiệp (TPDN) có tốc độ phát triển mạnh mẽ, trở thành kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng cho các doanh nghiệp. Riêng năm 2021, giá trị phát hành TPDN bùng nổ, đạt hơn 700 nghìn tỷ đồng, tương đương 16,7% GDP, chiếm gần 12% dư nợ tín dụng cả nước năm 2021.

Tuy nhiên, sau thời gian tăng nóng, đến giữa năm 2022, sai phạm nghiêm trọng của 1 số doanh nghiệp bất động sản đã làm mất lòng tin của nhà đầu tư, khiến cho trị trường TPDN trải qua một bước ngoặt mới, với nhiều sự kiểm soát và cảnh báo từ các cơ quan chức năng. Tổng giá trị phát hành TPDN năm 2022 giảm mạnh 64,4% so với 2021, ước đạt 269.733 tỷ đồng.

Sau thời gian ghi nhận tình trạng ảm đạm kéo dài và giá trị phát hành liên tục giảm, gần đây, thị trường TPDN ghi nhận sự cải thiện trở lại kể từ đầu tháng 3 năm nay khi Nghị định số 08/NĐ-CP ra đời cùng với việc triển khai đồng bộ các giải pháp ổn định thị trường.

Theo dữ liệu từ Hiệp hội thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), lũy kế đến hết tháng 10 năm 2023, tổng giá trị phát hành TPDN ghi nhận 209,150 tỷ đồng, cho thấy hoạt động huy động vốn từ kênh trái phiếu đã cải thiện hơn năm ngoái rất nhiều. Trong đó, ngành ngân hàng chiếm ưu thế với 99,023 tỷ đồng (tức 47.3% tổng số), theo sau là nhóm Bất động sản với 68,256 tỷ đồng (chiếm 32.6%).

Tuy nhiên, nghiên cứu của VARS cho thấy, áp lực đáo hạn trái phiếu vẫn đang “bủa vây" các doanh nghiệp BĐS. Tổng giá trị TPDN BĐS phát hành mới và được mua lại vẫn còn rất thấp so với tổng giá trị TPDN đến hạn.

Theo đó, năm 2022, doanh nghiệp BĐS đã mua lại khoảng 219.000 tỉ đồng. Lũy kế 10 tháng đầu năm nay, doanh nghiệp đã mua lại khoảng 153.800 tỷ đồng. Trong khi, tổng giá trị đáo hạn trái phiếu của nhóm BĐS 2 tháng cuối năm 2023 và năm 2024, lần lượt đạt 15,6 nghìn tỷ đồng và 121,1 nghìn tỷ đồng.

Danh sách các doanh nghiệp chậm thanh toán các nghĩa vụ nợ trái phiếu tăng lên từng ngày, đặc biệt ở nhóm bất động sản. Theo HNX, tính đến ngày 3/10/2023, có khoảng 69 doanh nghiệp nằm trong danh sách chậm nghĩa vụ thanh toán lãi hoặc nợ gốc trái phiếu doanh nghiệp với tổng dư nợ là khoảng 176.100 tỷ đồng, chiếm khoảng 17,8% dư nợ trái phiếu doanh nghiệp toàn thị trường.

Theo VARS, trước áp lực đáo hạn trái phiếu, để có thời gian cơ cấu lại dòng tiền và cải thiện khả năng trả nợ, đàm phán kéo dài thời gian là lựa chọn hàng đầu của các doanh nghiệp BĐS trong bối cảnh khó tiếp cận dòng vốn tín dụng, thị trường BĐS chưa phục hồi hoàn toàn.

Hoạt động đàm phán gia hạn diễn ra tích cực với kết quả khá thành công kể từ tháng 4 năm 2023. Theo HNX, tính đến ngày 3/10 đã có hơn 50 tổ chức phát hành đã đạt được thỏa thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu với tổng giá trị hơn 95.200 tỷ đồng. Chủ yếu thời gian đáo hạn điều chỉnh thêm hai năm, đẩy lùi áp lực trả nợ sang giai đoạn 2025-2026.

VARS nhận định, đàm phán gia hạn trái phiếu vẫn sẽ là xu hướng trong thời gian tới. Tuy nhiên, khó khăn vẫn ở phía trước, việc gia hạn thời gian trả nợ chỉ giúp doanh nghiệp có thời gian ổn định lại sản xuất, kinh doanh và tái cơ cấu lại nợ doanh nghiệp để phục hồi. Về cơ bản chỉ là chuyển từ nợ ở thời điểm này sang thời điểm khác.

Để không phải đối mặt với nguy cơ vỡ nợ, VARS cho biết, doanh nghiệp cần tận dụng quãng thời gian này để tái cơ cấu lại các khoản nợ. Phải nghiêm túc cân nhắc bán bớt tài sản, thậm chí chấp nhận hòa vốn hoặc lỗ để có dòng tiền trả nợ và hoàn thiện các dự án có thể thanh khoản ngay khi đưa ra thị trường. Đây cũng là "khoảng lặng” giúp nhà đầu tư có thời gian ngừng lại để nhìn nhận, kiểm tra điều kiện để từ đó có định hướng tham gia bền vững, hiệu quả hơn.

Bên cạnh đó, ngoài các nguồn tài chính quen thuộc (tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp), cần có các cơ chế, chính sách để phát triển, thu hút, đảm bảo vận hành hiệu quả các nguồn vốn từ các sản phẩm tài chính khác (quỹ đầu tư bất động sản - REIT, Quỹ tiết kiệm nhà ở, chứng khoán hóa bất động sản...), hay kênh khác (đầu tư trực tiếp, gián tiếp nước ngoài).

Cần một cơ chế kiểm tra hiệu quả

Theo VARS, về lâu dài, TPDN vẫn là kênh huy động vốn hiệu quả, thể hiện sự năng động của một nền kinh tế, phù hợp với xu hướng phân bổ tài sản vào trái phiếu của nhà đầu tư. So với các nước trong khu vực như Malaysia, Singapore, Thái Lan, quy mô thị trường TPDN Việt Nam vẫn còn rất khiêm tốn.

Để tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, các doanh nghiệp cần tăng niềm tin cho khách hàng. Đây cũng là mắt xích quan trọng nhất để doanh nghiệp tái cơ cấu nợ.

Thời gian qua, nỗ lực của cơ quan quản lý Nhà nước trong việc chấn chỉnh và ổn định hoạt động của thị trường TPDN, đảm bảo thị trường hoạt động an toàn, hiệu quả lành mạnh và minh bạch đã có những kết quả tích cực.

Tuy nhiên, vẫn còn khoảng trống thông tin rất lớn giữa thị trường và nhà đầu tư, Việt Nam mới chỉ có rất ít tổ chức đánh giá hạn mức tín nhiệm với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu. Trong khi đó, không phải nhà đầu tư TPDN nào cũng có khả năng, thời gian để đánh giá tình hình tài chính doanh nghiệp, đánh giá rủi ro trái phiếu khi quyết định đầu tư. Để hấp dẫn nhà đầu tư cá nhân tham gia vào thị trường TPDN, tiếp thêm dư địa cho thị trường TPDN, cơ quan quản lý Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện khung chính sách liên quan đến quy định xếp hạng tín nhiệm đối với TPDN phát hành ra công chúng nhằm tạo ra các công cụ phòng ngừa rủi ro cho các nhà đầu tư.

“cơ quan chức năng, đặc biệt là Bộ Tài chính và Ủy ban Chứng khoán Nhà nước cần đề ra một cơ chế kiểm tra hiệu quả với các doanh nghiệp phát hành trái phiếu ngay từ bước gửi hồ sơ, thay vì phát hiện sai phạm và hủy bỏ các thương vụ đã phát hành thành công, gây tâm lý xáo trộn không đáng có cho thị trường”, VARS kiến nghị.

H.A